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最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第四一一號 上　 訴　 人　銘倫運通股份有限公司 法 定代理 人　李坤陽 訴 訟代理 人　鄭穎律師 參　 加　 人　利信實業股份有限公司 兼法定代理人　傅伯芬 被 上　訴 人　德豐大樓管理委員會 法 定代理 人　陳光洲 訴 訟代理 人　陳玉玲律師 上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於中華民國一○一 年十二月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第 七○號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊乃坐落台北市○○區○○路○段○○○號德 豐大樓之區分所有權人，因被上訴人未盡修繕及維護該大樓屋頂 平台（下稱系爭屋頂平台）防水層義務，致該防水層超過使用年 限，造成伊所有位於該大樓最高樓層房屋（門牌號碼為台北市○ ○區○○路○段○○○號十二樓之一，下稱系爭房屋）之天花板 漏水，因而受有支出修復天花板工程費用新台幣（下同）四萬二 千元之損害；茲系爭房屋仍有漏水情形，惟被上訴人仍拒不修繕 系爭屋頂平台，伊依法自得請求被上訴人為修繕或負擔修繕費用 四十二萬五千元等情，爰依民法第一百八十四條第一項、第五百 四十四條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第三十六條第二款 規定，求為命被上訴人將系爭屋頂平台全部修復至不漏水狀態， 或給付四十二萬五千元及加計自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲 延利息（此為上訴人在原審追加之聲明），並應給付四萬二千元 及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：系爭大樓屋頂平台多年來均由上訴人之前前手東 橫企業股份有限公司（下稱東橫公司）及參加人傅伯芬所專用， 並未交由伊管理使用，該平台自應由參加人負維護之責，上訴人 亦應繼受該前手對於屋頂之使用權而自負維護之責。況系爭房屋 天花板漏水僅有一處，且係因參加人增建（供搭蓋鐵皮屋）基座 破壞原落水頭之油毛氈防水層，不當使用或疏於維修所致，故上 訴人若有支出修繕費用四萬二千元，依法亦應向參加人請求，上 訴人請求伊賠償，於法無據。又依系爭大樓區分所有權人會議決 議，伊於收回系爭大樓十三、十四、十五樓（即屋頂突出物一層 、二層及三層）前，無權逕行任何屋頂平台之修繕，且系爭屋頂 平台之修繕費用高達二百萬元，屬重大修繕，依系爭大樓規約之 約定，非經區分所有權人會議決議，不得為之等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴 ，係以：上訴人所有系爭房屋天花板漏水之原因，依兩造合意指 定之台北市結構工程工業技師公會所為鑑定結果及鑑定人廖書賢 之證詞，系爭房屋天花板有七處受損，除一處有漏水之疑慮外， 其餘均無漏水現象，至該漏水處漏水原因研判是原落水頭上方的 增建施工（供搭蓋鐵皮屋）基座造成破壞，可見系爭房屋天花板 漏水之原因與系爭屋頂平台上基座之增建有關。又系爭房屋原由 參加人傅伯芬向建商購買取得所有權，嗣於民國七十二年間出售 與傅伯芬擔任負責人之東橫公司，再於九十六年十二月間輾轉出 售與上訴人。而經比對上訴人提出之系爭屋頂平台現況照片與系 爭大樓使用執照內所附照片，及依證人即興建系爭大樓之建築師 兼監造吳毓廷所證，系爭屋頂平台上之基座，雖不在使用執照設 計圖之設計範圍，然屬雜項工作物，由建商於興建系爭大樓時自 行一併施工完畢。故系爭基座並非傅伯芬所興建，自無須就基座 所造成之漏水負修繕責任。惟依傅伯芬與系爭大樓建商（起造人 ）簽訂之房地預定買賣合約書第二條第三項約定，系爭屋頂平台 係由傅伯芬專用，且上訴人之前前手東橫公司亦繼受此項分管契 約約定，繼續使用系爭屋頂平台，則上訴人對於該項分管約定之 存在，自應可得而知並繼續使用系爭屋頂平台。