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最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1629號 上　訴　人　力霖股份有限公司 法定代理人　周智慧 訴訟代理人　蘇家宏律師 　　　　　　周依潔律師 　　　　　　林正椈律師 　　　　　　呂理胡律師 　　　　　　唐永洪律師 被 上訴 人　廣運機械工程股份有限公司 法定代理人　謝清福 訴訟代理人　劉昌坪律師 　　　　　　陳怡雯律師 　　　　　　李劍非律師 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106年3 月14日臺灣高等法院第二審更審判決（104年度重上更㈠字第131 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊委請訴外人旭湧不動產股份有限公司（下稱 旭湧公司）斡旋，向被上訴人購買坐落桃園市中壢區（改制前桃 園縣中壢市○○○段○○○○○號、中工段1571地號土地，及其上門 牌為桃園市○○區○○○路 ○號房屋（下稱系爭房地），幾經溝 通，業已談妥買賣條件。伊於民國 102年2月7日獲訴外人台中商 業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）核准貸款新臺幣（下同） 15億9400萬元，兩造遂於同年月 8日簽立買賣斡旋金契約書（下 稱系爭契約），被上訴人並收受伊預付之斡旋金即 1億元之支票 乙紙（下稱系爭支票）。兩造就系爭房地之買賣已達成合意，該 斡旋金轉為定金。詎被上訴人因不動產價格上漲，竟拒絕簽訂買 賣契約，經伊多次催促，均未置理，已經違約等情。爰依系爭契 約第7條第3項中段約定、民法第249條第3款規定，求為命被上訴 人給付伊 1億元及加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系 爭支票之發票日為 102年3月5日，伊須於正式簽約時交還，方可 取得同額之即期支票，故欠缺要物性，該斡旋金不能轉為定金， 兩造間並無定金契約存在。又兩造尚未就全部必要之點達成合意 ，買賣契約尚未成立。另上訴人未於 102年2月9日斡旋期滿前， 取得銀行確定核貸至少14億4000萬元，與系爭契約第7條第3項中 段要件不符。再者，系爭契約非因可歸責於伊之事由致不能履行 ，上訴人不得依民法第249條第3款規定請求伊加倍返還定金等語 ，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為上訴人部分勝訴之判決，改判駁回其該部分 之訴，並維持第一審所為上訴人部分敗訴之判決，駁回其上訴， 無非以：觀諸系爭契約前言、第1、2、3、7、10條約定及契約最 末簽約當事人欄之記載，暨被上訴人於最末頁及契約附件之「賣 方同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」欄內簽名用印 等內容，足見於賣方（即被上訴人）簽名用印前，其內容與坊間 「斡旋金契約」相同；嗣若經賣方於系爭契約簽章同意後，則依 系爭契約第3條第1項、第7條第3項前段、 第8條、第12條約定及 證人即被上訴人公司副總經理沈麗娟之證詞，兩造間成立買賣本 約之預約。依系爭契約第7條第3項約定，縱認被上訴人已收受定 金，至多僅為買賣預約立約定金，不得推定已成立買賣契約本約 。次查，系爭支票發票日為102年3月5日，被上訴人於102年2 月 8日收受時仍屬遠期支票，依系爭契約第3條、第7條第3項前段約 定，該斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約時，應由賣方交還買方 ，另由買方開立與簽約款同額之即期支票交付賣方，顯見兩造並 未以系爭支票為代物清償之意，難認有以系爭支票面額所表彰之 金錢價值充作定金之特約。況被上訴人迄未提示兌領該支票，且 於102年3月15日發函表示願意返還，系爭支票未生金錢給付之效 果，該定金契約亦失其效力。被上訴人既未收受任何定金，即無 適用或類推適用民法第249條規定之餘地。其次，依系爭契約第3 條第 2項、第6條第1項、第10條等約定綜合以觀，足見系爭契約 第7條第3項中段約定請求違約金之要件為上訴人於 102年2月9日 前獲得銀行「確定」核貸至少14億4000萬元，且被上訴人違約不 賣或不依約履行，始足當之。經查，兩造經旭湧公司仲介，於同 年月 8日簽訂系爭契約，被上訴人並收受系爭支票，就系爭房地 成立買賣預約，堪認旭湧公司已於委託期間內斡旋成功。又台中 商銀總行於同年月 6日核准上訴人之貸款案，並由該行內壢分行 於同年月 7日製發核貸通知書將核貸結果通知上訴人，該核貸通 知書雖記載額度為「長期擔保放款15億9400萬元整」，惟於授信 條件第 6項「其他」欄尚記載款項須依其所附條件（包括專業估 價報告等）貸放。