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最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一七九九號 上　訴　人　添豪股份有限公司 法定代理人　張家豪 訴訟代理人　郭睦萱律師 上　訴　人　趙川鴻 共　　　同 訴訟代理人　張迺良律師 　　　　　　蔡亞寧律師 　　　　　　戴森雄律師 被 上訴 人　裕基建設股份有限公司 法定代理人　陳聖彥 訴訟代理人　吳慶隆律師 上列當事人間請求給付土地租金等事件，上訴人對於中華民國一 ○三年八月五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第 七五二號），提起一部上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於㈠駁回上訴人其餘上訴，㈡核定上訴人添豪股份有限 公司占用土地，自民國九十九年八月四日起至民國一○○年四月 十二日止，每月應再增加給付被上訴人租金新台幣一百五十七元 ，㈢核定上訴人占用土地，自民國一○○年四月十三日起至終止 占用之日止之租金額及應給付之租金超過按申報地價總額年息百 分之三計算，及該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地 （下稱系爭土地）及其上一百二十七戶房屋（下稱系爭房屋）原 屬訴外人昱筌建設股份有限公司（下稱昱筌公司）所有。昱筌公 司被宣告破產，伊經拍賣取得系爭土地，於民國九十八年十二月 七日辦妥所有權移轉登記。訴外人聖豐資產管理股份有限公司（ 下稱聖豐公司）於九十四年十二月二十九日經拍賣購入坐落系爭 土地上之一八八八四至一九○一二建號共一百二十七戶房屋。上 訴人添豪股份有限公司（下稱添豪公司）以買賣為原因，於九十 六年七月二十七日、九十八年五月八日自聖豐公司登記取得，依 序一百十二戶、十五戶房屋之所有權（一九○一一、一九○一二 建號為共有部分）。添豪公司於九十九年八月四日以買賣為原因 將一八九六九建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○ ○號四樓房屋所有權全部及一九○一一建號應有部分一萬分之六 十六移轉登記予上訴人趙川鴻。依民法第四百二十五條之一第一 項規定，兩造間就系爭土地推定有租賃關係，添豪公司、趙川鴻 應依如原判決附表（下稱附表）二、三之核定給付租金，惟添豪 公司、趙川鴻迄未給付等情，求為命：如附表二、三所示之判決 【被上訴人起訴請求核定添豪公司占用系爭土地（面積二千八百 九十七點八六平方公尺），自九十八年十二月七日起至終止占有 之日止，每月給付被上訴人二百五十四萬二千二百七十一元。添 豪公司給付被上訴人三千八百十七萬二千七百六十五元，及自九 十八年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 並自一○○年三月七日起，按月給付被上訴人二百五十四萬二千 二百七十一元。請求核定趙川鴻占用系爭土地，自九十九年八月 四日起至終止占有之日止，每月給付被上訴人一萬八千一百四十 六元；趙川鴻給付被上訴人十二萬八千二百六十三元，及自九十 九年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自 一○○年三月七日起，按月給付被上訴人一萬八千一百四十六元 。第一審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，兩造就其敗訴 部分各自提起上訴或一部上訴。原審依附表二、三改判核定租金 及命添豪公司、趙川鴻給付。添豪公司、趙川鴻對於核定及命給 付租金超過按申報地價總額年息百分之三部分提起上訴；被上訴 人對於原審駁回其上訴部分，未提起上訴】。 上訴人則以：系爭土地及其上一百二十七戶房屋原屬昱筌公司所 有，聖豐公司經昱筌公司破產程序拍賣取得上開房屋，於九十六 年七月二十七日將一百十二戶，於九十八年五月八日將十五戶， 售予添豪公司，趙川鴻於九十九年八月四日向添豪公司購買其中 一戶。