最高法院民事判決 一○五年度
台上字第一八五二號
上 訴 人 潘勇八
訴訟
代理人 黃育勳
律師
被
上訴 人 柯賢吉
林建旭
林建伸
黃詩嘉
闕進益
蕭志恆
蕭又誠
蕭琬如
廖信華
陳坤明
參 加 人 柯達育樂事業股份有限公司
法定代理人 柯賢吉
上列
當事人間請求土地
所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國一○四年七月七日台灣高等法院第二審更審判決（一○四年
度重上更㈠字第一七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：參加人柯達育樂事業股份有限公司（下稱柯
達公司）於民國七十八年間委任其股東即上訴人出名向訴外人祭
祀公業呂萬春買受其所有坐落新北市○○區○○○段○○小段○
○、○○○○、○○、○○、○○○○（其後因逕為分割增加○
○○○、○○○○地號）、○○○○、○○○○、○○、○○、
○○地號等十筆土地（下稱買賣標的土地），並借用上訴人名義
辦理
所有權移轉登記。柯達公司於九十四年三月四日召開股東會
決議「信託潘勇八股東名下之土地，決議分別登記歸還各股東名
下」即終止與上訴人間之
借名登記契約，將對於上訴人就
上開土
地之返還登記
債權轉讓予其他股東即被上訴人如原判決附表（下
稱附表）所示。
詎上訴人僅移轉○○、○○、○○○○、○○○
○、○○、○○、○○地號土地所有權，拒絕移轉○○○○、○
○、○○○○、○○○○、○○○○地號土地（下稱
系爭土地）
所有權
等情。
爰類推
適用
民法第五百四十一條規定，求為命上訴
人將系爭土地所有權依附表所示之
應有部分移轉登記予伊之判決
。上訴人則以：系爭土地原由訴外人蕭清連於七十七年間與祭祀
公業呂萬春簽立
買賣契約（下稱系爭買賣契約），
嗣蕭清連於七
十八年六月五日將系爭買賣契約債權債務移轉予伊，伊即承擔系
爭買賣契約之買受人地位。伊與柯達公司就系爭土地並無借名登
記之
法律關係存在，
縱有借名契約亦違反農業發展條例第三十三
條私法人不得承受農地之規定而無效；柯達公司不得讓與無效之
請求權予被上訴人，被上訴人亦無從據以請求伊移轉系爭土地所
有權登記等語，資為
抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以
：系爭買賣先由柯達公司股東蕭清連於七十七年八月二十二日與
祭祀公業呂萬春就買賣標的簽訂買賣契約，嗣蕭清連與上訴人
復
於七十八年六月十日與祭祀公業呂萬春簽立
不動產買賣追加補約
書，而買賣標的土地中○○、○○○○、○○、○○○○（於九
十六年三月十五日因逕為分割增加○○○○、○○○○地號）地
號土地之地目均為田。依證人即曾擔任祭祀公業呂萬春監事主席
呂仁祥、仲介人簡炎煌之
證言，可知柯達公司欲在福隆地區經營
高爾夫球場，已將買賣標的土地周圍之土地收購完畢，為求整合
欲將買賣標的土地一併收購。透過柯達公司股東即被上訴人陳坤
明親戚之介紹，委由簡炎煌擔任系爭買賣之仲介與呂萬春祭祀公
業談買賣事宜。買賣過程中柯達公司董事長即被上訴人柯賢吉與
其他股東均曾出面洽談價格，嗣推由蕭清連出面締約，然因蕭清
連無自耕農身分，無法辦理全部土地之過戶，才找具有自耕農身
分之股東即上訴人出面承購。則被上訴人主張：買賣標的土地係
柯達公司為建造高爾夫球場而購買，由股東蕭清連及上訴人接洽
購買事宜，並借名登記於上訴人名下等語，即
非無據。該買賣標
的土地因出賣人祭祀公業呂萬春遲未辦理所有權移轉登記，上訴
人
乃訴請其於伊給付新台幣（下同）九百十四萬五千八百六十六
元之同時，將該土地移轉登記予伊，經台灣台北地方法院（下稱
台北地院）於九十四年一月十九日以八十六年度重訴字第六○四
號判決准上訴人所請。該案律師費用係柯達公司所支付，為上訴
人所不爭。柯達公司即於上訴人出席之九十四年三月四日股東會
，決議「1.呂萬春土地繳付尾款，以法院判決書確定，並與呂萬
春祭祀公業管理人呂春桂先生，擇日在法院辦理交款。2.信託潘