另因系爭大樓屋 頂突出物除屬公共設施部分外乃有獨立產權（單獨所有權登記） ，其所有權人自有使用權，無須再特別約定，可見上開房地預定 買賣合約書第二條第三項前段係約定傅伯芬就屋頂平台突出物有 單獨所有權，後段則約定其就屋頂平台上無所有權但享有使用權 ，台灣士林地方法院（下稱士林地院）九十九年度士簡字第八二 ○號簡易判決亦認該條項約定係表示傅伯芬就系爭屋頂平台有使 用權，被上訴人不得否認該分管契約之存在及效力。故該判決不 得據為上訴人未占用系爭屋頂平台之認定。證人吳世勳、廖德風 關於系爭屋頂平台開放所有住戶使用之證詞，或因當時東橫公司 仍有使用屋頂平台上之違章建築及冷卻水塔之事實；或因所述年 代久遠，且係在特定節日使用，使用頻率甚低，均不足以認定系 爭屋頂平台非專屬東橫公司及其後手（包括上訴人）使用。證人 林素嬌雖證稱曾進出系爭屋頂平台，惟此係因其擔任被上訴人總 幹事，為修繕系爭屋頂平台屬於公共設施部分，約定專用之住戶 依法不得拒絕所致，尚難以林素嬌之行為遽認被上訴人已有負責 管理使用系爭屋頂平台之事實。且由九十六年九月四日系爭大樓 區分所有權人會議紀錄之記載，可知系爭大樓住戶認系爭屋頂平 台為系爭房屋所有權人專用，亦不得以被上訴人在會議中表示系 爭屋頂平台係全體住戶共有，謂其自認該屋頂平台之使用權歸屬 被上訴人。至被上訴人於九十四年、九十五年間決議應對屋頂平 台為清潔工作並於屋頂平台出口處裝設監視攝影機、對講機等事 項，因清潔範圍並非指系爭屋頂平台全部，監視攝影機設置係因 有人跳樓之社會事件所設之防範措施，且上訴人不能舉證證明對 講機之設置係專供住戶至系爭屋頂平台活動無法下樓時可聯絡管 理員開門之用，則難憑以認定系爭屋頂平台已為被上訴人所管理 使用。綜上，系爭屋頂平台既因分管契約約定由傅伯芬專用，非 屬共用部分，上訴人復繼受分管契約而繼續使用，則依公寓大廈 管理條例第十條第一項規定，約定專用部分之修繕費用應由約定 專用之使用人負擔。被上訴人自非侵權行為人，亦無何過失可言 。從而，上訴人依民法第一百八十四條第一項、第五百四十四條 、公寓大廈管理條例第十條第二項、第三十六條第二款規定，請 求被上訴人對系爭屋頂平台修繕或給付修繕費用四十二萬五千元 本息，及賠償修繕費用四萬二千元本息，均屬無據，不應准許等 詞，為其判斷之基礎。 惟查，系爭大樓之屋頂除屋頂突出物第一層（不含樓梯、電梯） 、第二層（不含機械房）、第三層（不含水箱）為第十二層樓所 有權人專用外，均屬共用部分，上訴人並無專有使用權，應將占 用系爭屋頂平台上之冷卻水塔底座、違章增建物、屋頂突出物第 一層內樓梯下方小房間拆除，將占用部分返還予全體共有人，業 經士林地院於一○一年十一月三十日以一○○年度簡上字第一二 三號民事判決確定（見原審卷第二六九頁至第二八一頁）。則自 上開判決確定後，上訴人似已不得對於系爭大樓全體共有人（區 分所有權人）主張系爭屋頂平台之專用權。而依公寓大廈管理條 例第三十六條第二款規定，公寓大廈共有及共用部分之清潔、維 護、修繕及一般改良，既屬管理委員會之職務，則上訴人請求被 上訴人修復系爭屋頂平台至不漏水，能否謂全然無據？自非無疑 。乃原審就此未詳為調查審認，即以系爭屋頂平台歸上訴人專用 為由，而為其不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決不 當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一 項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○三 年 三 月 七 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 吳 麗 女 法官 王 仁 貴 法官 吳 謀 焰 法官 盧 彥 如 法官 謝 碧 莉 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○三 年 三 月 十八 日 Ｑ