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最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第二二一六號 上　訴　人　江燦輝 　　　　　　許立欣 共　　　同 訴訟代理人　莫詒文律師 　　　　　　曹珮怡律師 被 上訴　人 群家建設股份有限公司 法定代理人　劉信立 訴訟代理人　張致祥律師 被 上訴 人　侯明蘭 上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華 民國一○四年四月十五日台灣高等法院第二審更審判決（一○三 年度重上更㈠字第一一五號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人江燦輝於民國九十七年一月二十七日 及同年四月二十日以總價新台幣（下同）三百九十八萬元、四百 萬元，向群家建設股份有限公司（下稱群家公司）買受該公司在 坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號等土地所建「風和山林」建案 （下稱系爭建案）戶別Ｂ六棟八樓、Ｂ五棟十樓房屋，及向侯明 蘭買受其上坐落土地（下稱甲、乙房地）；上訴人許立欣於同年 三月十五日則以四百萬元向群家公司買受同建案戶別Ｂ三棟十樓 房屋，及向侯明蘭買受坐落土地（下稱丙房地）。因上訴人未依 約付款，乃於九十八年十二月二十五日與伊達成協議，由上訴人 出具同意書（下稱系爭同意書），允諾應辦妥交屋手續與繳清保 留款。然上訴人並未依約履行，甲、乙、丙房地各尚欠二十一萬 元、三十三萬元、十三萬元未繳納，經群家公司於九十九年六月 九日函催後，未獲置理，乃於同年月二十八日對上訴人解除上開 房屋買賣契約，依該契約第二十四條約定，其解除效力及於侯明 蘭與上訴人間土地買賣契約。因上訴人仍認上開契約關係尚存在 ，伊自有確認之必要等情。爰求為確認伊與江燦輝間甲、乙房地 、與許立欣間丙房地買賣契約法律關係均不存在之判決。 上訴人則以：因被上訴人系爭建案Ｃ棟房屋施工期間，無法履行 交付Ａ、Ｂ棟地下室對外連結通道之義務，復未依系爭同意書附 件㈠圖示提供便道（下稱系爭便道）供伊通行，竟在離建物二百 公尺外另租鄰地供Ａ、Ｂ棟住戶停車，伊自得行使同時履行抗辯 權而拒絕結清尾款、辦理交屋。況兩造於九十九年六月中旬另協 議俟Ｃ棟完工時再交屋，依該同意書第二條約定，於辦理交屋時 始需給付尾款，群家公司於同年月二十八日以伊遲延給付尾款而 解除契約，自非適法等語，資為抗辯。並於第一審主張：群家公 司於九十八年十月八日已就伊等所購房屋取得使用執照，依兩造 所立土地買賣契約第五條第一項、第三項第一款及房屋買賣契約 第十一條第一項、第三項第一款約定，被上訴人應於九十九年一 月八日前辦理伊等所購房地所有權移轉登記，詎屢經催告，均置 不理等語，爰依兩造買賣契約之約定，對侯明蘭另行起訴及對群 家公司提起反訴（經第一審合併辯論及判決），求為命㈠侯明蘭 、群家公司分別將甲、乙房地所有權移轉登記予江燦輝；㈡侯明 蘭、群家公司分別將丙房地所有權移轉登記予許立欣之判決。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：江 燦輝、許立欣向被上訴人買受甲、乙、丙房地，分別尚餘尾款二 十一萬元、三十三萬元、十三萬元未付；上訴人有於九十八年十 二月二十五日簽訂系爭同意書等情，為兩造所不爭，並有房地買 賣契約、系爭同意書等附卷可稽。查系爭同意書第三條記載「對 Ｃ棟公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受公司之 規劃且無異議」等語，其真意係群家公司有權依現場實際情況更 動出入動線，上訴人負有接受義務，與第二條約定上訴人應「辦 妥交屋手續，結清保留款」，二者非立於對待給付地位，上訴人 自不得以被上訴人未提供系爭便道，而拒付保留款。參以證人即 群家公司總經理李明志所為證言，可知上訴人買受之房屋於Ｃ棟 房屋施工前已先行完工，其即有依約給付價金之義務，Ｃ棟施工 期間固影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出動線，然系爭便道僅係Ｃ棟施 工期間之暫時通行措施，否則上訴人豈會同意配合辦妥交屋手續 、結清保留款，並於同意書第五條記載「悉數應允接受，倘有任 一違失，即視同違約論」等語，益徵上訴人辦妥交屋手續及繳納 尾款義務，與群家公司提供系爭便道間不具對價關係。