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最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第七六七號 上　訴　人　天成飯店股份有限公司 法定代理人　張 茂 松 訴訟代理人　陳 一 銘律師 　　　　　　許 瀞 心律師 　　　　　　顧 立 雄律師 被 上訴 人　高 文 珠 　　　　　　郭 正 邦 　　　　　　羅 美 蕙 　　　　　　吳 素 娥 　　　　　　陳　　向 　　　　　　趙 玉 蘭（兼趙怡茵之承當訴訟人） 　　　　　　李 澤 潤 　　　　　　王 炳 霖 　　　　　　盛孚企業有限公司 上　一　人 法定代理人　蘇陳鶴梅 上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國一○四年 三月十八日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第九○九 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人就命其返還如第一審判決附圖四所示B、C 部分之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 一、本件被上訴人主張：伊係坐落台北市○○區○○段○○段○ ○○地號及○○○之○地號土地（下稱系爭土地）共有人， 系爭土地上建有十五層建物，門牌號碼台北市○○區○○○ 路○段○○號（下稱系爭四一號建物）為○○商業大樓，同 上路段○○號則為上訴人飯店所在。被上訴人高文珠、郭正 邦、羅美蕙、吳素娥、陳向、趙玉蘭、趙怡茵、李澤潤、王 炳霖、盛孚企業有限公司分別為系爭四一號建物七樓之二、 六樓之三、十五樓之九、九樓之一、十樓之十七、十二樓之 十一、十五樓之十四、十五樓之十、十五樓之十七、十五樓 之一建物所有權人，各按區分所有面積與全棟建物面積比例 共有一至十五樓之公共使用部分。系爭四一號建物關於門廳 、通道、樓梯及男女公共廁所等公共使用部分，為全體區分 所有權人共有。詎上訴人未經全體共有人同意，擅自占用系 爭四一號建物公共使用部分（即台北市○○區○○段○小段 ○○○建號建物）一樓如第一審判決附圖（下稱附圖）四所 示B部分面積二二．一四平方公尺之廁所、C部分面積一九． 六七平方公尺之樓梯、F 部分其中斜線區域面積一○六．一 二平方公尺之空間（下合稱系爭公共空間），供其經營餐廳 之宴會廳使用。系爭公共空間並無分管協議，依公寓大廈管 理條例第七條規定，區分所有權人會議不得決議由上訴人專 用，其決議無效。爰依民法第七百六十七條第一項、第八百 二十一條規定，求為命上訴人將系爭公共空間返還伊及全體 共有人之判決。 二、上訴人則以：系爭四一號建物於民國六十九年建造完成後， 建商即將一樓獨立於二樓以上樓層之外，除在一樓單獨設置 管理室管理一樓外，更在二樓電梯旁另設一管理櫃檯，管理 二樓以上至十五樓所有住戶。數十年來一樓店面住戶與二樓 以上住家住戶均以此分管方式和平相處，未見二樓以上住戶 對此提出異議，是一樓住戶與二樓以上住戶可認為有默示分 管契約存在。縱認無分管契約存在，系爭公共空間已由一○ 二年度第二次區分所有權人會議決議約定由伊專用，並於一 ○三年十一月十七日將該決議列入規約。且系爭建物係於八 十四年公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之公寓大 廈，依同條例第五十五條第二項但書規定，並不受同條例第 七條之限制。再被上訴人所有之建物面積僅占系爭四一號建 物面積五百四十五．七六平方公尺，伊及其關係人名下所有 建物面積則達一萬八千九百八十四．九四平方公尺，被上訴 人僅佔伊之 2.69%，被上訴人倘有使用系爭公共空間之需要 ，可自由使用，其提起本件訴訟，顯屬權利濫用等語，資為 抗辯。 三、原審以：（一）系爭四一號建物一樓除店舖部分外，其餘部 分為門廳、樓梯、通道及男女公共廁所等公共使用部分，為 該建物全體區分所有權人共有等情，有土地登記謄本、建物 登記謄本、系爭四一號建物一樓平面圖、配置圖等可參。上 訴人雖抗辯：系爭公共空間之B部分廁所及C部分樓梯本即開 放空間，F 部分始終係暢通之通道，其他區分所有權人對之 均可自由通行、進出，伊無占有系爭公共空間云云。惟民法 第九百四十條規定，所謂占有，係指對物有事實上之支配管 領而言。上訴人對於系爭公共空間，雖於平時未完全封閉、 排他，然其既以活動式及布簾遮住通道口且鋪設地毯，乃係 利用部分活動隔間之方式，供其作為宴會、會議或當作餐廳 使用，對於系爭公共空間已具有確定、持續之支配關係，不 因其容許其他區分所有權人經由該處進出，即認其就系爭公 共空間無占有之事實。