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最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第一八四一號 上　訴　人　興珍工業股份有限公司 法定代理人　吳秀香 訴訟代理人　陳怡文律師 被 上訴 人　祥敏光電股份有限公司 法定代理人　徐敏健 上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國一○ 四年四月八日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第一 六三號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付新台幣六十萬九千一百 六十八元本息及自民國一○一年九月一日起按月給付新台幣三十 萬四千五百八十四元之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等 法院。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國九十九年五月十七日訂立房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），由被上訴人承租上訴人所有坐落新北 市○○區○○路○○○號六樓如一審判決附圖所示斜線部分面積 二九六坪之建物（下稱系爭建物）及二汽車車位（下與系爭建物 合稱系爭租賃物），租期自九十九年八月一日起至一○二年七月 三十一日，每月租金新台幣（下同）十五萬二千二百九十二元。 詎被上訴人自一○○年十月一日起，僅繳交租金之半額即七萬六 千一百四十六元。經上訴人於一○一年五月四日以郵局存證信函 催告被上訴人於函到後五日內給付所積欠之租金，再於一○一年 六月二十二日以存證信函催告被上訴人於函到後五日內給付積欠 租金，逾期即以該函為終止租約之意思表示，被上訴人於一○一 年六月二十五日收受該存證信函，仍置之不理，則系爭租約業於 同年六月三十日終止，被上訴人共積欠九個月租金差額六十八萬 五千三百一十四元。另依租約第十二條第四款之約定，被上訴人 應自一○一年七月一日起至返還系爭租賃物時止，按月給付上訴 人租金二倍計算即三十萬四千五百八十四元之違約金，其中一○ 一年七、八月之違約金共六十萬九千一百六十八元，經以押租金 四十三萬五千一百二十元扣抵後，上訴人尚得請求十七萬四千零 四十八元等情。爰依系爭租約之約定，求為命被上訴人給付八十 五萬九千三百六十二元及自一○一年九月一日起至返還系爭租賃 物之日止，按月給付三十萬四千五百八十四元之判決（原審就其 中租金二十五萬零一百九十四元本息及上訴人另請求被上訴人給 付電費八萬五千六百一十八元本息暨返還系爭租賃物部分，為被 上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，該未繫屬本院部分， 不予贅列）。 被上訴人則以：系爭建物為無法辦理工廠登記之違章建築，伊乃 於九十九年七月二十六日同時與上訴人及偉灃實業股份有限公司 （下稱偉灃公司）分別就系爭建物及新北市○○區○○路○○○ 號六樓（下稱一二五號六樓建物）簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭七月租約、偉灃公司租約），約定每月租金各為七萬六千一百 四十六元，伊按時繳納租金予上訴人及偉灃公司，並無欠租，上 訴人逕自終止系爭租約，不生效力等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為命被上訴人給付六十萬九千一百六十八元本 息及自一○一年九月一日起按月給付三十萬四千五百八十四元部 分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以：兩造於九十九 年五月十七日訂立系爭租約，約定每月租金為十五萬二千二百九 十二元之事實，為被上訴人所不爭執。依證人即負責上訴人租賃 管理業務之陳淑芬之證言及被上訴人員工林中一予上訴人之電子 郵件表示「合約書修正如上，請參照，主要內容為將租金平均分 配至二份合約中，若無需修正部分，我們可約時間用印簽約，另 進行換票事宜（我司將以貴公司兩家子公司名義開票，平均租金 於兩家公司）」，可證被上訴人因系爭建物未辦保存登記，為以 一二五號六樓建物作為形式工廠登記之用，乃與上訴人合意將系 爭租約分為兩份，並將系爭租約之租金平均分配至七月租約、偉 灃公司租約，然兩造權利義務關係仍以系爭租約內容定之。