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最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一八二九號 上　訴　人　歐 長 河 　　　　　　廖 惠 貞 　　　　　　楊 志 峰 　　　　　　黃 明 志 　　　　　　吳 秋 錦 　　　　　　吳 孟 珠 　　　　　　王 子 　　　　　　林 如 鋒 　　　　　　林 順 明 　　　　　　翁周仙花 　　　　　　陳 秀 媚 　　　　　　馬 國 萍 　　　　　　鄭 慧 君 　　　　　　馮 志 如 　　　　　　佟 怡 華 　　　　　　曾 逸 群 　　　　　　謝 宛 治 　　　　　　陳 秀 燕 　　　　　　張 恬 甄 　　　　　　陳 秀 竹 　　　　　　陳 美 玲 　　　　　　陳 育 紋 　　　　　　莊 進 銘 　　　　　　陳 萬 清 　　　　　　黃 裕 彬 　　　　　　江 秋 錦 　　　　　　陳 小 玲 　　　　　　許 宏 傑 　　　　　　蕭 國 憲 　　　　　　林 錦 宏 　　　　　　江 秋 香 　　　　　　曹 興 昌 　　　　　　姚 永 清 　　　　　　蕭 嘉 慧 　　　　　　詹 吉 鏞 　　　　　　陳 桂 芳 　　　　　　林 美 玲 　　　　　　林 文 章 　　　　　　周 怡 君 　　　　　　李 麗 華 　　　　　　陳 姵 璇 　　　　　　沈 泰 宇 　　　　　　林 揚 勝 　　　　　　林 清 海 　　　　　　陳 憶 芬 　　　　　　呂 素 月 　　　　　　馮 寶 善 　　　　　　卜 翠 娟 　　　　　　蔡 淑 玲 　　　　　　趙 佩 玲 　　　　　　張 惠 華 　　　　　　黃 建 華 　　　　　　楊 秀 瓊 　　　　　　吳 玉 郎 　　　　　　吳陳春綢 　　　　　　傅 立 權 　　　　　　王 鼎 緯 　　　　　　李 佳 靜 　　　　　　陳 培 東 　　　　　　俞 明 榮 　　　　　　黃 雅 芸 　　　　　　潘 孟 郁 　　　　　　陳 恩 賜 　　　　　　鄭 順 成 　　　　　　黃 俊 鎧 　　　　　　吳 典 學 　　　　　　林 墨 香 　　　　　　陳 勇 達 　　　　　　葉 瓊 華 　　　　　　邱 偉 淇 　　　　　　林 淑 鈴 　　　　　　許 育 騰 　　　　　　施 慶 隆 　　　　　　蔡 東 益 　　　　　　沙 啟 輝 　　　　　　牛 效 禹 　　　　　　蔡 坤 佑 　　　　　　連 一 玫 　　　　　　陳 志 強 　　　　　　林 子 芸 　　　　　　林 尚 穎 　　　　　　賴 寶 玉 　　　　　　吳 若 禹 　　　　　　馮 益 錦 　　　　　　楊 淑 媛 　　　　　　黃 俊 煒 　　　　　　游 月 鳳 　　　　　　沈 士 涼 　　　　　　陳 榮 福 　　　　　　陳 昭 維 　　　　　　林 招 皇 　　　　　　趙 淑 麗 　　　　　　邱 章 化 　　　　　　李 舒 庭 共　　　同 訴訟代理人　徐 嘉 　　　　　　游 昕 儒律師 被 上訴 人　宏泰建設股份有限公司 法定代理人　林 堉 璘 訴訟代理人　林 樹 旺律師 上　訴　人　宏永建設股份有限公司 法定代理人　宋 東 明 上　訴　人　宏偉建設股份有限公司 法定代理人　楊 淑 惠 上　訴　人　宏昇建設股份有限公司 法定代理人　黃 樹 榮 共　　　同 訴訟代理人　莊 志 成律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民 國一○三年四月八日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上 字第一○○號），各自提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴均駁回。 第三審訴訟費用由上訴人各自負擔。 理 由 本件如原判決附表（下稱附表）一、二、三所示上訴人（下稱上 訴人）主張：被上訴人宏泰建設股份有限公司（下稱宏泰公司） 於民國九十四年間，以宏泰企業機構名義，在新北市林口區推出 「法國小鎮」建案（下稱系爭建案），依其廣告文宣圖示，於外 觀石材使用抿石子、丁掛磚及山形磚展現質感，並提供安全無虞 之監視系統，及佔地二千坪之凡爾賽會館供住戶休閒使用。