最高法院民事判決 一○四年度
台上字第一五七三號
上 訴 人 王林立
訴訟
代理人 林益輝
律師
被
上訴 人 洪茹玉
吳淯霈
上列
當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中
華民國一○三年九月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（
一○三年度重上字第七六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台灣省南投縣○里鎮○里段○○○段○○
○○號土地（下稱
系爭土地）
乃兩造與其他共有人共有，伊之
應
有部分為六分之一，被上訴人洪茹玉、吳淯霈之應有部分分別為
六九三○分之三○五九、九○分之二三，已逾應有部分三分之二
。被上訴人於民國一○一年八月二十九日與訴外人詹○煌簽訂
不
動產買賣契約書，約定由詹○煌以每坪新台幣（下同）六萬元、
總價款八百三十一萬三千元之價格，買受系爭土地全部。乃於一
○一年八月三十一日以國內快捷郵件之方式，寄發
存證信函（下
稱系爭存證信函），稱其欲依土地法第三十四條之一之規定，將
系爭土地全部，以每坪六萬元、總價款八百三十一萬三千元之價
格，出賣予
第三人，並請伊於十日內表示是否願以同一價格用同
一條件購買，伊因戶籍地台北市○○區○○街○段○○○號房屋
正值改建中，而未居住該址，致未能收受系爭存證信函。
嗣被上
訴人於一○一年九月二十四日將系爭存證信函傳真予伊。伊於同
日以存證信函通知被上訴人，願以系爭存證信函內容所示之同一
條件購買系爭土地全部。
惟被上訴人於一○一年九月二十六日以
存證信函，通知伊所為優先承購之意思表示業已逾期，拒出賣系
爭土地予伊
等情。
爰求為：㈠確認伊就系爭土地有優先購買權存
在。㈡命被上訴人
按與詹○煌間就前項土地買賣契約之同一條件
，與伊訂立書面買賣契約，並於伊給付洪茹玉三百六十六萬九千
四百七十六元、吳淯霈二百一十二萬四千四百三十三元、訴外人
蔡○鍊三萬四千七百八十六元、游○瑞芳二萬三千七百十八元、
游○苓五萬九千四百七十九元、游○玫五萬九千四百七十九元、
游○志五萬九千四百七十九元、黃○棋六十九萬二千七百五十元
、鄭○珍、鄭○蓉、鄭○文、鄭○麗、鄭○吉、鄭○征等
公同共
有人十三萬九千一百四十四元之同時，將系爭土地
所有權全部移
轉登記並交付予伊之判決。
被上訴人則以：伊已於一○一年八月三十一日，依土地法第三十
四條之一之規定，寄發系爭存證信函至上訴人戶籍地址台北市○
○街○段○○○號，並於九月一日再試投，均未送達，乃於九月
二日及三日暫存招領。其後，被上訴人洪玉茹之配偶呂○輝於一
○一年九月七日在南投縣埔里鎮陳○春家中就另筆土地租賃事宜
開會時，當面告知上訴人前已寄發系爭存證信函通知，及本件買
賣條件，當時上訴人表示要考慮。伊又於一○一年九月十一日登
載民眾日報以為送達，視為上訴人已於九月十一日已受通知，然
上訴人遲至一○一年九月二十四日始寄發存證信函表示願以同一
條件購買系爭土地，同年月二十五日以後始送達伊，已逾十日
期
間，自已喪失優先購買權等語，資為
抗辯（另被上訴人於第一審
提起
反訴，請求上訴人賠償因上訴人
假處分所受之損害，經第一
、二審判決其敗訴，未據聲明不服）。
原審審理結果，以：按共有土地或建築改良物，其處分、變更及
設定
地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之
二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定
負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應
公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購。土地法第三十四條之一第一、二、四項分別定
有明文。次按土地法第三十四條之一第二項
所稱事先、書面通知
或公告，書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信
函為之。公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經
通知而無法送達者為限。公告可直接以布告方式，由村里長簽證
後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公
告之。土地法第三十四條之一第四項所稱之優先購買權，徵求他
共有人是否優先承購之手續，
準用土地法第一○四條第二項規定
，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權
視為放棄。此觀土地法第三十四條之一執行要點第七點第二、三
、四款、第十點第二款前段規定即明。按土地法第三十四條之一
固未如同法第一○四條第二項明文規定行使優先購買權之期限，
惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買
賣契約當事人之權益，為使
法律關係早日確定，基於衡平原則，
解釋上關於行使土地法第三十四條之一優先購買權，亦宜有相當
期限之限制，始能兼顧所有
關係人之權益，
上開執行要點第十點
第二款，應屬
適法。查系爭土地乃兩造與其他訴外人所共有，上
訴人之應有部分為六分之一，被上訴人之應有部分分別為六九三
