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最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一四○五號 上　訴　人　樺福建設開發股份有限公司 法定代理人　張綱維 訴訟代理人　劉煌基律師 被 上訴 人　台北市政府捷運工程局 法定代理人　周禮良 訴訟代理人　廖學興律師 　　　　　　林倖如律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國一○ 二年十二月十七日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字 第一○七號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人其餘上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回 台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人之法定代理人業由蔡輝昇變更為周禮良，茲據周禮 良聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。 被上訴人主張：兩造於民國九十七年一月二十一日就捷運新店線 七張站聯合開發大樓（基地坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○號土地，門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號）二至五 樓暨其附屬設施停車位（下稱系爭建物），簽訂「台北都會區大 眾捷運系統土地聯合開發營運契約書」（下稱系爭營運契約）， 約定由上訴人負責系爭建物之營運管理，並接受伊監督與管理； 營運期間自九十七年二月十日起至一○七年二月九日止，營運保 證金新台幣（下同）三百十三萬零九百六十六元，並由第一審共 同被告樺福育樂事業股份有限公司（下稱樺福育樂公司）、富誠 綜合物業管理有限公司（下稱富誠公司）擔任營運人暨連帶債務 人。上訴人因自行營運管理系爭建物，而於九十六年十一月九日 與伊簽訂「捷運新店線七張站（捷10、11）聯合開發大樓公有不 動產租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），約定上訴人向伊租用 系爭建物，租期自九十七年二月十日起至一○七年二月九日止， 每月租金四百三十三萬七千五百九十六元，保證金一千三百零一 萬二千七百八十八元。嗣上訴人以經營虧損嚴重為由，於一○○ 年五月四日通知自同年八月十日終止系爭營運契約及系爭租賃契 約。惟上訴人無權終止系爭營運契約，仍應繼續營運管理，因樺 福育樂公司、富誠公司並無意願接續經營，上訴人即有違約情事 。伊於同年七月二十八日、八月二十二日第一次及第二次通知， 並依序限期上訴人於同年八月十日、九月五日提出書面改善計畫 ；上訴人逾期均未改善，應依系爭營運契約第十四條約定罰繳違 約金，第一次按營運保證金百分之一計算，第二次按營運保證金 三分之一計算，二次合計應罰繳違約金一百零七萬四千九百六十 四元。伊於同年十月三日第三次通知上訴人限期提出書面改善計 畫，並以上訴人應罰繳之上揭違約金額，與伊應給付上訴人之另 案捷運頂溪站捷三聯合開發案追加工程款（下稱系爭頂溪站工程 款）一千五百九十一萬四千九百六十六元中之一百零七萬四千九 百六十四元相扣抵。上訴人屆期仍未改善，伊經報請台北市政府 核備後，於同年十二月一日終止系爭營運契約。上訴人自終止系 爭租賃契約後，迄至一○一年七月十日返還系爭建物前，持續向 次承租人收取租金而受有利益，致伊受有損害，應賠償伊相當於 租金之損害四千七百七十一萬三千五百五十六元。上開賠償額經 伊以系爭頂溪站工程款之一千四百八十四萬零二元，及系爭租賃 契約保證金一千三百零一萬二千七百八十八元，暨伊另案應返還 上訴人之公館站工程保固保證金（下稱系爭公館站保證金）四十 四萬四千二百八十八元扣抵後，尚欠一千九百四十一萬六千四百 七十八元。