該凡 爾賽會館頻頻出現於系爭建案之廣告文宣，標榜將由知名建築師 精雕打造，擁有眾多公共設施，提供住戶三年免費會員，並透過 具有諸多宏泰公司商標及「宏泰」標語之廣告文宣進行大量宣傳 ，致伊相信系爭建案為宏泰公司所推出之精品，乃分別與對造上 訴人宏永建設股份有限公司、宏偉建設股份有限公司、宏昇建設 股份有限公司（下分稱宏永公司、宏偉公司、宏昇公司，並合稱 宏永公司等）簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約 ），宏泰公司與宏永公司等均為共同出賣人。惟渠等交付之房屋 ，其外觀線角飾板及女兒牆之原應使用抿石子建材，卻違約改以 較劣質之石頭漆施作；復未依約於系爭建案基地四周街道設置夜 視攝影機，提供住戶遠程監控系統即住戶可從家中或其他地方上 網直接監看社區即時影像，僅零星、無規律的在部分街道裝設， 經伊催告回復原狀、修補未果，自得依民法第二百二十七條第一 項規定，請求給付如附表一、二、三「原判決命給付金額」欄所 示之關於抿石子部分之回復原狀費用，及如附表四、五、六「監 視系統」欄所示之自行修補費用。又宏泰公司與宏永公司等未依 約於交屋時提供具有如廣告文宣所示之凡爾賽會館供伊使用，且 遲至九十九年一月五日正式開放該會館時，其實際狀況與廣告文 宣所應設置之設施及規格有極大落差，亦未於凡爾賽會館一樓建 置「社區服務管理中心」，顯未依約履行義務，並構成詐欺，伊 已解除雙方關於凡爾賽會館三年使用權之約定，得依民法第二百 二十七條第一項、第二百六十條、第九十二條、第一百八十四條 第一項前段、後段規定，請求給付相當於三年會員使用權之損害 ，即每戶以新台幣（下同）十萬八千元計算之如附表四、五、六 「會館」欄所示之金額等情。爰依上開法律規定，求為命宏泰公 司應分別與宏永公司、宏偉公司、宏昇公司依序給付附表一所列 上訴人如「原判決命給付金額」欄所示金額及如附表四「給付金 額」欄所示金額、附表二所列上訴人如「原判決命給付金額」欄 所示金額及如附表五「給付金額」欄所示金額、附表三所列上訴 人如「原判決命給付金額」欄所示金額及如附表六「給付金額」 欄所示金額，均加付自起訴狀繕本最後送達翌日即九十八年八月 二十六日起算之法定遲延利息，宏泰公司各與宏永公司、宏偉公 司、宏昇公司所命給付，其中任一人給付者，另一人即免為給付 之判決（原審就如附表一、二、三「應給付金額」欄所示本息部 分，分別為宏永公司等敗訴之判決，並駁回上訴人其餘請求，上 訴人及宏永公司等均不服，各就敗訴部分提起上訴）。 被上訴人及宏永公司等則以：宏泰公司並無任何銷售行為，亦未 於系爭房地買賣契約之賣方欄簽章，自非出賣人，宏永公司等銷 售系爭建案之廣告文宣以「宏泰企業機構」作表示，係因上開三 家公司部分股東、員工係宏泰公司之老員工，情誼深厚，故對外 以「宏泰企業機構」自稱，然公司之法人格各自獨立，「宏泰企 業機構」並不等同於宏泰公司。又系爭房地買賣契約之建材設備 欄僅提及陽台部分採用抿石子，不及於其他部分，且宏永公司等 對於建材設備保有修改調整之權利，其以同級品之石頭漆代替抿 石子施作，並未違約。另監視器設置部分，已符合廣告內容，且 具備遠端監控系統功能，然因住戶未架設社區網路，致未能在家 監看社區即時影像，乃不可歸責於宏永公司等。至凡爾賽會館部 分，銷售廣告已載明該會館產權為建設公司所有，並保留會館設 施規劃之調整權與營業管理規章之修改權，縱實際上規劃之設施 與廣告不符，亦無債務不履行或詐欺可言；況提供該會館予上訴 人使用之法律性質為贈與，並非買賣，即使交付使用有所延宕， 上訴人亦不得請求遲延之損害賠償。且系爭建物地下一樓已設置 「社區服務管理中心」等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人或其前手分 別與宏永公司等簽立系爭房地買賣契約，各前手均將渠等因該買 賣契約對於宏永公司等所得主張之權利全部讓與受讓該建物之上 訴人，已於九十八年四月六日對宏永公司等為債權讓與之通知之 事實，為兩造所不爭。