（二）上訴人所提台北市建成地政事 務所七十一年度函示、房屋稅繳款證明書，無從證明系爭四 一號建物區分所有權人與上訴人就系爭公共空間之使用，有 分管契約存在。上訴人辯稱：系爭四一號建物一樓店面住戶 與二樓以上住戶就系爭公共空間有默示分管契約存在云云， 為被上訴人所否認。上訴人所提系爭四一號建物二樓平面配 置圖，僅可認該二樓規劃有櫃檯，無從憑認有默示分管契約 之存在。上訴人另辯稱：系爭四一號建物一樓本分割為二十 個單位的商場，原所有權人各自出租或自行營業，八十四年 間全體住戶決議出租予訴外人○○○○食品股份有限公司（ 下稱○○公司），○○公司徵得全體出租人同意，將出租範 圍內所有通道打通後裝潢。嗣○○公司終止租約，上訴人及 關係企業陸續取得十九個單位之產權，就一樓空間予以適度 使用，難認有何不當云云。惟上訴人就系爭四一號建物全體 區分所有權人曾決議將包含系爭公共空間範圍在內之部分出 租予○○公司乙節，並未舉證以實其說，亦難認其所辯默示 分管之情為真。（三）上訴人復辯稱：系爭公共空間業經一 ○二年度第二次區分所有權人會議決議約定由上訴人專用， 且於一○三年十一月十七日將該決議列入規約。系爭建物係 在八十四年公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之公 寓大廈，依同條例第五十五條第二項但書，應不受同條例第 七條第二款之限制云云。按連通數個專有部分之走廊或樓梯 ，不得為約定專用部分，同條例第七條第二款規定甚明。系 爭公共空間既為通道、樓梯及男女公共廁所等，依上規定， 自不得約定為專用。又同條例第十五條規定，各住戶本有依 使用執照所載用途及規約使用專有部分及約定專用部分之義 務，不得擅自變更。兩造均不爭執於原使用執照發給時，各 個規劃均有各自專有部分。自不得因部分住戶擅將原始隔間 打通拆除，使用經年之事實，即認該等專有部分及通道之性 質已事實上不復存在，而屬得合法專用之空間。同條例第五 十五條第二項規定，僅在使同條例施行前，已取得建造執照 之公寓大廈，其區分所有權人已就公寓大廈共用部分約定專 用者，不因同條例之施行，而受同條例第七條各款之拘束。 上訴人既係於一○二年一月十五日即同條例施行後召開一○ 二年度第二次區分所有權人會議，決議約定由上訴人專用及 訂入規約，自仍受該條例第七條第二款之限制，難認有效。 （四）系爭四一號建物之各區分所有權人，依同條例第九條 第一項規定，按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部 分及其基地有使用收益之權。上訴人占用系爭公共空間，供 其經營之餐廳作為宴會廳使用，被上訴人依民法第七百六十 七條第一項、第八百二十一條規定，請求上訴人將系爭公共 空間返還伊及全體區分所有權人，難認係以損害他人為主要 目的，自無濫用權利之情等詞。爰維持第一審所為上訴人敗 訴之判決，駁回其上訴。 四、關於廢棄發回（即命上訴人返還第一審判決附圖四所示B 部 分廁所、C 部分樓梯）部分： 按公寓大廈共用部分之連通數個專有部分之走廊或樓梯，及 其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄，不得 為約定專用部分，為公寓大廈管理條例第七條第二款所明定 ，惟其所規範之範圍並未包括廁所。原審認如附圖四所示 B 部分廁所為該條款規定禁止約定專用之範圍，不無可議。次 查上訴人始終否認有占用如附圖四所示B部分廁所、C部分樓 梯情事。原審上述認定上訴人占用之系爭公共空間，似僅及 F 部分；關於B部分廁所、C部分樓梯，未說明其認定所憑證 據，並有判決理由不備之違法。上訴論旨，就原判決關此部 分指摘為不當，求予廢棄，非無理由。 五、關於駁回上訴（即命上訴人返還如附圖四F 部分其中斜線區 域面積一○六．一二平方公尺）部分： 原審參酌上開事證，綜合研判，本其認事、採證之職權行使 ，並據調查所得之證據資料，以上述理由就此部分為上訴人 不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此 部分為不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法 第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一 條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○五 年 五 月 五 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 李 彥 文 法官 鄭 雅 萍 法官 黃 國 忠 法官 梁 玉 芬 法官 蔡 烱 燉 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○五 年 五 月 十七 日 Ｅ