爰依租賃及不當得利等法律關系，求為命上訴人給付 一千九百四十一萬六千四百七十八元，及其中六百四十萬三千六 百九十元自一○一年四月二十六日起，一千三百零一萬二千七百 八十八元自同年八月二十五日起，加計法定遲延利息之判決（未 繫屬本院者，不予贅述）。 上訴人則以：系爭租賃契約與系爭營運契約具聯立契約性質，伊 於一○○年八月十日提前終止租賃契約，系爭營運契約已一併終 止。伊就系爭營運契約並無違約情事，被上訴人終止系爭營運契 約，於法不合，亦不得請求伊給付違約金。其請求之違約金額顯 然過高，應予酌減。伊就系爭建物無法回復原狀，並無可歸責事 由，亦未占用系爭建物，被上訴人請求伊賠償相當於租金之損害 ，並無理由等語，資為抗辯。 原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴 ，無非以：上訴人以經營虧損嚴重為由，於一○○年五月四日以 （一○○）樺總字第一○○○二七號函通知被上訴人自一○○年 八月十日終止系爭租賃契約，與系爭租賃契約第十一條第五款之 約定，固無不合。惟依系爭營運契約第一條所示，兩造依大眾捷 運系統土地開發辦法第二十一條第一項規定簽訂系爭營運契約， 約定由上訴人負責系爭建物之營運管理事宜，並接受被上訴人監 督與管理，系爭租賃契約則無類此之記載；系爭營運契約之乙方 當事人，除上訴人外並由樺福育樂公司及富誠公司擔任連帶債務 人，系爭租賃契約之承租人則僅上訴人一人；系爭租賃契約賦予 上訴人終止權，系爭營運契約則否；系爭營運契約之研議簽訂流 程，早於系爭租賃契約，惟簽約日期則後於系爭租賃契約；綜上 ，足見系爭營運契約與系爭租賃契約間，並無相互依存、不可分 之聯立契約關係。系爭營運契約亦不因系爭租賃契約終止，而有 環境及基礎變遷之情事變更情形，上訴人主張系爭營運契約因有 民法第二百二十七條之二情事變更原則適用，應予一併終止，委 無足採。被上訴人於一○○年七月二十八日第一次通知上訴人於 同年八月十日前提出書面改善計畫；於同年八月二十二日第二次 通知上訴人於同年九月五日前提出書面改善計畫，各該通知均予 上訴人十二日之相當期限供其提出改善計畫。上訴人並未遵期提 出，被上訴人依系爭營運契約第十四條第二款約定，依序通知上 訴人各按營運保證金百分之一及三分之一計算，罰繳第一次及第 二次，合計共一百零七萬四千九百六十四元之違約金，自無不合 。審酌系爭營運管理標的物即系爭建物之原約定用途，及系爭建 物所在位置之交通便捷、人潮眾多，建物可使用面積及使用價值 甚鉅；系爭營運契約約定之營運期間為十年，上訴人僅經營三年 八個月，所致被上訴人之損失不小，復因重新招商而增加委託行 銷費用及每月之管理費用等各情，堪認被上訴人前後二次通知上 訴人罰繳合計共一百零七萬四千九百六十四元之懲罰性違約金， 並無過高情形。上開違約金債權一百零七萬四千九百六十四元， 經與被上訴人應給付上訴人之系爭頂溪站工程款一千五百九十一 萬四千九百六十六元中之相同金額為抵銷而消滅。系爭租賃契約 於一○○年八月十日終止，上訴人應依系爭租賃契約第十三條第 二款約定，將租賃標的物（系爭建物）內部裝修之設施，依使用 執照竣工圖及點交設備清冊之約定回復原狀，並將所有一切物品 搬離，被上訴人則無僱工代為回復原狀之義務。上訴人終止租約 後並未依約回復原狀，其申請被上訴人用印之文件亦多有缺漏， 被上訴人因而覆函上訴人補正文件後再函送審核，可知上訴人未 能變更使用執照乙事，並非被上訴人不予協力所致。上訴人將系 爭建物回復原狀返還被上訴人前，仍持續經營及向次承租人收取 租金，被上訴人主張上訴人自一○○年八月十日終止系爭租賃契 約起至一○一年七月九日止，無權占用系爭建物而受有相當於租 金之利益，應賠償伊因此所受之損害四千七百七十一萬三千五百 五十六元，並無不合。上開損害賠償金額，經與被上訴人應給付 上訴人之系爭頂溪站工程款扣抵後之剩餘款一千四百八十四萬零 二元、系爭公館站保證金四十四萬四千二百八十八元，暨系爭租 賃契約保證金一千三百零一萬二千七百八十八元相扣抵後，餘額 為一千九百四十一萬六千四百七十八元。從而被上訴人本於租賃 及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付一千九百四十一萬六 千四百七十八元之本息，洵非無據，為其判斷基礎。 