而系爭房地買賣契約載明出賣人分別為宏 永公司等，且經各該公司於契約末頁簽章欄蓋用印章，並無宏泰 公司之簽章，可見上訴人或其前手並無以宏泰公司為出賣人而達 成系爭房地買賣契約之合意，自難認宏泰公司為共同出賣人。雖 系爭建案之廣告文宣使用「宏泰機構」名稱及使用宏泰公司之商 標，縱使「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co.Lt d.」，然僅能證明宏泰公司為該廣告之製作者，而此等廣告文宣 僅屬要約引誘，仍須宏泰公司有另與上訴人達成系爭房地買賣契 約之意思表示一致，該等廣告內容始成為宏泰公司與上訴人間契 約之內容，上訴人既未能舉證宏泰公司有另與其等達成系爭房地 買賣契約之合意，自不能令宏泰公司負出賣人之責任。次依系爭 房地買賣契約第九條關於建物主要構造及建材設備之約定，宏永 公司等應依建造執照工程圖說及附件七之建材設備施工，則應使 用抿石子之範圍不限於陽台部分；然宏永公司等實際僅在陽台部 分使用抿石子施作，其餘建造執照設計圖所示應使用抿石子部分 則以石頭漆施作，為其所不爭。而「抿石子」與「石頭漆」並非 同級品，自無宏永公司等所稱適用系爭房地買賣契約約定之建材 設備修改調整權利；亦不能以房屋接管證明書之記載，即認上訴 人同意以石頭漆替代抿石子。宏永公司等就陽台以外其餘建造執 照設計圖所示應使用抿石子部分，即有不完全給付之情事，應對 上訴人負損害賠償責任。又因石頭漆與抿石子不作防水用途，建 物產生水漬、白華等現象係與基材混凝土密緻性有關，上訴人主 張以石頭漆施作之建物呈現泛黃、髒舊不堪之情，應屬涉及混凝 土材質問題，難謂以石頭漆施作即全無價值。宏永公司等將建物 部分改以不同等級之石頭漆施作給付之價差，即屬回復原狀所需 之費用；且上訴人僅取得較低劣價值之石頭漆造價之房屋，亦受 有建物整體價值降低之損害，均屬上訴人得請求宏永公司等回復 原狀之金錢賠償範圍。而上訴人僅為系爭建案中之九十五戶，並 有屬於大樓型式者，如敲除石頭漆重新施作抿石子，顯與系爭建 案整體搭配不相當，反使建物整體價值減損；審酌台灣省土木技 師公會（下稱土木技師公會）鑑定報告認上訴人敲除重新施作費 用之金額（即如附表一、二、三「原判決命給付金額」欄所示） ，為宏永公司等應賠償造價差價之十倍以上，亦有失公平合理。 上訴人所受價差之損害，依各房屋之面積，以抿石子與石頭漆造 價之差額為每平方公尺二百四十七元計算，即分別如附表一、二 、三「抿石子與石頭漆造價差額」欄所示金額；斟酌上開情況， 依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，上訴人所受建物整體 價值降低之損害，應以抿石子與石頭漆造價差額之四倍計算為適 當。上訴人請求宏永公司等分別賠償如附表一、二、三「應給付 金額」欄所示金額，即有理由。其次，依系爭房地買賣契約第十 五條「交屋手續」第九項之約定，宏永公司等承諾於買受人依約 完成交屋手續時，贈送買受人「法國小鎮會館」三年期會員卡， 其有效期限自完成交屋日或會館開始營業日（以較晚發生者為準 ）起算三年，即已明確約定會館之三年使用權係贈送性質，並非 買賣。且會館係於交屋日後之九十九年一月五日開始營業，應以 該開始營業日為會館之三年使用權之給付期限，而上訴人於九十 八年六月九日給付期限尚未屆至時，即以宏永公司等給付遲延為 由，解除關於會館之三年使用權，尚非有據。況廣告文宣記載「 此會館產權屬建設公司所有，公司保留會館設施規劃之調整權與 營業管理規章之修改權」，系爭房地買賣契約第十五條第九項亦 有相同之約定，則宏永公司等嗣後開放使用之會館設施與廣告文 宣所載部分不同，及未在會館一樓設置「社區服務管理中心」， 而改設置在系爭建物地下室處，均難認有不完全給付及詐欺之情 事，上訴人自不能依民法第二百二十七條第一項、第二百六十條 、第九十二條、第一百八十四條第一項前段、後段之規定，請求 宏永公司等賠償相當於三年會員使用權之損害。另宏永公司等已 依系爭建案銷售廣告之全區配置圖所示之內容設置監視器，為上 訴人所不爭，觀諸該全區配置圖所示監視器之預定設置位置係在 基地四周，且依第一審勘驗現場所製作勘驗測量筆錄所載，各區 入口、停車場入口及停車場人行入口處有裝設監視器，可見宏永 公司等已依約裝設攝影機○○○區○○○巷道之交叉處雖未裝設 監視器，然此並非宏永公司等依約應負之義務。