○分之三○五九、九○分之二三，已逾應有部分三分之二。被上
訴人於一○一年八月二十九日與訴外人詹○煌簽訂不動產買賣契
約書，約定由詹○煌以每坪六萬元、總價款八百三十一萬三千元
之價格，買受系爭土地全部等情，為兩造所不爭。查被上訴人主
張其於一○一年八月三十一日為通知上訴人行使優先承買權，寄
發系爭存證信函至上訴人之戶籍地址即台北市○○區○○街○段
○○○號，因於同日及
翌日投遞三次未能妥投，繕發「國內快捷
郵件候投通知單」，於一○一年九月十日逾期未領取，再由郵務
稽查按址查投確因收件人不在，無法妥投，乃按章退回被上訴人
，而未能送達上訴人，被上訴人即於一○一年九月十一日，以上
訴人為被通知人，將內容為：伊欲依土地法第三十四條之一規定
出賣系爭土地全部，通知上訴人應於公告後十日內表示是否願以
同一價格用同一條件購買之公告刊登於報紙等情，
業據提出一○
一年九月十一日民眾日報第十一版為證，且有台北市○○區戶政
事務所函
暨檢附之王林立戶籍資料、台北郵局函在卷
可稽，復為
上訴人所不爭執，
堪信為真。次查，上訴人之父王○林曾以戶籍
地「台北市○○區○○街○段○○○號」改投「○○街三九號一
樓」乙事，但僅及於王○林個人，並不及於上訴人，況改投期限
為一○○年四月二十七日至同年六月二十七日止。至於上訴人則
始終未曾向郵政機關申請改投，有中華郵政股份有限公司台北郵
局回函
附卷可稽。系爭存證信函既係寄發至上訴人之戶籍地址而
未能送達，即已符合土地法第三十四條之一執行要點第七點第三
款經通知而無法送達之要件，故上訴人主張系爭存證信函無法送
達，不能以公告代替通知等語，
即屬無據。又土地法第三十四條
之一執行要點第七點第四款所定之公告方式，僅規定公告於土地
或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，未就應刊
登報紙之種類加以限制，衡以被上訴人所刊登之民眾日報屬國內
對公眾發行之報紙，則上訴人主張刊登民眾日報上之公告並
非合
法之公告等語，
尚非可採。況上訴人與被上訴人洪茹玉之夫呂○
輝，曾於一○一年九月七日，因另筆土地租賃事宜，在佃農陳○
春家中開會，該日呂○輝曾告知上訴人系爭土地欲出售及出售條
件，並詢問上訴人是否行使優先承購權等情，業據證人呂○輝、
陳○春媳婦黃○玲
結證在卷，而證人呂○輝與黃○玲就呂○輝於
一○一年九月七日當天業已通知上訴人出賣事實及買賣條件，並
請上訴人表示是否行使優先購買權等相關細節之證詞，均互核相
符，足認上訴人於一○一年九月七日當日雖未收受系爭存證信函
，然亦已因呂○輝之當面告知，而知悉系爭土地欲出賣及買賣條
件，而處於得行使優先承買權之狀態，
復於被上訴人一○一年九
月十一日登報公告後之十日內，均未行使優先承買權，依上開說
明，應視為放棄其優先承買權。上訴人遲至一○一年九月二十四
日，始寄發存證信函表示願以同一條件購買系爭土地，顯已逾法
定之十日期間，自不生合法行使優先承買權之效力。從而，上訴
人請求確認就系爭土地有優先承買權存在，並請求被上訴人與其
訂立書面買賣契約及於其給付價金同時，交付系爭土地並移轉所
有權登記，均無理由，應予駁回，為其
心證之所由得，並說明兩
造其餘攻擊
防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗
訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
按原審認土地法第三十四條之一，固未如同法第一○四條第二項
明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買
賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使
法
律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第三十
四條之一優先購買權，亦宜有相當期限之限制，乃
參照土地法第
一○四條第二項之規定，解為於接到出賣通知後十日內不表示者
，視為放棄，於法並無違誤。再按土地法第三十四條之一所定共
有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎
，
苟共有人與第三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無
從發生。被上訴人與訴外人詹○煌於一○一年八月二十九日簽訂
不動產買賣契約書後，於同年月三十一日以存證信函通知上訴人
行使優先承買權，因未能送達，乃於一○一年九月十一日刊登於
民眾日報，已為原審所認定。依上說明，被上訴人於簽訂買賣契
約書後，始通知上訴人行使優先承買權，自
難認於法有違。
上訴
意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、
第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 八 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 陳 光 秀
法官 鍾 任 賜
法官 鄭 雅 萍
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 八 月 三十一 日
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