旭湧公司副總經理陳金龍於同年月22日寄送不 動產估價委託書，要求被上訴人用印以便鑑價，於取得鑑價結果 前，銀行尚不能確定貸放金額，則於該委託期間內，顯然未能確 定上訴人是否可貸足14億4000萬元。上訴人所執台中商銀內壢分 行104年12月14日函、105年 3月10日函及105年12月6日函，並未 表示於102年2月7日已確定核貸 15億9400萬元；又所謂「長期擔 保放款15億9400萬元」，為貸款之最高額度，如鑑價結果低於兩 造約定之成交價格，實際貸放金額有可能低於14億4000萬元。台 中商銀所發之核貸通知書，尚非系爭契約第7條第3項所稱之「銀 行已確定足額核貸」。上訴人請求違約金 1億元，洵屬無據。綜 上，上訴人依民法第249條第3款規定、系爭契約第7條第3項中段 約定，請求被上訴人給付 1億元及法定遲延利息，為無理由，不 應准許等詞，為其判斷之基礎。 惟按得心證之理由，應記明於判決，為民事訴訟法第222條第4項 所明定，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據 之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因 如何，如未記明於判決，即屬同法第469條第6款所謂判決不備理 由。查系爭契約第 3條第1、2期價款之同時履行條件各記載：「 買方（即上訴人）應提出銀行貸款承諾書（或同性質之確定核貸 或資金文件）供賣方（即被上訴人）確定核對無誤，且核貸金額 不得低於14億4000萬元」、「若貸款金額不足支付本期價款時， 買方應於 7日內，自行以現金補足支付予賣方」（見一審卷㈠第 13至14頁），約定上訴人應提出「銀行貸款承諾書」；當貸款額 度不足時，其得以現金補足差額。另系爭契約第6條第1項記載： 「銀行無法貸予買方本約第3條第2期價款（貸款）時，買方得不 承購本買賣標的，賣方應無息 1次退還斡旋金予買方，如銀行貸 款無法於民國 102年2月8日確定核准貸款金額時，雙方均有片面 解除本契約之權利」及第10條記載「委託期間自民國 102年2月8 日起至民國 102年2月9日止」，係有關「約定解除權」及「委託 期間」之約定，規範兩造何情形得解除契約及上訴人委託旭湧公 司之斡旋期間。惟系爭契約第7條第3項中段僅記載：「若斡旋成 功（且銀行已確定足額核貸），但賣方違約不賣或不依約履行， 則賣方應將所持有之買方簽發票據均返還予買方，並賠償新臺幣 1 億元予買方，雙方解除契約。」（見一審卷㈠第14頁背面）， 並無銀行應於「何時」確定足額核貸之記載。且台中商銀內壢分 行105年3月10日函謂：「一般不動產買賣案件撥款要件在於買賣 之標的（物）須過戶且登記完成，同時力霖公司（即上訴人）將 該標的物抵押權設定予本行後，本行始得撥款……。本行核准之 授信案件，隨個案皆會於『其他』欄位加註應備查或洽請辦理之 事項……並無影響核准與否之情事……若依賣方（即被上訴人） 公告之兩家專業估價報告價格之 80%金額應為新臺幣14億6423萬 9997元」等語（見原審更㈠卷㈠第167頁），似見該銀行 102年2 月 7日之核貸通知書僅概略承諾貸款額度，所附之撥款條件依其 作業程序，在辦妥設定抵押權及提出專業估價報告前不可能確定 核貸金額（即在102年2月9日前不可能確定核貸金額）。 查被上 訴人收受系爭支票後，簽立系爭契約，旭湧公司已斡旋成功，為 原審認定之事實。復依作業流程，果台中商銀不可能於「102年2 月 9日前」確定核貸金額，是否應於該期日前確定，洵非無疑； 且系爭契約第7條第3項中段亦無「何時」銀行應確定足額核貸之 記載，則上訴人主張：「斡旋成功要在委託期間，但銀行確定足 額核貸則不必在該委託期間內」等語（見原審重上更㈠卷㈢第12 0 頁背面），是否毫不足採？非無研求之餘地。上訴人依系爭契 約第7條第3項中段約定請求違約金，是否應於「在 102年2月9日 前」確定足額核貸？其依據為何？攸關其得否為本件請求。原審 反捨契約文字，增加時間要件，未說明系爭契約第7條第3項約定 與第3條第2項、第6條第1項、第10條約定間之關聯性為何，即謂 上訴人未於「102年2月9日前」獲得銀行確定核貸至少 14億4000 萬元，不得請求違約金，而為不利其之判決，殊嫌速斷。上訴論 旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 29 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 劉 靜 嫻 法官 高 金 枝 法官 吳 光 釗 法官 楊 絮 雲 法官 林 恩 山 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 4 月 12 日