再依證人即山多 利工程有限公司（即施作系爭建案A、B、C、D、E、F、M、N共八 區監視系統之公司）總經理許天鍠之證述，可知係因各區未申請 固定IP，才無法由各區中控中心或社區管理中心二十四小時掌握 社區動態，住戶亦因此無法自網路上連線監看社區即時影像，自 難歸責於宏永公司等。此外，上訴人復未能證明其等向宏永公司 等請求交付接收端軟體而遭拒絕之情事，亦難逕以宏永公司等未 提供接收端軟體予住戶，即認渠等有違約情事。綜上，上訴人依 民法第二百二十七條之規定，請求宏永公司等分別給付如附表一 、二、三「應給付金額」欄所示金額本息，為有理由，逾此部分 之請求，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊 方法及聲明證據為不足取，與不逐一論述之理由，因將第一審所 為命宏永公司等給付超過上述金額本息部分廢棄，改判決駁回上 訴人該部分之訴，並駁回宏永公司等之其餘上訴及上訴人之上訴 。 按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，締約之債權人， 不問其實際情形如何，僅能對於契約上所載明之債務人行使契約 上之權利（本院四十三年台上字第九九號判例參照）。又消費者 保護法第二十二條第一項規定：「企業經營者應確保廣告內容之 真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，則消費者 如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂 契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之 契約責任，固及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部，惟仍 須以消費者與企業經營者已締結成立契約為必要。本件系爭房地 買賣契約係由宏永公司等與上訴人所簽訂，宏泰公司並非出賣人 ，乃原審所合法確定之事實，宏泰公司即非該契約之債務人。且 宏永公司等已依系爭建案銷售廣告之全區配置圖所示之內容設置 監視器，並與上訴人於系爭房地買賣契約第十五條「交屋手續」 第九項另約定：宏永公司等贈送三年會館使用權，並保留會館設 施規劃之調整權與營業管理規章之修改權，復為原審所合法認定 ；而該會館一樓為接待櫃檯，二樓設有會議室、桌球桌、撞球桌 、兒童遊戲間、宴會廳、視聽室，三樓有酒吧、交誼廳，四樓有 游泳池、健身房、韻律教室、SPA 池、蒸氣室、烤箱，亦有勘驗 測量筆錄可稽（一審卷㈢一五七頁），宏永公司等並無違約之情 事。原審因以前揭理由就此部分為上訴人不利之論斷，經核於法 並無違誤。次查原審綜據調查所得之證據資料，並本其認事、採 證及解釋契約之職權行使，合法認定宏永公司等除陽台部分外， 其餘建造執照設計圖所示應使用抿石子部分改以石頭漆施作，致 上訴人受有抿石子與石頭漆差價及建物整體價值降低之損害，因 就此部分為宏永公司等不利之判決，亦無不合。上訴人及宏永公 司等上訴論旨，分別以原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其 他與判決基礎無涉之理由，各自指摘原判決不利於己部分為不當 ，求予廢棄，均非有理由。 據上論結，本件上訴人及宏永公司等之上訴均為無理由。依民事 訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條， 判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 九 月 三十 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 林 大 洋 法官 鄭 傑 夫 法官 魏 大 喨 法官 謝 碧 莉 法官 吳 麗 惠 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 十 月 十二 日 V