縱認上開 二者間具有對價關係，然依證人李明志及群家公司業務部副理蕭 賜郎所為證言，可知系爭便道如系爭同意書附件㈠圖示「住戶進 出區域」，位置坐落Ｃ棟房屋基地上，該區需開挖地下室及架設 鷹架，客觀上無法繼續保留便道，群家公司於九十九年五月十三 日Ｃ棟房屋開工後即在德陽路六十二巷旁租地，供Ａ、Ｂ棟住戶 停車之用，並向住戶公告代墊第一年管理費為補償，其他住戶均 未表示不同意，兩造未約定系爭便道需保留至Ｃ棟完工為止等語 ，核與李明志於九十七年一月十五日向訴外人福崇寺借用系爭便 道所在之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號等土地之借用契約 相符。況系爭同意書既為解決Ｃ棟施工期間Ａ、Ｂ棟住戶出入動 線問題，以達Ｃ棟儘早完工目的，則群家公司豈可能悖於該目的 而同意於其施工期間繼續提供系爭便道供上訴人通行。又倘群家 公司於Ｃ棟施工期間，有繼續提供系爭便道之可能性，李明志豈 有大費周章另向福崇寺借用土地之必要？為何均無其他住戶不同 意該出入動線之規劃？足見系爭同意書未限制群家公司提供之便 道以其附件㈠圖示位置為限。群家公司確已履行同意書第三條之 義務，上訴人亦不得行使同時履行抗辯權。再查證人蕭賜郎、李 明志證稱李明志固同意上訴人於Ｃ棟完工時交屋，惟未同意上訴 人延至Ｃ棟完工時再付尾款等語，則經扣除每戶交屋款三萬元外 ，江燦輝、許立欣各欠四十八萬元、十萬元尾款未付，經群家公 司於九十九年六月九日定期催告仍未給付，均負遲延責任。群家 公司於同年月二十八日依房屋買賣契約第十八條第二項、第二十 四條約定，解除與江燦輝間甲、乙房屋、與許立欣間丙房屋之買 賣契約，自屬合法，其解除效力及於侯明蘭與江燦輝間甲、乙土 地、與許立欣間丙土地之買賣契約。至江燦輝雖於九十九年十二 月二日以公共設施有瑕疵為由，函知群家公司行使同時履行抗辯 權，然已在群家公司於同年六月二十八日解約之後，上訴人以此 抗辯群家公司解約不合法，自無可採。從而，被上訴人請求確認 兩造間就上開房地買賣契約關係不存在，為有理由；上訴人起訴 及反訴請求被上訴人移轉甲、乙、丙房地所有權登記，即無理由 等詞，為其判斷之基礎。 查依證人李明志、蕭賜郎證稱：系爭同意書附件㈠圖示之系爭便 道係應上訴人要求，由李明志標示，交蕭賜郎傳真予上訴人後作 為同意書附件等語（見原審更㈠卷第八一頁、重上卷第六一頁） ，且該同意書並無群家公司得以其他方式替代系爭便道之約定（ 見一審卷㈢第六七、六八頁）。則上訴人主張群家公司依同意書 應提供如附件㈠圖示之系爭便道，不得片面變更通行方式等語， 似非全然無據。又上訴人與群家公司所立房屋買賣契約附件八記 載「Ａ、Ｂ棟車輛統一由Ｃ棟地下一樓進出」等語（見一審卷㈠ 第二四、六四、一○四頁），群家公司依約原即於交屋時負有交 付Ａ、Ｂ棟對外連接通道之義務，此義務與上訴人依約所負給付 價金債務，互為對價關係。而因Ｃ棟房屋未與Ａ、Ｂ棟房屋同時 起造，致影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出，上訴人始出具同意書，接 受群家公司於Ｃ棟施工期間之暫時通行便道，為原審認定之事實 。果爾，群家公司提供之該便道，似係替代其暫時無法依約履行 交付對外連接通道義務。則倘上訴人上開有關系爭便道之主張為 可採，而群家公司於通知上訴人交屋及繳納尾款時，未提供系爭 便道，能否謂上訴人不得以此行使同時履行抗辯權，尚非無疑。 原審就此未詳加研求，遽以群家公司提供之便道不限系爭便道， 及其提供便道與上訴人交付尾款義務非屬對價關係，而認上訴人 不得行使同時履行抗辯權，已有可議。次查依房地買賣契約所附 付款明細表之記載，繳款期別僅記載「外牆完成」、「申請使用 執照」等，並未載明繳款日期，且系爭同意書第二條約定上訴人 所負「辦妥交屋手續、結清保留款」之義務，亦未約定確定期限 （見一審卷㈢第六七頁），屬未定期限之債務。債務人於受債權 人催告給付時起，始負遲延責任。依群家公司九十九年六月九日 催告函記載，該公司係依房屋買賣契約第七條第三項第五款約定 ，催告上訴人繳納尾款，而該款記載：「甲方（即上訴人）逾期 達十五日仍未繳付…經乙方（即群家公司）以存證信函於催繳期 限內仍未繳納者，乙方得解除契約」等語（見一審卷㈠第一○、 四九、八九頁）。則上訴人於群家公司以函通知其於十五日內繳 款而未繳付時，始負遲延責任，依上開約定，群家公司需再定期 催告上訴人繳付仍未繳納者，始得解除契約。原審疏未注意及此 ，徒以上訴人未依群家公司九十九年六月九日存證信函履行，即 認該公司於同年月二十八日解約為合法，並嫌疏略。上訴論旨， 指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○五 年 十二 月 十四 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 陳 重 瑜 法官 劉 靜 嫻 法官 林 恩 山 法官 吳 青 蓉 法官 周 舒 雁 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○五 年 十二 月 二十六 日 v