惟按所謂契約之聯立，只須數內容不同之契約具有相互依存之結 合關係，即足成立，至於當事人是否係以同一締約行為結合各個 契約，則非所論。查系爭營運契約約定由上訴人負責系爭建物之 營運管理，系爭租賃契約則約定由上訴人租用系爭建物，各該契 約之存續期間亦相同（見一審㈠卷第九、一五頁）；被上訴人於 原審自陳：「本件當時是一起談的，因上訴人答應要承租，所以 我們就簽營運合約，如果上訴人沒有承租系爭建物，我們不會單 獨談營運合約」（見原審㈠卷第四八頁）；被上訴人九十九年十 月四日北市捷聯字第○○○○○○○○○○○號覆函亦謂：「… 另因本基地聯合開發大樓貴公司採統一經營方式營運，系爭租 賃契約為系爭營運契約執行依據之所在，如因系爭租賃契約終止 ，則系爭營運契約失所附麗…」（見原審㈠卷第一四○頁反面） ；似見兩造係合意由上訴人以租用系爭建物方式，作為系爭營運 契約之營運管理模式。果爾，系爭租賃契約與系爭營運契約雖簽 訂之日期各異，惟各個契約之成立、存在及效力是否並無一定之 依存關係，尚非無疑。究竟系爭租賃契約與系爭營運契約是否係 相互結合之聯立契約性質？有待釐清，此與上訴人得否一併終止 系爭營運契約？有無違約情事？應否繳罰違約金？所關至切。原 審未詳為勾稽，遽謂系爭二契約並無聯立契約之關係，稍嫌速斷 。其次，上訴人以經營虧損嚴重為由，依約於一○○年五月四日 以（一○○）樺總字第一○○○二七號函通知被上訴人自一○○ 年八月十日終止系爭租賃契約，為原審認定之事實。系爭租賃契 約第十三條第二款係約定：契約屆滿或終止時，乙方（上訴人） 對其所增添之改良物或裝潢除經甲方（被上訴人）同意外，應於 租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照竣工圖影 本及點交設備清冊為準）…。」（見一審㈠卷第一九頁），台北 市政府一○○年五月十七日府捷聯字第○○○○○○○○○○○ 號函亦謂：「…故仍請貴公司於一○○年八月九日前回復原狀暨 恢復原用執照用途，並通知本府後，本府捷運工程局再訂定日期 ，通知貴公司辦理會勘事宜」（見一審㈠卷第九○、九一頁）， 可知系爭租賃契約似未限制上訴人於契約終止日前，不得就系爭 建物為回復原狀。上訴人於一○○年六月二日、二十三日、七月 二十二日、十月十七日、十一月二十一日一再函催被上訴人召開 會議確認返還租賃物之細節，及配合在建築物同意書上用印，俾 辦理租賃標的物使用執照用途變更（見原審㈠卷第一四三頁、一 審㈡卷第一七二至一七五頁）；參以被上訴人一○○年七月二十 七日北市捷聯字第○○○○○○○○○○○號覆函謂：「函請於 建築物使用權同意書用印一事，仍請於先解除營運契約並終止租 賃契約後…，再將書件送請本局用印，以符合變更回復使用之內 容」、同年九月二日北市捷聯字第○○○○○○○○○○○號覆 函謂：「…因貴我雙方之營運契約及租賃契約仍未解除，…相關 變更使用一節，本局暫無法同意配合辦理。」（見原審㈠卷第三 ○至三二頁）；同年十月十二日北市捷聯字第一○○三四一三○ ○○○號覆函則以被上訴人公司代表人張綱維之印章與經濟部核 准之印章不符為由，退還用印相關資料（見一審㈡卷第一八二頁 ）等各情。則上訴人主張因被上訴人不配合用印，致無法辦理使 用執照變更程序及回復原狀，即非全然無據。究竟上訴人無法於 系爭租賃契約一○○年八月十日終止前回復原狀返還系爭建物， 有無可歸責之事由？攸關計算上訴人無權占有系爭建物之起迄時 間各為何？上訴人應否返還相當於租金之不當得利？其金額若干 ？原審未遑詳查究明，遽為上訴人不利之判決，尚有未洽。上訴 論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 七 月 二十九 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 劉 福 來 法官 邱 瑞 祥 法官 王 仁 貴 法官 吳 謀 焰 法官 李 文 賢 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 八 月 十 日 G