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最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第五六五號 上　 訴　 人　廣福土地開發有限公司 兼法定代理人　余廣穠 共　　　　同 訴 訟代理 人　楊明廣律師 被　上訴　人　蔡佳原 　　　　　　　李珮蓁 　　　　　　　許惠姍 　　　　　　　連文祥 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國一○二 年九月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第四 二五號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：被上訴人蔡佳原、李珮蓁、許惠姍及訴外人 黃長順先後於民國九十四年十一月至九十五年三月間，分別與訴 外人台斯達克建設股份有限公司（下稱台斯達克公司）、王維彬 簽訂「彩色羅馬」房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約（下稱 系爭房屋契約、系爭土地契約），約定由台斯達克公司於坐落台 北市○○區○○段○小段二九九之一、三○七、三二七之三、三 二八、三二九、三三○、三三一及三三二號等八筆土地上興建房 屋（下稱系爭房屋）出售，台斯達克公司應自開工日起八百個日 曆天完工，王維彬應於房屋完工交屋日前，移轉系爭房屋基地（ 下稱系爭土地）所有權予渠等。嗣上訴人廣福土地開發有限公司 （下稱廣福公司）、余廣穠於九十六年三月二十九日分別承受台 斯達克公司、王維彬之系爭房屋契約及系爭土地契約之出賣人地 位；被上訴人連文祥亦於同年六月二十七日承受黃長順之系爭買 賣契約之買受人地位。廣福公司依約應於九十七年八月八日前完 工，並應於同年八月十八日取得使用執照。詎廣福公司至九十八 年八月二十四日始提出第二次掛件申請使用執照，並於同年九月 三日取得使用執照，顯已逾期。依系爭房屋契約第十三條第二項 約定，廣福公司應按伊已繳付之房屋價款依逾期日數每日千分之 一給付違約金。又余廣穠應於系爭房屋完工交屋日即九十八年二 月十八日前移轉系爭土地所有權，惟余廣穠遲至同年十一月二日 始為移轉登記，亦已逾期，依系爭土地契約第七條第二項約定， 應按伊已繳付之土地價款每日千分之一給付違約金等情，求為命 ㈠廣福公司給付蔡佳原十七萬二千零四十元、李珮蓁十八萬二千 八百八十元、許惠姍十五萬二千四百元、連文祥二十一萬三千三 百六十元，㈡余廣穠給付蔡佳原二十六萬二千一百四十元、李珮 蓁二十九萬二千九百八十元、許惠姍二十六萬七千二百八十元、 連文祥三十四萬一千八百十元，及均自起訴狀繕本送達翌日即一 ○○年十二月十八日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息（未繫屬本院者，不予贅述）。 上訴人則以：廣福公司就系爭房屋業於九十七年二月二日首次掛 件申請使用執照，無違約或給付遲延之情事。縱認系爭房屋逾期 完工，亦係因訴外人即承攬之營造廠商益成工程股份有限公司（ 下稱益成公司）未依約定進度施作所致，不可歸責於廣福公司。 況系爭建案之申請放樣核准日為九十五年十二月二十九日，逾期 完工僅一百六十九日。又系爭土地契約未約定系爭土地移轉登記 期限，應屬給付無確定期限，上訴人既未定期催告給付，余廣穠 自不負遲延責任。縱屬有確定期限之債務，然系爭建案實際取得 使用執照之日期為九十八年九月三日，依預售屋契約範本第十七 條第一項規定加計六個月，應交屋日為九十九年三月二日，余廣 穠於九十八年十月十二日辦理系爭土地所有權移轉登記，於同年 十二月十二日通知辦理交屋手續，並無遲延之情事。伊已盡力完 成系爭建案及取得使用執照而交屋，並承受與益成公司訴訟之成 本與不利益，廣福公司更因承接系爭建案而產生重大虧損，亦應 酌減違約金等語，資為抗辯。 