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最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第2097號 上　訴　人　中國台業工業有限公司 法定代理人　劉玉圓 訴訟代理人　王泓鑫律師 上　訴　人　町洋企業股份有限公司 法定代理人　吳上財 訴訟代理人　陳尹章律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國104年1 2月22日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第684號）， 各自提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人中國台業工業有限公司（下稱台業公司）主張：伊於 民國103年7月30日上午11時，簽立買賣斡旋金契約（下稱斡旋金 契約），及交付發票日為同年8月15日，票號GN0000000號，面額 新臺幣（下同） 1,000萬元之支票（下稱系爭支票）與訴外人富 松工商不動產股份有限公司（下稱富松公司），作為斡旋金，願 以總價3億9,600萬元買受對造上訴人町洋企業股份有限公司（下 稱町洋公司）所有坐落○○市○○區○○段○○○○小段237之3 、之7、之10、之16、之23地號土地及其上○○○區○○路○段○○ 號房屋（下稱系爭房地）。惟富松公司仲介人員張君輔於伊簽署 該契約前未給予 3日以上審閱期間，其契約應屬無效。又系爭房 地無法貸款七成，原承租人艾姆勒車電股份有限公司（下稱艾姆 勒公司）未以書面放棄優先承購權，系爭房地買賣契約因停止條 件未成就而尚未生效。詎町洋公司竟於103年7月30日簽署斡旋金 契約後，於同年 9月11日提示系爭支票，並於同年10月13日以伊 未履約為由解約，為無法律上原因受領票款。縱町洋公司得請求 伊給付違約金，該違約金亦屬過高等情。爰依民法第 179條規定 ，求為命町洋公司給付 1,000萬元本息之判決。嗣於原審審理時 ，以伊簽立斡旋金契約時，未預料中央銀行於 103年8月1日起實 施「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務 規定修正規定」，伊得請求減少給付等情，追加依民法第 227條 之2第1項規定而為請求。 町洋公司則以：依斡旋金契約第1頁第2條約定，伊同意買方出價 而簽署時，買賣契約即成立，斡旋金轉為定金。艾姆勒公司已於 103 年8月7日放棄買受系爭房地，買賣契約因停止條件成就而生 效。嗣台業公司反悔不買，經伊於同年 9月18日催告其履行而仍 未履行，伊自得依民法第249條第2款規定沒收該定金，不生違約 金酌減問題。且本件無情事變更之情形等語，資為抗辯。 原審將第一審所為台業公司敗訴之判決，一部予廢棄，改判命町 洋公司給付 500萬元本息，並駁回台業公司其餘上訴，係以：台 業公司於103年7月30日簽署斡旋金契約，並交付系爭支票作為斡 旋金，經町洋公司於同日12時同意以3億9,600萬元出售系爭房地 等情，為兩造所不爭，並有斡旋金契約可稽。按消費者保護法（ 下稱消保法）第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂立定型化 契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容 。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。依內政部92 年6 月26日公告修正不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事 項，其契約審閱期間至少應為 3日。其立法意旨在使消費者於訂 約前有充分了解定型化契約條款之機會，倘其簽約時審閱期間雖 未達 3日，然已有充分瞭解契約條款之機會，或基於其他考量選 擇放棄審閱期間者，基於私法自治及契約自由原則，不得事後主 張排除該契約條款。本件斡旋金契約為定型化契約條款，台業公 司已勾選第 1頁審閱說明中「□業已行使契約審閱權利」、「□ 業已充分了解該契約條文，是願放棄行使契約審閱權」選項，且 證人即富松公司仲介人員張君輔證稱伊當時有複誦條文等語，參 以台業公司自陳其與富松公司曾有開立斡旋金支票後因不動產買 賣未成而退還之類似交易經驗等情，顯見其有相當社會歷練，得 知悉契約審閱權及斡旋金之意義，仍同意放棄該審閱權，難認有 違反上開消保法關於審閱期間或民法第247條之1關於有使他人拋 棄權利或限制行使權利之規定而無效之情事。又斡旋金契約第 2 頁第 1條雖記載「買方（即台業公司）其他承購條件：如原承租 方於 103年8月7日放棄本買賣標的物承購意願，則本斡旋契約簽 認即時生效」等語，惟艾姆勒公司已於 103年8月7日表示無購買 系爭房地意願，有該公司104年11月5日函可稽，核與證人即富松 公司仲介人員吳宗翰所為證言相符，足見斡旋金契約已因停止條 件成就而生效。另台業公司主張斡旋金契約附有系爭房地貸款達 七成之停止條件云云，固據證人即該公司總經理林國義於另案臺 灣新北地方法院 104年度訴字第2382號富松公司訴請台業公司給 付服務費事件中證述在卷，然與證人張君輔、吳宗翰證稱渠等不 知台業公司貸款及自備款若干，如有約定會載明契約等情不符， 衡之一般買受人須視自身條件與銀行洽談貸款，仲介公司為免爭 端多不介入，證人林國義所言悖於常情，且其為台業公司法定代 理人劉玉圓之配偶，與台業公司關係甚密，難免偏頗，台業公司 是項主張，不足採信。