勇八股東名下之土地，決議分別登記歸還各股東名下，……。
4. 支付呂萬春祭祀公業之款項前，應請律師擬一份經由各股東
所同意之協議書，以茲遵守。6.預定支出，呂萬春祭祀公業尾款
9,14 5,816元，加上已承諾佣金4,852,658元（暫定），共計
13,998,4 66元。」而上訴人於九十四年七月十一日取得買賣標
的土地所有權後，即於九十四年九月十五日，依上開股東會決議
內容，將祭祀公業呂萬春所出售之○○、○○、○○○○、○○
○○、○○、○○、○○地號土地所有權，移轉登記至其餘股東
所指定之人名下。倘上訴人與柯達公司間就買賣標的土地並無借
名登記關係存在，上開訴訟律師費用何以由柯達公司支付？柯達
公司豈會於股東會時討論繳付土地尾款問題？上訴人又豈會依上
開股東會議決議，將系爭土地以外之其餘買賣標的土地移轉登記
至其餘股東所指定之人名下？上訴人與柯達公司間就買賣標的土
地確有借名登記關係存在，
灼然甚明。上訴人雖辯稱：柯達公司
股東為確認公司借名登記之土地，於七十九年十二月三十一日所
立之
切結書所列「已完購土地但尚未辦理產權移轉登記」明細中
，並無系爭土地，足見該土地並非柯達公司借名登記於上訴人名
下
云云。然包含系爭土地在內之買賣標的土地，乃上訴人於八十
六年一月十五日訴請祭祀公業呂萬春於上訴人給付九百十四萬五
千八百六十六元之同時，將該土地移轉登記予上訴人，並於九十
四年一月十九日經台北地院判決准上訴人所請，已如前述。則被
上訴人主張立
切結書時，因系爭土地尚未完成完購程序，故未載
明於該切結書中，與常理相符，尚難以此
遽認系爭土地非柯達公
司借名登記於上訴人名下。上訴人復辯以：柯達公司九十四年十
月四日開會通知（通知九十四年十月十四日開股東會）載明: 「
一、本次會議為九十四年三月四日開會之決議要點，現已全部依
照決議事項之達成報告。三、潘勇八股東信託名下之土地已全部
移轉完成。四、呂萬春祭祀公業，尾款已全部付清（共十筆土地
），並完成七筆土地移轉給各股東所指定之姓名（有三筆三七五
減租除外）。」等語，已明確記載系爭土地
無庸移轉登記云云。
然依上開記載，僅見上訴人業已將如上所述之七筆土地移轉至其
餘股東所指定之人名下，另有三筆三七五減租之土地尚未移轉至
其餘股東所指定之人名下，並非謂上訴人已無移轉登記之義務。
此由九十四年十月十四日股東會會議紀錄第一點記載「有關呂萬
春土地之三七五減租處理情形：除繼續以正常管道進行外，亦可
和當事人談價錢，將建物買回來，以塗銷三七五減租之租約。建
物約六十坪，以總價六十～兩百萬之間，進行洽談。」可知柯達
公司係規劃先行將系爭土地上之三七五租約塗銷後，再進行土地
所有權移轉登記，無從將之解為上訴人無庸移轉登記系爭土地，
至為灼然。綜上，被上訴人主張上訴人與柯達公司間就系爭土地
有借名登記關係存在，
堪以採信。柯達公司於九十四年三月四日
召開股東會決議：「信託潘勇八（即上訴人）股東名下之土地，
決議分別登記歸還各股東名下。」上訴人出席該股東會參與決議
，嗣並將○○、○○、○○○○、○○○○、○○、○○、○○
地號土地所有權，移轉登記至其餘股東所指定之人名下，
堪認柯
達公司業於當日之會議終止與上訴人就買賣標的土地所成立之借
名登記關係。又被上訴人提出由柯達公司於一○二年十二月三日
出具之「土地返還登記請求權讓與證書」，已明確表明將系爭土
地返還請求權讓與被上訴人如附表所示。上訴人雖以：依農業發
展條例第三十三條之規定，私法人不得承受農地。柯達公司與伊
間之借名登記契約，違反法律
強制規定，應屬無效；柯達公司於
九十四年三月四日召開股東會決議終止借名登記關係，對於伊之
土地返還請求權因違反上開規定而無效，不得再將該請求權讓與
被上訴人云云置辯。然關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力
之人，
惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之
第三人，
