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最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一四八一號 上　訴　人　邱譓隆 訴訟代理人　張豐守律師 　　　　　　羅豐胤律師 　　　　　　蘇靜怡律師 　　　　　　周思傑律師 上　訴　人　祭祀公業陳奇富 法定代理人　陳濟岳 訴訟代理人　洪永叡律師 被 上訴 人　何建奇 訴訟代理人　蔡得謙律師 　　　　　　何立斌律師 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華 民國一○一年十二月二十八日台灣高等法院台中分院第二審更審 判決（一○一年度重上更㈠字第一九號）提起上訴，本院判決如 下： 主 文 原判決關於確認被上訴人優先承買權存在及命上訴人邱譓隆塗銷 所有權移轉登記暨命上訴人祭祀公業陳奇富與被上訴人補訂書面 買賣契約並各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院 。 理 由 本件被上訴人主張：伊先祖何金枝（民國九十一年三月二十日死 亡）於日據時代向上訴人祭祀公業陳奇富租用坐落台中市○○區 ○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），興建門牌號碼為台中 市○○區○○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），使用系爭 土地範圍如原判決附圖（下稱附圖）Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示，面積 四二○平方公尺（下稱系爭特定部分土地）。伊父何銀彬先於何 金枝死亡，何金枝死亡後由其養女蔡何阿麵及何銀彬之代位繼承 人何健德、何建忠、何建標、何岡陵、何麗嫣（以下合稱蔡何阿 麵等六人）暨伊等七人共同繼承系爭房屋之所有權及基地租賃權 。祭祀公業陳奇富於九十八年間將系爭土地出售與上訴人邱譓隆 ，並辦竣所有權移轉登記。惟依土地法第一百零四條第一項規定 ，系爭土地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權利，伊已 獲其他繼承人同意，由伊行使優先承買權，然祭祀公業陳奇富否 認伊就系爭土地有優先承買權等情，爰先位聲明求為：㈠確認伊 就系爭土地有優先承買權存在；㈡邱譓隆應將系爭土地以買賣為 原因所為之所有權移轉登記塗銷；㈢祭祀公業陳奇富應以與邱譓 隆買賣之同樣條件，與伊補訂書面買賣契約。（在原審追加）備 位聲明求為：㈠確認伊就系爭特定部分土地有優先承買權存在； ㈡邱譓隆應將系爭特定部分土地自系爭土地辦理分割登記，並將 該特定部分土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；㈢祭 祀公業陳奇富應就系爭特定部分土地，按每平方公尺新台幣（下 同）三萬零二百五十元計算價金，與伊訂立買賣契約，並移轉該 特定部分土地所有權登記予伊之判決（未繫屬本院者，不予贅述 ）。 上訴人則以：何金枝或被上訴人與上訴人祭祀公業陳奇富間並未 存有基地租賃關係；系爭房屋係違章建築，不適用土地法第一百 零四條優先承買權規定。蔡何阿麵等六人出具同意書，同意被上 訴人一人行使優先承買權，視同蔡何阿麵等六人放棄優先承買權 或溯及同意由被上訴人一人行使優先承買權，惟被上訴人已表示 放棄優先承買權，其優先承買權已因逾期而消滅。況被上訴人或 何金枝僅承租系爭土地之一部分，不得主張就全部土地有優先承 買權等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判確認被上 訴人就系爭土地有優先承買權存在，並命上訴人邱譓隆塗銷所有 權移轉登記及上訴人祭祀公業陳奇富以同樣條件與被上訴人補訂 書面買賣契約，係以：系爭土地原為祭祀公業陳奇富所有，於九 十八年六月十九日與邱譓隆訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，以每坪十萬元，總價七千三百六十二萬八千五百元出售予邱譓 隆，並於同年十一月十八日辦理所有權移轉登記予邱譓隆。被上 訴人使用系爭土地如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示部分，計四二○平 方公尺等情，為兩造所不爭。依祭祀公業陳奇富於九十年十二月 十日向台中市南屯區調解委員會就調整租金聲請調解時所檢附之 「承租（年租）金調整人名冊」、「九十一年度起（年租）調整 開徵面積計算表，協調人名冊」，均載有何金枝為承租人及承租 面積四一三．五一六平方公尺之內容，及祭祀公業陳奇富九十五 年四月二十日及九十七年十二月十日催繳租金之函文，以被上訴 人為受文者，並說明被上訴人承租基地建築房屋及承租土地面積 四一三．五一六平方公尺等情，所載承租面積與被上訴人使用系 爭土地範圍四二○平方公尺大致相符，參諸被上訴人提出向祭祀 公業陳奇富繳納租金之租（谷）金繳款單十一紙，堪認何金枝與 祭祀公業陳奇富間就系爭特定部分土地存有基地租賃關係，且自 何金枝以來，確有向祭祀公業陳奇富繳納對價使用系爭特定部分 土地之事實。系爭房屋雖係違章建築，惟向土地所有權人租用基 地興建違章建築，並無礙租地建屋之本質，系爭房屋現仍由被上 訴人居住使用，具使用上及經濟上之價值，自有土地法第一百零 四條規定之適用。何金枝死亡後，就系爭土地之承租權及土地法 第一百零四條規定之優先承買權，由被上訴人及蔡何阿麵等六人 繼承並公同共有。被上訴人已取得蔡何阿麵等六人之同意，自得 單獨行使優先承買權。