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最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第六○四號 上　訴　人　鍾淑月即豪傑實業行 訴訟代理人　簡燦賢律師 上　訴　人　花蓮縣花蓮市公所 法定代理人　田智宣 訴訟代理人　曾泰源律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國一○三年 六月二十三日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（一○一年度重 上字第一六號），各自提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。 理 由 本件上訴人鍾淑月即豪傑實業行（下稱鍾淑月）主張：對造上訴 人花蓮縣花蓮市公所（下稱花蓮市○○）於000000000 0000000000街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租」公 開招標案，伊於九十四年六月一日得標，兩造簽立財物出租契約 書（下稱系爭契約書），並將伊製作之經營企劃書（一樓為商品 購物街、二樓為中華美食街。三樓為科技城及玩具城、騎樓為小 型零售業）納入，作為雙方契約之內容。約定租賃期間自九十四 年六月一日起至一○三年五月三十一日止，伊並依約交付花蓮第 二信用合作社存單號碼000-000-0000000-0，面 額新台幣（下同）十五萬元之定期存單（下稱系爭定期存單）， 作為履約保證金。嗣於九十四年九月二十六日，兩造再合意修正 系爭契約（下稱變更條款），約定為符合土地使用分區使用規定 ，租賃物地下一層應依規定闢為停車場所。惟系爭建物基地於九 十一年一月九日，即經花蓮縣政府公告變更為「停車場用地」， 且系爭建物面臨之計畫道路面寬不足十二公尺，無法作為伊投標 時所表明之商業用途及系爭租約第十一條第一項所約定之經營觀 光遊憩之相關休閒業務營業使用，花蓮市公所迄今仍未能將房屋 基地使用分區變更回復為「商業區」，自屬可歸責於花蓮市公所 之事由，致給付不能，伊得依民法第二百五十六條規定，以起訴 狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條 規定，請求返還九十五年至九十九年已給付之租金七百七十二萬 七千八百四十八元，及系爭定期存單。另系爭建物依點交時狀況 ，需修繕方可營運，伊因而花費五千五百萬零五百八十二元，因 花蓮市公所未能依系爭租約履行而為不完全給付，伊受有支出修 繕費用之損害，自得依民法第二百二十七條第一項、第二百二十 六條第一項規定請求賠償修繕費用等情，爰求為命花蓮市公所給 付六千二百七十二萬八千一百三十元本息及返還系爭定期存單之 判決。上訴人花蓮市公所則以：兩造在招標或訂約中，均未提及 系爭房屋為商業區，可供合法之商業使用，當時之使用執照亦僅 記載防空避難所、停車場及一、二、三層為市場。依投標須知第 三條、第九條及第十一條第一項記載，本標案出租項目為系爭房 屋現況出租，系爭租約第十一條亦約定租賃物以現況出租，提供 承租人做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，承租人欲經營之 各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，均應依法 請領始可營業，如違反法令，承租人自行負責，其因營業而為修 繕，相關費用亦應自行負擔等語，資為抗辯。 原審將第一審所為鍾淑月敗訴之判決，予以一部廢棄，改命花蓮 市公所給付鍾淑月一千四百五十三萬七千零八十六元本息，及返 還系爭定期存單，並駁回鍾淑月其餘上訴，係以：依系爭契約第 十一條約定可知雙方對於租賃標的物即系爭房屋係作為商業使用 ，皆有所認識。且系爭契約書與企劃書一起裝訂，並蓋有騎縫， 所有之印文封緘亦完全一致，企劃書自屬系爭契約書之一部。花 蓮市政府依約將系爭房屋交付鍾淑月，鍾淑月亦辦理招商，惟因 花蓮縣政府早於九十一年一月九日公告系爭建物之基地由市場用 地變更為停車場用。而花蓮市公所又未能將之改為市場用地，致 使鍾淑月申請變更登記（商業登記），遭花蓮縣政府於九十五年 四月二十一日駁回，且花蓮縣政府於一○○年十一月十一日發文 予向鍾淑月承租系爭房屋第二層之訴外人王品餐飲股份有限公司 （下稱王品公司），以該公司所經營之陶板屋花蓮大禹分公司作 為西式餐廳之營業使用，不符合都市計畫規定，裁處罰鍰。顯見 花蓮市公所提供之建物，無法供鍾淑月對外招商經營商場，進駐 商場之廠商，復因違反不得為營業使用之行政規定，遭受花蓮縣 政府裁罰處分，花蓮市公所所提供之建物，實已無法繼續為營業 使用，陷入無法於租賃期間內保持其合於約定使用、收益之狀態 ，自屬債務不履行。而系爭租約性質上為繼續性契約，鍾淑月依 約給付租金，花蓮市公所亦提供建物供承租人使用收益，而花蓮 市公所於一○○年間起已經無法繼續使承租人以合於約定目的之 方式使用租賃物，為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於 複雜，應類推適用民法第二百五十四條至第二百五十六條之規定 ，許承租人終止將來之契約關係，鍾淑月以起訴狀為解除（終止 ）系爭租約之意思表示，合於民法第二百六十三條之規定。