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最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一六六六號 上　訴　人　江燦輝 　　　　　　許立欣 共　　　同 訴訟代理人　莫詒文律師 被 上訴 人　群家建設股份有限公司 法定代理人　劉信立 被 上訴 人　侯明蘭 共　　　同 訴訟代理人　張致祥律師 上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華 民國一○二年四月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年 度重上字第四六四號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人江燦輝分別於民國九十七年一月二十 七日及同年四月二十日與伊等簽訂如原判決附表（下稱附表）編 號一、二及三、四所示之土地、房屋買賣契約，向伊等買受「風 和山林」建案戶別Ｂ6棟 8樓、Ｂ5棟10樓之房地；另上訴人許立 欣亦於同年三月十五日與伊等簽訂如附表編號五、六所示之土地 、房屋買賣契約，向伊等買受同建案戶別Ｂ3棟 10樓之房地。詎 上訴人簽約後竟未依約繳納價金，經被上訴人群家建設股份有限 公司（下稱群家公司）數次催告後，上訴人於九十八年十二月二 十五日簽立同意書（下稱系爭同意書），約定應辦妥交屋手續與 繳清保留款，嗣仍未繳納保留款，經群家公司於九十九年六月九 日以存證信函催告，未獲置理後，已於同年六月二十八日對江燦 輝解除如附表編號二、四及對許立欣解除如附表編號六所示之房 屋買賣契約。又因該房屋買賣契約第二十四條均約定本契約與上 訴人另向被上訴人侯明蘭價購房屋坐落土地而簽訂之土地買賣契 約具有連帶關聯，對任一契約之解除，其效力及於兩契約全部， 則侯明蘭與江燦輝間如附表編號一、三所示及與許立欣間如附表 編號五所示之土地買賣契約，亦經合法解除，上訴人顯無從再依 解除後之土地、房屋買賣契約，請求伊等將如附表所示之房地辦 理移轉所有權登記等情，爰求為確認伊等與江燦輝間如附表編號 一至四所示契約及與許立欣間如附表編號五至六所示契約之法律 關係均不存在之判決。 上訴人則以：伊等與侯明蘭、群家公司分別簽訂如附表所示之土 地、房屋買賣契約後，已給付各如附表「已給付價金」欄所示價 金，被上訴人除未依約於上開房地使用執照取得後三個月內辦理 各該房地之所有權移轉登記外，復未依系爭同意書之約定，修築 如該同意書附件㈠圖示之便道，以解決被上訴人於Ｃ棟房屋未起 造致無法履行交付Ａ、Ｂ棟地下室對外連結通道之義務，及伊等 拒絕給付結清尾款辦理交屋之爭議，竟在離建物二百公尺外另租 鄰地供Ａ、Ｂ棟住戶停車，顯未依系爭同意書之和解契約履行， 伊等自得行使同時履行抗辯權或不安抗辯權而拒絕結清尾款、辦 理交屋。況兩造於九十九年六月中旬另達成俟Ｃ棟完工時再交屋 之協議，依系爭同意書第二條「辦妥交屋手續、結清保留款」之 約定，伊等於辦理交屋時始需給付尾款，則群家公司於九十九年 六月九日之催告即因兩造事後之協議失其效力，其於同年六月二 十八日再執上開催告主張伊等給付遲延而解除契約，自非適法等 語，資為抗辯；並基於兩造間買賣契約之法律關係，對侯明蘭另 行起訴及對群家公司提起反訴（經第一審合併辯論及判決），求 為命㈠侯明蘭、群家公司分別將如附表編號一、三所示之土地及 編號二、四所示之房屋移轉所有權登記予江燦輝；㈡侯明蘭、群 家公司分別將如附表編號五所示之土地及編號六所示之房屋移轉 所有權登記予許立欣之判決。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以： 兩造於九十八年十二月二十五日簽訂系爭同意書之目的，在於解 決雙方先前因本件建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，影響Ａ、Ｂ 棟住戶車輛進出，及上訴人以上開事由拒絕辦理交屋與繳納剩餘 房地買賣價款等問題所生爭執，該同意書之性質屬和解契約，均 為兩造所不爭。則上訴人訂立系爭同意書之和解契約後，即須履 行該和解內容所約定之「辦妥交屋手續」、「結清保留款」等事 項，並須接受群家公司關於「車輛進出動線之規劃且無異議」， 而不得再主張其前所為被上訴人未於使用執照核發三個月內辦理 如附表所示房地所有權移轉登記、群家公司未依約同時起造Ａ、 Ｂ、Ｃ棟致無法履行進出車道之給付義務等抗辯。而江燦輝就如 附表編號一、二及三、四所示之房地，各尚餘二十七萬元價金未 付，許立欣就如附表編號五、六所示之房地，亦餘十三萬元價金 未付，經群家公司於九十九年六月九日分別以宜蘭渭水路郵局第 一三二、一三三號存證信函催告江燦輝、許立欣於十五日內給付 剩餘款項後，上訴人仍未依系爭同意書第二條約定結清積欠之保 留款，則群家公司據此於同年六月二十八日依序以同上郵局第一 五五、一五四號存證信函對江燦輝、許立欣解除如附表編號二、 四、六所示之房屋買賣契約，依各該房屋買賣契約第七條第二項 、第十八條第二項及系爭同意書第二條之約定，即屬有據。上訴 人雖辯稱：群家公司未提供系爭同意書第三條所約定「附件㈠」 圖示之便道供其等購買Ｂ棟之住戶車輛通行，且其等在被上訴人 解除契約前業經以此為由提出同時履行抗辯云云；惟群家公司確 曾依系爭同意書附件㈠圖示而鋪設便道，提供Ａ、Ｂ棟住戶之車 輛駛入地下停車場，嗣因Ｃ棟施工，向福崇寺租用土地供住戶停 車後，始廢止該便道，且兩造未曾約定需保留附件㈠圖示之便道 至Ｃ棟完工為止等情，業經證人即提供上開附件㈠圖示予上訴人 之蕭賜郎證述明確；且群家公司因本件建案需要，曾由其公司董 事李明志與附近之福崇寺締結土地借用契約，借用宜蘭縣○○鄉 ○○段○○○○○○○號土地如該契約附圖所示位置供為車行便 道及停車使用，可見群家公司與上訴人並未約定該公司應提供之 車行通道以系爭同意書第三條所載附件㈠圖示之便道為限。