被上訴人及蔡何阿麵等六人所公同共有之 承租權雖僅存於系爭特定部分土地上，惟系爭買賣契約之標的乃 系爭土地全部，被上訴人自應依同樣條件就系爭土地全部為承買 ，方為合法行使優先承買權。否則將使系爭土地剩餘部分呈現不 規則形狀，不利於整體利用，減損經濟價值，而有損祭祀公業陳 奇富之利益。且邱譓隆如不願購買剩餘部分土地，祭祀公業陳奇 富可能無法以相同單價出售，而須賤價出售他人，並造成系爭土 地之法律關係複雜化。被上訴人於九十八年七月十四日及同年十 二月七日對祭祀公業陳奇富之通知，或僅在請求該祭祀公業告知 出售條件，或表示就所承租之四一三．五一六平方公尺土地依每 坪十萬元優先承買之意旨，固均難認係以系爭買賣契約同一條件 為承買之意思表示，不發生行使優先承買權之效力。然依證人即 受託處理系爭土地上地上物拆除事項之里長陳志通證稱：伊有告 知被上訴人系爭土地售價為每坪十萬元，不包括地上物；證人即 仲介林聰傑證稱：祭祀公業陳奇富有公告要出售，不知公告內容 為何各等語，均不能證明祭祀公業陳奇富已通知被上訴人系爭買 賣契約關於總價、訂金、付款等全部條件。且祭祀公業陳奇富於 九十九年五月十九日第一審審理中以民事答辯㈠狀繕本臚列其與 邱譓隆間買賣契約約定之條件，並檢附買賣契約書影本送達予被 上訴人，因該答辯狀旨在否認祭祀公業陳奇富與被上訴人間之租 賃關係，以及陳述被上訴人已為不購買系爭特定部分土地之意思 表示，並無通知行使優先承買權之意思。況祭祀公業陳奇富本應 將系爭買賣條件通知何金枝之繼承人全體，而上開答辯㈠狀提出 時，蔡何阿麵等六人既尚未立具同意書表示同意被上訴人一人行 使優先承買權，且該同意書亦無可認有放棄其優先承買權之意思 ，則上開答辯㈠狀繕本未對全體公同共有人為送達，自亦難認祭 祀公業陳奇富已踐行土地法第一百零四條規定之通知義務。被上 訴人雖曾於九十八年八月二十七日簽署地上物拆遷補償契約書， 惟係遭邱譓隆代理人何永源夥同張家倫等人脅迫而簽署，業經刑 事法院認定何永源等人觸犯刑罰法令判決有罪確定在案，刑事附 帶民事訴訟移送民事庭審理後亦為相同認定，判決彼等應對被上 訴人負損害賠償責任。被上訴人復於九十九年二月五日以存證信 函送達予何永源為撤銷上開遭脅迫所簽署補償契約書之意思表示 ，效力自及於邱譓隆，故不得以被上訴人曾簽署該補償契約書而 認定其放棄優先承買權，被上訴人且亦無何違反誠信原則之情形 。祭祀公業陳奇富既不能舉證證明已向被上訴人合法踐行土地法 第一百零四條第一項規定之通知義務，被上訴人復未曾表示放棄 優先承買權，則被上訴人於九十九年七月十四日向祭祀公業陳奇 富主張就系爭土地全部行使優先承買權，即無逾上開法條第二項 規定之十日期間，應認其已合法行使優先承買權，依土地法第一 百零四條第二項規定，系爭買賣契約不得對抗被上訴人，是被上 訴人請求確認就系爭土地有優先承買權，邱譓隆應塗銷所有權移 轉登記，及請求祭祀公業陳奇富將系爭土地按邱譓隆買受之同樣 條件，但不包括系爭土地上地上物拆遷補償支出金額，與被上訴 人補訂書面買賣契約部分，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷 之基礎。 按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購 買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權 。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明 文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人 、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之 歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係 指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為 土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土 地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍 內之基地。查系爭土地面積為二四三四平方公尺，被上訴人所承 租之範圍僅為四二○平方公尺，其餘面積二○一四平方公尺部分 之土地，被上訴人並無承租權，既為原審所認定，則依土地法第 一百零四條第一項規定，被上訴人得否就承租面積四二○平方公 尺部分以外之土地行使優先承買權，即非無疑。乃原審未詳予論 究系爭土地有何不能分割之情形，率以如不允許被上訴人優先承 買全部土地，將有損經濟價值，上訴人祭祀公業陳奇富可能因邱 譓隆不願購買剩餘部分土地時，受有無法以相同單價出售，須賤 價出售他人之損害，認定被上訴人得就全部土地行使優先承買權 ，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不利於其部分為不當，求予 廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○三 年 七 月 十七 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 麗 女 法官 王 仁 貴 法官 吳 謀 焰 法官 盧 彥 如 法官 謝 碧 莉 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○三 年 七 月 二十九 日 Ｑ