而系 爭租約第三條約定租金為每月十五萬二千二百九十二元（含稅） ，於每月一日給付，被上訴人既不爭執自九十九年八月起至一○ ○年九月止，均支付每月租金十五萬二千二百九十二元，則被上 訴人應係自一○○年十月一日起未給付其中一半租金七萬六千一 百四十六元，至一○一年二月二十九日止共積欠租金三十八萬零 七百三十元，依土地法第一百條第三款規定，先就押租金四十三 萬五千一百二十元扣抵後，尚有押租金五萬四千三百九十元未抵 付，縱不續抵付所剩押租金，自一○一年三月一日至同年五月三 十一日止共三個月，既已給付一半租金，合計仍僅欠租一個半月 ，未達二個月租金，上訴人於一○一年五月四日即以存證信函催 告被上訴人於函到後五日內給付所積欠自一○○年十月一日至一 ○一年五月三十一日之八個月之租金，與系爭租約第十條第三項 約定「租約終止：…三、乙方拖欠租金達二個月以上，經甲方『 二次』書面催告仍不支付或履行者。」不符，其催告不合法。上 訴人再於一○○年六月二十二日以存證信函催告被上訴人於函到 後五日內給付租金，並以逾期即以該函為終止兩造間租賃契約之 意思表示，因未經二次合法催告，其終止亦不合法。故兩造租賃 關係仍應依系爭租約第二條約定，至一○二年七月三十一日始因 屆滿而告消滅。上訴人依系爭租約第三條約定，請求一○一年三 月一日起至同年六月三十日止所積欠之租金共二十五萬零一百九 十四元，即屬有據，逾此請求，為無理由。又上訴人在系爭租約 屆滿前，已持一審判決聲請假執行，被上訴人並已搬遷，自無系 爭租約第十二條第四款約定之租約終止仍未返還租賃物情形，上 訴人請求被上訴人自一○一年七月起（先扣抵押租金）至返還租 賃物止，按月給付租金二倍計算之違約金三十萬四千五百八十四 元，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。 按土地法第一百條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定 ，與民法第四百四十條第一項出租人定期催告承租人支付租金之 規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠 租之事由收回房屋，仍應依民法第四百四十條第一項規定，對於 支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第 三四八九號解釋參照）。又承租人遲延支付租金時，出租人即得 限期催告承租人支付租金，且其催告租金額超過承租人應付之金 額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（本院 六十六年台上字第一二四號判例參照）。查本件兩造所約定之租 金為每月一日給付十五萬二千二百九十二元，被上訴人自一○○ 年十月一日起每月未給付一半之租金七萬六千一百四十六元，已 有遲延給付租金之情事，乃原審確認之事實，依民法第四百四十 條第一項規定，上訴人得定相當期限，催告被上訴人給付租金， 則上訴人先後於一○一年五月四日、一○一年六月二十二日分別 定期催告被上訴人給付積欠租金，能否謂不生催告之效力？且上 訴人於起訴狀已表明兩造間之租約業已終止，而被上訴人於一○ 一年九月七日收受起訴狀繕本，有送達證書可稽（一審卷六五頁 ），斯時被上訴人遲付租金之總額，經以押租金扣抵後，是否未 達二個月之租金額？能否認上訴人以起訴狀繕本之送達為終止租 約之意思表示？況上訴人係主張以押租金扣抵一○一年七、八月 之違約金共六十萬九千一百六十八元，請求其餘額十七萬四千零 四十八元（一審卷一一六頁反面），原審既認兩造間之租賃關係 並未終止，自應先將押租金扣抵一○一年六月三十日以前之欠租 ，則能否認上訴人無請求一○一年七、八月租金之意？均有再進 一步釐清之必要。原審未遑詳加調查審認，徒以上述理由為上訴 人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己 部分不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○五 年 十 月 二十六 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 林 大 洋 法官 鄭 傑 夫 法官 陳 玉 完 法官 滕 允 潔 法官 蕭 艿 菁 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○五 年 十一 月 八 日 Ｅ