原審以：李珮蓁、蔡佳原、許惠姍及黃長順分別於九十四年十一 月十五日、同年月十八日、九十五年一月二十一日、同年三月十 一日，與台斯達克公司簽訂系爭房屋契約，暨與王維彬簽訂系爭 土地契約；嗣由廣福公司承受系爭房屋契約出賣人地位，余廣穠 承受系爭土地契約出賣人地位；連文祥則於九十六年六月二十七 日承受黃長順系爭買賣契約之買受人地位等情，為兩造所不爭執 ，並有系爭房屋契約書、系爭土地契約書、系爭房屋承受契約書 及系爭土地承受契約書等附卷足稽，堪信屬實。查系爭房屋契約 第七條約定：乙方（出賣人）應在九十五年五月三十一日前開工 ，自開工日起八百個日曆天完工，開工日以向工務局申報放樣核 准日為準，足見系爭房屋之開工日雖以廣福公司向工務局申報放 樣核准之日為準，惟至遲應於九十五年五月三十一日前開工。廣 福公司辯稱：應依台北市工務局建物勘驗記錄表所示之九十五年 十二月二十九日為開工日云云，自不足採。上開契約第七條約定 之目的，乃在要求廣福公司應於一定期限完成系爭房屋，俾被上 訴人能預估系爭房屋之交付日期，而為居住、經濟及財務等規劃 、利用。是李珮蓁、許惠姍及連文祥三人之系爭房屋契約第七條 所約定之「以使用執照掛件申請日為完工日」，自係指經主管機 關核發使用執照之該次掛件申請日，而非使用執照之初次掛件申 請日。故應以廣福公司經主管機關核發使用執照之第二次掛件申 請之九十八年八月二十四日，為渠等三人之系爭房屋實際完工日 。至蔡佳原之系爭房屋契約第七條明確約定「以使用執照取得為 完工日」，即以系爭房屋之使用執照發照日期九十八年九月三日 為實際完工日。則自系爭房屋開工日九十五年五月三十一日起算 八百個日曆天，系爭房屋依約應於九十七年八月八日完工。惟李 珮蓁、許惠姍及連文祥之房屋實際完工日為九十八年八月二十四 日，蔡佳原之房屋實際完工日為九十八年九月三日。準此，依系 爭房屋契約第七條約定，廣福公司就李珮蓁、許惠姍及連文祥之 房屋係逾期三百八十一日完工，就蔡佳原之房屋係逾期三百九十 一日始完工。廣福公司雖抗辯：伊因營造業法第五十二條規定， 由具有專業資格之益成公司承攬營造，因益成公司遲延且造成損 鄰，系爭建案倘因益成公司而有遲延，非可歸責於伊云云。惟按 債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務 人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第二百二十四條規定 甚明。益成公司既為廣福公司興建系爭建案之營造廠，即屬廣福 公司履行系爭房屋給付義務之使用人，縱系爭房屋之給付遲延係 可歸責於益成公司，廣福公司仍應負同一責任，自應對被上訴人 負違約責任。廣福公司抗辯其不可歸責，要非可採。又依系爭房 屋契約第十三條第二項「每逾一日乙方（即出賣人）應按甲方（ 即買受人）已繳之房屋價款千分之一計算違約金」之約定，該「 已繳之房屋價款」，係以被上訴人於系爭房屋實際完工日時，已 繳之房屋價款為準。蔡佳原、李珮蓁及連文祥於系爭房屋契約實 際完工日前，已繳交第一期至第七期價款，金額依序為四十四萬 元、四十八萬元、五十六萬元，許惠姍則繳交第一期至第六期價 款共四十萬元，為兩造所不爭執。因此，渠等依上開約定，得向 廣福公司請求之違約金，分別為蔡佳原十七萬二千零四十元（計 算式：440000元x391x1/1000＝172040元 ）、李珮蓁十八萬二千 八百八十元（計算式：480000元x381x1/1000＝182880元 ）、許 惠姍十五萬二千四百元（計算式：400000元x381x1/1000＝15240 0元）、連文祥二十一萬三千三百六十元（計算式：560000元x38 1x1/1000＝213360元）。次查系爭土地契約第七條第二項約定： 「乙方（即余廣穠）除因不可抗力或不可歸責於乙方之事由外， 其逾房屋完工交屋日期時，每逾一日（自逾期日起至完全交付日 止），乙方應按甲方（買受人）已繳之土地價款千分之一計算違 約金予甲方」，固未就房屋完工交屋日期如何確定為約定，惟參 諸該契約第九條第二項前段約定：「本約預定買賣土地上之房屋 ，由甲方於本約成立同時另向台斯達克建設股份有限公司購買， 本契約應與房屋（汽車停車位）預定買賣契約書併同履行始生效 力，不得單獨成立，其解約亦同」，系爭房屋契約第十五條第九 項亦約定：「本契約應與土地預定買賣契約書併同履行始生效力 ，不得單獨成立，其解約亦同」以觀，足徵余廣穠依約就交付系 爭土地義務之履行，應與廣福公司之完工交付系爭房屋義務為配 合。