至於 鍾淑月一再使用解除一語，顯係誤會，自應適用民法第二百六十 三條之規定，準用鍾淑月引為本件請求之民法第二百五十九條第 二款及第三款規定。惟花蓮市公所已經將租賃物交付鍾淑月使用 ，鍾淑月亦對外招商，經營商場，且終止契約僅向後發生效力， 自不得請求返還已經給付之租金。再按民法第二百五十九條第一 項第五款規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法 律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：五、就返還之物 ，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度 內，請求其返還。」此於契約經終止者，亦準用之，同法第二百 六十三條定有明文。兩造既將鍾淑月之企劃書納為契約文件，顯 見花蓮市公所同意鍾淑月修繕租賃物，以利商場之經營，則因可 歸責於花蓮市公所之事由，致未能繼續履行提供合於契約目的之 租賃物，而提前終止租賃契約，鍾淑月自得請求返還修繕租賃物 所生之必要及有益費用。鍾淑月主張支出裝修費用總計五千五百 萬零五百八十二元，扣除其中非必要者，其費用為四千三百八十 八萬七千一百三十一元。然兩造所簽訂租賃契約之期限為九十四 年六月一日起至一○三年五月三十一日止，共計九年，鍾淑月於 一○○年十二月十二日終止契約，已使用六年六月，自應扣除該 期間使用之利益，計三千一百六十九萬六千二百六十一元，鍾淑 月得請求償還之有益及必要費用為一千二百十九萬零八百七十元 （43,887,131元-31,696,261元=12,190,870元）。又查鍾淑月因 可歸責於花蓮市公所之事由，導致必須終止租賃契約，無法繼續 使用租賃物，致其原本預期藉由經營商場所得之利益喪失，達二 年六月，自得請求此部分之損害賠償。依照王品公司承租系爭建 物第二層樓，一○一年一月一日至同年七月九日之租金共四十四 萬三千三百三十三元計算，每日租金為二千三百二十一元，核計 二年六月之租金收入為二百十一萬七千九百十三元。系爭建物為 地上一、二、三樓，契約約定均得供營業使用，故應以第二層樓 之租金收入乘以三，推估鍾淑月所得收取之租金為六百三十五萬 三千七百三十九元。再扣除鍾淑月原應繳納之租金，以九十九年 一年租金一百六十萬三千零九元計，二年六月應付租金四百萬七 千五百二十三元，所失利益為二百三十四萬六千二百十六元（6, 353,739元-4,007,523元＝2,346,216元），鍾淑月自得請求此部 分之損害賠償。又兩造租賃契約既經終止，花蓮市公所自應將履 約保證金即系爭定存單返還。綜上所述，鍾淑月本於契約終止後 之法律關係，請求花蓮市公所給付一千四百五十三萬七千零八十 六元及其利息，並請求返還系爭定存單，為有理由，應予准許。 逾此所為請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。 按終止契約，僅使契約關係自終止之時起向將來消滅，並無溯及 之效力；與契約解除係使契約關係溯及於訂約時失其效力，尚有 不同。此觀民法第二百六十三條之規定，就終止契約之效力，並 無準用同法第二百五十九條關於回復原狀義務之規定自明。原判 決竟謂終止契約得依民法第二百六十三條準用第二百五十九條第 一項第五款回復原狀之規定，已有違誤。其次，鍾淑月於事實審 主張：系爭房屋無法作為伊投標時所表明為商業用途使用，亦無 法依系爭契約第十一條第一項約定做為經營觀光遊憩之相關休閒 業務營業使用，自屬因可歸責於花蓮市公所之事由，致給付不能 ，伊依民法第二百五十六條規定解除系爭契約，並依民法第二百 五十九條第二款規定，請求返還已給付之租金七百七十二萬七千 八百四十八元本息及系爭定期存單等語，原審竟謂鍾淑月使用解 除一語，顯有誤會，應認係終止兩造租賃契約云云，不無認作主 張之違法。末按民事訴訟採不干渉主義，凡當事人所未聲明之利 益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之 ，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。鍾淑月在事實審 並未主張伊無法繼續使用租賃物，致其原本預期經營商場所得之 利益之損失，乃原審竟認鍾淑月因可歸責於花蓮市公所之事由， 導致必須終止租賃契約，無法繼續使用租賃物，致其原本預期藉 由經營商場所得之利益喪失，達二年六月，自得請求此部分之損 害賠償二百三十四萬六千二百十六元云云，顯屬訴外裁判。兩造 上訴意旨，各自指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄， 均非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十 七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 四 月 九 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 高 孟 焄 法官 袁 靜 文 法官 陳 光 秀 法官 鍾 任 賜 法官 鄭 雅 萍 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○四 年 四 月 二十 日 Ｑ