或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四
十六條第一項以不能之給付為契約之標的，
難認其契約為無效。
系爭買賣係由柯達公司出資，委由具有自耕能力之上訴人出名擔
任買方，而以借名登記關係將土地登記至上訴人名下，此情為賣
方所知悉，形同買賣雙方具體約定將買賣標的土地登記予有自耕
能力之特定第三人，
揆諸上開說明，並非法所不許，亦非以不能
之給付為契約之標的。上訴人主張該借名登記契約無效，尚無理
由。柯達公司於終止與上訴人就系爭土地所成立之借名登記關係
後，因不得承受農地，故未請求上訴人將該土地登記為柯達公司
所有，而是將返還請求權讓與被上訴人，上訴人對此亦知悉甚明
，則該返還請求權亦非無效。且
斯時八十九年一月二十六日修正
前土地法第三十條私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者
為限之規定，業已刪除，承受農地之人，並無自耕能力之限制。
上訴人復未陳明被上訴人有何不得承受系爭土地之情形，柯達公
司將其對上訴人之土地登記返還請求權移轉予被上訴人，未違反
法律強制規定，上訴人所辯，亦非可採。
綜上所述，被上訴人受
讓柯達公司之權利，
類推適用民法第五百四十一條規定，請求上
訴人將系爭土地所有權依附表所示之應有部分移轉登記予被上訴
人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按當事人為規避
強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所
禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬
脫法行為，應非法之所許，自屬無效。八十九年一月二十六日修
正公布前之土地法第三十條第一項前段規定：私有農地所有權之
移轉，其承受人以能自耕者為限。八十九年一月二十六日新增之
農業發展條例第三十三條前段規定：私法人不得承受耕地。但符
合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機
構經取得許可者，不在此限。查系爭土地之地目為「田」，其上
有三七五租約（見一審卷㈠一二七至一三一頁）。柯達公司為興
建高爾夫球場購買系爭土地，與上訴人成立借名登記契約，由上
訴人與祭祀公業呂萬春於七十八年六月十日簽立不動產買賣追加
補約書，為原審確定之事實。該借名登記契約如於七十八年間成
立，是否為規避前開土地法第三十條第一項前段法律之限制？又
柯達公司為私法人，似非農民團體、農業企業機構或農業試驗研
究機構。其於一○二年三月六日提出之
聲請狀，陳稱：「受限於
法令規定無法登記於原告柯達育樂公司名下，始決定借名登記於
公司各股東名下」（見一審卷㈠第一九六頁）；嗣於一○二年十
二月三日簽立「土地返還登記請求權讓與證書」，將其對於上訴
人之土地返還登記請求權讓與被上訴人。依此情形，能否謂非規
避農業發展條例第三十三條前段之脫法行為？
尚非無疑。原審見
未及此，遽謂柯達公司與上訴人就系爭土地成立之借名登記契約
，及柯達公司將其對上訴人之土地登記返還請求權移轉予被上訴
人，均非無效，進而為上訴人不利之判決，
不無可議。上訴論旨
，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第
一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十 月 二十七 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 李 彥 文
法官 蔡 烱 燉
法官 吳 光 釗
法官 詹 文 馨
法官 鄭 雅 萍
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 十一 月 十五 日
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