再者，斡旋金契約第1頁第2條第2款、第2 頁第2條後段、第3條約定，斡旋金契約經賣方（即町洋公司）簽 章同意買方（及台業公司）承購條件時，富松公司即得全權代理 買方將斡旋金充為定金交付賣方，買賣本約生效，買方必須履行 買賣契約，否則視同違約等語，可知町洋公司簽章承諾時，台業 公司交付之斡旋金（即系爭支票）即轉為定金。至該契約第 1頁 第2條第4款、第2頁第5條約定，買賣契約成立後，因可歸責買方 事由致契約遭解除者，已付全部價金由賣方沒收，買方不得請求 返還等語，自有將包含定金在內之價金轉換為違約金之意。按當 事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除 當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償。其約定如債 務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金 者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或 不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第 250條亦有 明文。兩造未約定上開違約金係懲罰性違約金，應認係損害賠償 總額預定性違約金。審酌町洋公司於103年7月30日簽署斡旋金契 約，至同年 9月18日催告台業公司履約，嗣同年10月13日解除契 約，其期間僅約68日，町洋公司除得沒收已付款項外，仍保有系 爭房地所有權，及其未舉證因台業公司違約致損失匯差上千萬等 情，堪認其損害應為該期間系爭房地價額之利息損失；則斡旋金 契約約定買賣總價 3億9,600萬元，依民法第203條法定利率年息 5%計算68日之利息為368萬8,767元，並衡諸該期間社會經濟狀況 無重大改變及町洋公司為履約準備可能支出之費用等一切情況， 認本件違約金應酌減為 500萬元為適當。又台業公司陳明如法院 認違約金過高而予酌減時，即毋庸審酌民法第 227條之2第1項情 事變更部分之備位主張。綜上，台業公司依民法第 179條規定， 請求町洋公司給付 500萬元本息，洵屬正當，逾此金額，為無理 由等詞，為其判斷之基礎。 查企業經營者依消保法第11條之1 規定，於與消費者訂立定型化 契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容，並應依同法 第13條第 1項規定，向消費者明示定型化契約條款之內容。前者 係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當 期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定 企業經營者明示告知定型化契約條款內容之義務。又企業經營者 如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17 條之1 定有明文。查系爭斡旋金契約為定型化契約條款，由台業 公司就其上「□業已行使契約審閱權利」、「□業已充分了解該 契約條文，是願放棄行使契約審閱權」選項均予以勾選，為原審 認定之事實。則台業公司究係業已行使契約審閱權，或已了解該 契約條文而放棄審閱權利，其記載顯有矛盾。果爾，台業公司是 否確有拋棄其契約審閱權之真意，已非無疑。次查證人張君輔證 稱：「（簽立斡旋金契約前有無交給原告（即台業公司）審閱？ ）我不清楚。但我當天有將所有條文複誦過」等語（見一審卷第 77頁背面至第78頁），似僅提及當時有明示契約條款內容，而未 能證明簽約前有提供合理期間供台業公司審閱。又卷內似無台業 公司之前因類似不動產買賣交易簽署之其他斡旋金契約，則該其 他契約內容是否與本件斡旋金契約相同，台業公司就本件契約是 否已有相當了解，尚非無疑。倘台業公司簽署斡旋金契約前，確 無合理之審閱期間，則其主張富松公司以定型化契約條款，使其 拋棄契約審閱權，違反上開消保法第11條之1 之規定而無效，系 爭斡旋金不得依斡旋金契約第1頁第2條約定轉為定金等語（見原 審卷第61頁背面、108頁、一審卷第7頁），是否全然無據，非無 研求之餘地。原審就此未詳加審究，徒以張君輔已複誦斡旋金契 約條款，且台業公司曾委由富松公司斡旋其他不動產，即為不利 台業公司之判斷，自有可議。又該斡旋金得否轉為定金，攸關町 洋公司得否將包含該斡旋金在內之價金轉換為違約金，及其得請 求之違約金為若干，自有將原判決全部予以廢棄發回之必要。兩 造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利之部分違背法令，求予廢 棄，非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 2 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 陳 重 瑜 法官 吳 謀 焰 法官 吳 青 蓉 法官 楊 絮 雲 法官 周 舒 雁 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 5 月 14 日