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最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第一一七號 上　訴　人　歐得葆家具有限公司 法定代理人　林景惠 訴訟代理人　黃蘭英律師 被 上訴 人　莊淑妃 訴訟代理人　黃紹文律師 上列當事人間請求終止租賃契約等事件，上訴人對於中華民國一 ○一年十月十六日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年 度上字第七六號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣 高等法院台南分院。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國九十九年十月七日簽訂房屋租賃契 約，由伊向被上訴人承租坐落台南市○○區○○○路○段○○○ 、○○○號房屋，供作營業所及展示場使用，約定每月租金新台 幣（下同）十五萬四千元（含稅，不含稅為十三萬八千六百元） ，伊已付十二個月租金（不含稅），及押租保證金二十五萬八千 元（不含稅）。詎被上訴人交付之系爭房屋有電線線路老舊不堪 通常使用之瑕疵，於九十九年十二月九日晚十時三十分許失火燒 燬，致伊受有裝潢工程損害三百三十一萬三千八百二十二元，及 家具燈飾損失七百五十六萬五千三百七十元，扣除第一審共同原 告美亞產物保險股份有限公司賠付保險金六百四十四萬七千零十 七元，計受損害四百四十三萬二千一百七十五元。又伊業於一○ ○年一月十一日終止系爭租約，被上訴人應返還同年一至十月份 之租金及押租保證金計一百六十四萬四千元等情。求為命被上訴 人給付伊六百零七萬六千一百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌 日起加付法定遲延利息之判決（其中七十四萬七千七百二十元本 息部分，業經第一審及原審為上訴人勝訴之判決確定，其餘未繫 屬本院部分，不予贅述）。 被上訴人則以：系爭房屋並無電線老舊之瑕疵，系爭火災經台南 市政府消防局（下稱消防局）鑑定結果，亦無法認定起火原因， 伊自無可歸責之事由。上訴人係於一○○年九月二十日始依民法 第四百三十五條規定終止租約，在此之前仍應支付租金等語，資 為抗辯。 原審以；系爭火災發生後，經消防局鑑定結果，認起火處係在總 電源開關箱附近，未發現有疑似電線短路熔痕跡證，研判起火原 因仍以電氣因素引火之可能性最大，有該局火災原因調查鑑定書 可稽。上開鑑定並未認定火災係因電線管路老舊所引起，參以系 爭房屋於九十七年八月取得使用執照，至九十九年十二月九日發 生火災，僅二年多時間；且該房屋於九十九年十月七日交付上訴 人使用，上訴人未申請用電變更，自行增設九個無熔絲開關，配 置電源，使用多項電氣設備。系爭房屋失火時，已非原有屋況， 難認與原設電線管路有關。上訴人就其主張系爭房屋有電線管路 老舊不堪通常使用之瑕疵，及系爭火災發生係可歸責於被上訴人 之事實，不能舉證證明，自不足採。其據此請求被上訴人賠償裝 潢工程損失三百三十一萬三千八百二十二元及家具燈飾損失七百 五十六萬五千三百七十元，即屬無據。次按租賃關係存續中，因 不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按 滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不 能達租賃之目的者，得中止契約。民法第四百三十五條第一項、 第二項定有明文。上開規定既明定以承租人之請求為減租效力發 生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金 請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規 定請求返還。系爭火災雖僅燒燬五八六號房屋，未延燒及五八二 號房屋，惟上訴人主張系爭房屋已無法做為整體營業使用，不能 達租賃之目的，為被上訴人所不爭，則上訴人自得依上開規定終 止租約。上訴人於一○○年一月十一日所發平鎮高雙郵局一號存 證信函，其內容係催告被上訴人與其洽談返還租金、押租保證金 及損害賠償事宜，並無提及終止租約，其主張業以該函為終止租 約之意思表示，尚非可採。另其以被上訴人未以合於所約定使用 、收益之租賃物交付伊，且未於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態，違反民法第四百二十三條規定，於一○○ 年一月十一日以存證信函通知被上訴人終止契約，亦屬無據。上 訴人係於一○○年九月二十日始主張依民法第四百三十五條規定 終止租約，則系爭租約應於該日終止，自翌日即同年月二十一日 起，始得免其支付租金之義務。被上訴人應返還自該日起至同年 十月七日止共十六日之租金七萬三千九百二十元，及押租金二十 五萬八千元。又系爭房屋失火後，自九十九年十二月九日起至一 ○○年一月十四日止共三十七日，需待消防局鑑定；自一○○年 八月十七日起至同年九月七日止共二十一日，為整理環境期間； 重新裝潢期間為一個月，應認系爭房屋因火災毀損不能使用之期 間為三個月，上訴人得免付該期間租金四十一萬五千八百元。綜 上，上訴人得請求被上訴人返還之租金及押租金共計七十四萬七 千七百二十元，其請求被上訴人給付上開金額，及自起訴狀繕本 送達翌日即一○○年三月二日起加付法定遲延利息，洵屬正當， 應予准許。超過上開請求部分，尚非有據，不應准許。爰維持第 一審所為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，駁回兩造各自之上 訴。 查系爭火災發生原因經SAHTECH 財團法人安全衛生技術中心鑑定 結果，認「排除新增線路配置不當引燃火災、人員操作不慎、縱 火引燃及外接式設備過負載引燃等因素，研判本次火災以建物原 有老舊線路因短路過負載引燃火災可能性較高。」消防局研判亦 稱「起火原因應為電源線路引火之可能性最大」各等語（見第一 審卷㈠七二、二一七、二一八頁）。原審就此有利於上訴人之證 據因何不足採，恝置未論，遽為其不利之認定，即有判決不備理 由之違法。次查上訴人於一○○年一月十一日所發平鎮高雙郵局 一號存證信函載明：「因租賃標的電線走火，以致本公司所承租 之營業所及展示場起火燃燒，且火勢一發不可收拾，致租賃標的 近乎全毀而不堪使用，……（系爭房屋）未保持合於約定使用、 收益之狀態，與債之本旨不符，承租人得主張終止租賃契約…… 本公司主張終止租賃關係並請求台端返還預付十個月之租金及押 租保證金」等語（見原審卷六一頁背面、六二頁）。原審謂該存 證信函並無提及終止租約事宜，顯與卷存證據資料不符，並有可 議。末查原審既認系爭房屋失火後，上訴人就存餘部分不能達租 賃之目的，得依民法第四百三十五條第二項規定終止租約。則上 訴人主張：伊業以上開存證信函為終止系爭租約之意思表示（見 原審卷四二、四七、五六、八二頁），似非無據。原審徒以上開 存證信函未敘明係依民法第四百三十五條規定終止租約，即認其 不生終止之效力，殊難謂洽。上訴論旨，指摘原判決於其不利部 分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十二 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 李 彥 文 法官 沈 方 維 法官 簡 清 忠 法官 蔡 烱 燉 法官 吳 惠 郁 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 二 月 三 日 Ｅ