群家 公司既已就上訴人之車輛進出動線妥為規劃，自難謂有何違反系 爭同意書可言。況上訴人復未能證明其於群家公司九十九年六月 二十八日通知解除房屋買賣契約前，曾以此為由主張同時履行抗 辯，自不能解免其價金給付之遲延責任。再依蕭賜郎證稱：上訴 人於九十九年六月中旬打電話給伊公司李總經理時，李姓總經理 表示有答應上訴人於Ｃ棟完工時再交屋，不知道是否有答應尾款 亦於Ｃ棟完工時再交付等語，可知群家公司至多僅同意交屋日期 及因此伴隨之交屋款繳付義務得一併展延至Ｃ棟完工之際，然扣 除該交屋款三萬元，江燦輝就如附表編號一、二及三、四所示之 買賣契約仍各積欠二十四萬元之尾款未付，許立欣就如附表編號 五、六所示之買賣契約亦積欠十萬元之尾款未付，經群家公司催 告後，均已負遲延給付責任。依各房屋買賣契約第二十四條及各 土地買賣契約第十四條之約定，群家公司上述解除附表編號二、 四、六所示房屋買賣契約之效力，及於附表編號一、三、五所示 土地買賣契約。從而，被上訴人請求如其上開所聲明，為有理由 ；上訴人起訴及反訴請求被上訴人移轉如附表所示各該房地所有 權登記，即無理由等詞，為其判斷之基礎。 按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約 時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、 交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎 。查系爭同意書之性質屬和解契約，其目的在解決兩造先前因本 件建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出 ，及上訴人以上開事由拒絕辦理交屋與繳納剩餘買賣價款等問題 所生爭執，既為原審認定之事實。且系爭同意書明白約定：上訴 人同意「配合下列事項，期為貴、我雙方權益……。⒉辦妥交屋 手續、結清保留款。⒊對Ｃ棟之公共設施尚未能使用，或人員、 車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議（如附件㈠）……」 等語，此有該同意書及其附件㈠圖示足憑（一審重訴字第二一號 卷㈢六七頁、六八頁），而該附件㈠圖示係群家公司業務部副理 蕭賜郎傳真予上訴人之資料，亦經蕭賜郎證述明確（原審卷六○ 頁），依系爭同意書約定之內容及蕭賜郎之證詞，上訴人所應履 行之義務為「辦妥交屋手續、結清保留款」，似與群家公司應履 行者為「規劃施作如附件㈠圖示之便道」間，互有對待給付關係 。果爾，則上訴人於原審一再主張群家公司依系爭同意書之約定 ，應提供如附件㈠圖示之便道供通行，不能片面取消該特定便道 等語（原審卷一二一至一二二頁、一七七頁），是否全然不足採 ？已非無再進一步研求之必要。其次，系爭同意書就群家公司應 提供如附件㈠圖示之便道，似無其他替代方案之記載或約定，則 群家公司事後廢止該特定便道，另行設置停車場以替代如附件㈠ 圖示便道之履行方式，是否經上訴人同意？又該停車場究位於何 處？能否替代如附件㈠圖示便道之效用？即攸關群家公司是否依 系爭同意書之債務本旨提出給付之判斷。原審未予深究，即臆謂 群家公司與上訴人並未約定該公司提供之車行通道應以系爭同意 書第三條所載附件㈠圖示之便道為限云云（原判決書第十三頁六 至七列），依上說明，亦有未合。再者，蕭賜郎曾證稱：上訴人 及其妻舅魏先生曾於九十九年五月二十九日前來交涉交屋、補償 事宜，並於同年六月中旬經群家公司李總經理同意待Ｃ棟完工時 再交屋等語（原審卷六一頁背面），倘非虛妄，是否表示上訴人 已提及群家公司就Ｂ棟房屋未依系爭同意書解決車輛對外通行事 宜？該證言之真意為何？是否與上訴人行使該同時履行抗辯均無 相涉？原審未予究明，逕以上訴人未證明其於群家公司九十九年 六月二十八日通知解約前有行使該同時履行抗辯，即謂上訴人仍 難解免價金給付之遲延責任，殊屬可議。另系爭同意書第二條記 載「辦妥交屋手續、結清保留款」，其中「保留款」究何所指？ 是否包含尾款在內之所有未給付之買賣價款？似有未明。原審就 此未詳予調查明晰，並說明其所憑以認定之依據，徒以上訴人與 李總經理之協議，群家公司至多僅同意交屋日期及伴隨之交屋款 （即三萬元）繳付義務得展延至Ｃ棟完工之際，即認上訴人仍各 負尾款之遲延給付責任，並嫌疏略。究竟李總經理同意待Ｃ棟完 工時再交屋，有無一併允諾上訴人展延給付保留款之期限？亦與 上訴人應否負遲延給付責任之判斷，所關頗切。原審未遑細究， 遽行判決，尤嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢 棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○三 年 八 月 二十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 顏 南 全 法官 林 大 洋 法官 鄭 傑 夫 法官 陳 玉 完 法官 吳 麗 惠 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○三 年 九 月 一 日 G