添豪公司投入一年半之大量人物力，且只將約四成房屋出 租，供承租人自住，趙川鴻亦為自住使用，皆未受有商圈之商業 利益，租金應受土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定之 限制。系爭土地週遭無車站或學校，交通不便，兩側且有高壓電 塔，被上訴人又刻意調高申報地價，藉以請求高額租金，應依申 報地價總額年息百分之三計算租金，始為允當等語，資為抗辯。 原審將第一審判決主文第一至六項關於㈠核定添豪公司自九十八 年十二月七日起至同年十二月三十一日止，每月應給付租金額逾 二十萬八千六百四十六元，㈡駁回被上訴人下開A 之訴部分，㈢ 核定趙川鴻自九十九年八月四日起至一○○年四月十二日止，每 月應給付租金額逾二千四百五十三元，㈣命添豪公司給付逾五百 二十五萬三千二百二十六元本息，㈤命趙川鴻給付逾二萬零三百 六十八元本息，㈥駁回被上訴人下開B 之訴部分廢棄，改判駁回 被上訴人在第一審上開廢棄㈠、㈢、㈣、㈤部分之訴，及A 核定 添豪公司占用系爭土地，面積二千八百七十六點四二平方公尺， 自九十九年八月四日起至一○○年四月十二日止，每月給付被上 訴人租金額應再增加一百五十七元；B 核定添豪公司占用系爭土 地，面積二千八百七十六點四二平方公尺，自一○○年四月十三 日起至終止占用之日止，每月應給付被上訴人租金額及應給付租 金如附表二編號5至7所示；核定趙川鴻占用系爭土地，面積二十 一點四四平方公尺，自一○○年四月十三日起至終止占用之日止 ，每月應給付被上訴人租金額及應給付租金如附表三編號3至4所 示；並駁回兩造其餘上訴，係以：系爭土地及其上一百二十七戶 房屋原均屬昱筌公司所有，昱筌公司宣告破產，聖豐公司於九十 四年十二月二十九日依破產之拍賣程序標得系爭房屋，於九十六 年七月二十七日將其中一百十二戶、於九十八年五月八日將其餘 十五戶，出售予添豪公司，趙川鴻於九十九年八月四日向添豪公 司購買其中門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○○號四樓 房屋。昱筌公司所有系爭土地，遭法院拍賣而無人應買，由被上 訴人承受，並於九十八年十二月七日登記取得所有權等情，為兩 造不爭執之事實，並有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄 本等可稽。兩造分別取得原屬於昱筌公司所有之系爭土地及系爭 房屋所有權，依民法第四百二十五條之一第一項規定，兩造就系 爭土地有租地建屋租賃關係。被上訴人在起訴前曾以律師函催告 添豪公司給付租金遭拒，可見兩造無法協議租金數額。被上訴人 起訴請求核定租金及請求添豪公司、趙川鴻給付到期之租金，並 無不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法 第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又城市地方， 以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房 屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約 ，方符立法意旨。土地法上開規定之立法目的係基於承租人為經 濟上弱者，有特別保護之必要，乃因傳統封建社會，承租人多為 貧窮平民百姓，將承租之土地或房屋多用於維生所需。惟現代社 會，營業承租人並非必然屬於經濟弱勢，尤以承租人將之營業獲 利，並非供居住安身之用，即與人民安居之基本需求及生存權之 保障無涉，且其因營業獲取相當利潤，更無立法限制租金額之必 要。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之 房屋，以兼顧租賃雙方之利益。趙川鴻購入之一戶房屋係供自住 使用，其與被上訴人間就系爭土地之租金額，應受土地法第九十 七條第一項規定之限制；添豪公司整修一百二十六戶房屋後，自 一○二年五月起出租營利，添豪公司在未出租營利之前，其使用 系爭土地租金額，應受土地法第九十七條第一項之限制，在出租 收益之後，則不受該法條之限制。