復依簽約當時有效之內政部九十年九月三日公告「預售屋買 賣定型化契約」應記載及不得記載事項壹、應記載事項第一六條 ：「通知交屋期限（一）賣方應於領得使用執照六個月內，通知 買方進行交屋」，被上訴人分別與廣福公司、余廣穠簽訂之系爭 房屋契約、系爭土地契約就「房屋完工交屋日期」未為記載，則 依消費者保護法施行細則第十五條規定意旨，自應以上揭預售屋 買賣定型化契約應記載之規定予以補充，即以兩造約定系爭房屋 領得使用執照之日起算六個月，為系爭房屋應完工交屋日期。而 系爭房屋應完工之日期為九十七年八月八日，已如前述，依台北 市工務局施工管理科使用執照審核標準作業程序，非供公眾使用 核准使用執照之審核期間為十日。準此，系爭房屋完工交屋日期 應以九十七年八月八日加計十日，再起算六個月，即應於九十八 年二月十八日以前為交付。惟余廣穠遲至同年十一月二日始移轉 系爭土地所有權予被上訴人，共逾期二百五十七日。又系爭土地 原為余廣穠所有，系爭房屋所有權則為廣福公司原始取得，無公 寓大廈管理條例第四條第二項「專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為 移轉或設定負擔」規定之適用。且系爭土地雖由余廣穠信託登記 予安泰商業銀行股份有限公司，依約應於系爭房屋完成得為移轉 時始移轉，然該信託契約之當事人為廣福公司、余廣穠與安泰銀 行，被上訴人並非該契約當事人，余廣穠自不能執以對抗被上訴 人，而解免系爭土地契約第七條第二項之責任。系爭土地契約第 七條第二項係約定：「…每逾一日（自逾期日起至完全交付日止 ），乙方應按甲方已繳之土地價款千分之一計算違約金予甲方」 ，被上訴人就系爭土地契約於上開期日前已繳交第一期至第七期 款項，分別為蔡佳原一百零二萬元、李珮蓁一百十四萬元、許惠 姍一百零四萬元、連文祥一百三十三萬元，復為余廣穠所不爭執 ，是以，渠等得依上開約定向余廣穠請求之違約金，依序為蔡佳 原二十六萬二千一百四十元（計算式：0000000元x257x1/1000＝ 262140元）、李珮蓁二十九萬二千九百八十元（計算式：000000 0元x257x1/1000＝292980元）、許惠姍二十六萬七千二百八十元 （計算式：0000000元x257x1/1000＝267280元）、連文祥三十四 萬一千八百一十元（計算式：0000000元x257x1/1000＝341810元 ）。兩造就系爭違約金之約定，尚無過高而應酌減之情事。從而 ，被上訴人分別依系爭房屋契約第十三條第二項或系爭土地契約 第七條第二項之約定，請求廣福公司給付蔡佳原十七萬二千零四 十元、李珮蓁十八萬二千八百八十元、許惠姍十五萬二千四百元 、連文祥二十一萬三千三百六十元，請求余廣穠給付蔡佳原二十 六萬二千一百四十元、李珮蓁二十九萬二千九百八十元、許惠姍 二十六萬七千二百八十元、連文祥三十四萬一千八百一十元，及 均自起訴狀繕本送達翌日即一○○年十二月十八日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息，為無不合，應予准許，爰將 第一審所為被上訴人上開敗訴部分之判決廢棄，改判如被上訴人 聲明，經核於法並無違背。上訴論旨就原審取捨證據、認定事實 及解釋契約之職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，求 予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、 第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 四 月 二 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 高 孟 焄 法官 袁 靜 文 法官 鄭 雅 萍 法官 魏 大 喨 法官 陳 光 秀 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 四 月 十三 日 ｖ