按土地價額係指法定地價而言 ；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有 權人未於公告期間申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地 價，土地所有權人申報地價超過公告地價百分之一百二十時，以 公告地價百分之一百二十為其申報地價，土地法第一百四十八條 、土地法施行法第二十五條及平均地權條例第十六條分別定有明 文。系爭土地於九十八年之法定地價為每平方公尺一萬零八百元 ；被上訴人於九十八年十二月七日取得系爭土地之所有權，以公 告地價百分之一百二十申報地價，九十九年之法定地價為每平方 公尺一萬七千一百六十元、一○二年之法定地價為每平方公尺一 萬八千八百四十元。系爭土地面向新北市○○區○○○路○段， 緊鄰寬約五公尺之鴨母港溪，溪前方為整排鐵皮工廠，並無商店 或公車站牌，亦無捷運站或學校，有兩座高壓電塔電線橫越上空 。添豪公司所取得一百二十七戶房屋在九十八年六月三十日之前 ，並無使用水、電紀錄；添豪公司至九十九年七月五日始整修完 竣取得使用執照，影響其使用房屋收益；添豪公司除於九十九年 八月四日將其中一戶出售予趙川鴻自住外，其餘於一○二年五月 十日出租不到十戶，至一○三年一月二十三日出租四十二戶及十 九個停車位。斟酌系爭土地位置、周遭工商業繁榮之程度及利用 基地所受利益，添豪公司在出租營利之前與趙川鴻使用系爭土地 之租金額，應以該年度法定地價總額年息百分之八計算為適當， 爰核定添豪公司每月應給付租金額及應給付租金如附表二編號 1 至6所示，趙川鴻每月應給付租金額及應給付租金如附表三編號1 至4 所示。添豪公司自一○二年五月起開始出租營利，斟酌添豪 公司現約有四成出租率，每月收取八十七萬二千元租金（含停車 位），其自一○二年五月一日起至終止占用系爭土地之日止，應 依該年度法定地價總額年息百分之十二計算租金，爰核定其每月 租金額及按月應給付租金如附表二編號7 所示。故被上訴人依民 法第四百二十五條之一第一項規定，請求核定添豪公司、趙川鴻 每月租金額及請求渠等給付租金，依序如附表二、三所示，及自 一○○年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 為有理由，應予准許，逾此之請求，為無理由，不應准許等詞， 為其判斷之基礎。 查基地租金之數額，除以基地申報地價總額為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。又樓房各層之 使用價值，並不相同，乃一般社會生活經驗法則。上訴人與被上 訴人間就系爭土地有租地建屋之租賃關係，趙川鴻之房屋為樓房 之第四層，被上訴人以系爭土地公告地價百分之一百二十申報地 價，為原審認定之事實。添豪公司於事實審復抗辯：系爭土地位 於無商店之不繁榮地段，週遭無車站或學校，生活機能欠佳，前 方係鐵皮工廠，欠缺景觀，兩側且有高壓電塔，為國人之嫌惡設 施，被上訴人又刻意調高申報地價，藉以請求高額租金，系爭房 屋屬集合式住宅，即使出租，亦係出租予他人作住宅使用，未享 有形成商圈之利益；系爭房屋一樓迄今仍空置，未作任何營業使 用，核定租金應以目前使用狀況為準，不能以預設假想之日後可 能使用情形為準等語，並提出照片、台灣電磁輻射公害防治協會 認識電磁輻射論文等件為證（見原審卷九八頁以下、二九六頁以 下，第一審卷第二宗八八頁、八九頁、一九五頁以下）。原審未 敘明添豪公司上開抗辯何以全非可採之意見，就上開事項復未詳 查審認，遽以前揭理由謂系爭土地之租金應按法定地價總額年息 百分之八或十二計算，爰為上訴人不利之判決，尚有可議。上訴 論旨，指摘上開於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非 無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 九 月 二十四 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 陳 國 禎 法官 鄭 純 惠 法官 李 文 賢 法官 吳 麗 惠 法官 李 慧 兒 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 十 月 五 日 V