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最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第2753號 上　訴　人　永泰金城B 區公寓大廈管理委員會 法定代理人　簡美齡 訴訟代理人　童兆祥律師 　　　　　　陳思辰律師 被 上訴 人　永泰建設股份有限公司 法定代理人　蔡建庭 訴訟代理人　陳雅珍律師 上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國105年2 月2日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上字第900 號），提 起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國86年間興建永泰金城社區（下稱系 爭社區），該社區分為A、B、C三區，其中B區大樓坐落臺北市○ ○區○○段0○段00地號土地上，同小段2758建號建物（下稱275 8建物）為B區之共有部分，伊於2758建物地下2 層（下稱系爭地 下室），合法設置63個停車位。伊所有位於○區○○○段2659 建 號建物（下稱2659建物，即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號 地下1層之18號），登記之共有部分為2758 建物權利範圍萬分之 1792。伊先後售出33個停車位，伊與有購買停車位之承購戶，簽 署買賣契約時，並檢附車位平面圖，供其指定購買之車位，是有 購買停車位之承購戶對於系爭地下室設置之停車位數量，應已知 悉；未購買停車位之承購戶，均簽署地下層分管同意書，約定系 爭地下室僅供購買停車位者停車使用，上訴人應受該分管同意書 拘束。詎上訴人任意占用屬伊所有未銷售如原判決附圖所示之29 個停車位（下稱系爭停車位），並將系爭地下室之停車位予以重 劃，致減少18個車位，侵害伊就系爭停車位之專用使用權等情。 爰依分管契約及民法第767條規定，請求上訴人返還系爭停車位 予伊之判決。 上訴人則以：被上訴人僅提出55份地下層分管同意書，且於銷售 時多次更動停車位數量、位置及面積，致承購戶間對分管內容之 認知不盡相同，復未提出B區全體區分所有權人（共158戶）均同 意分管之證明，應認全體住戶就2758建物未成立分管契約。縱認 住戶有分管契約或默示分管協議存在，亦經伊於95年、103 年區 分所有權人會議決議終止。B 區大樓之使用執照，就系爭地下室 原核准設置之停車位僅31個，被上訴人於住戶共有之防空避難空 間，增設32個停車位，致避難空間部分面積縮減，且增設後之停 車位總數逾50輛，卻未將車道及汽車進出口至道路間之通路寬度 ，改為雙車道，其所增設之停車位，難謂合法。B區住戶於95 年 1月20 日區分所有權人會議，以決議授權伊處理系爭地下室停車 位重劃事宜，伊係執行上開決議，乃按原竣工圖加以重劃等語， 資為抗辯。 原審以：被上訴人與原地主簽訂合作興建契約書（下稱系爭合建 契約），由被上訴人為起造人，興建系爭社區。依該合建契約約 定，原地主取得總建坪百分之48，被上訴人取得百分之52，雙方 按約定之比例，各自取得分受房屋連同基地之單獨所有權；2758 建物登記主要用途為共有部分，層次包含屋頂突出物、地下1 層 、地下2層，其中地下2層（即系爭地下室）為防空避難室兼停車 空間，有系爭合建契約、建物登記謄本、建物測量成果圖可稽； 系爭地下室原規劃大車位10個、一般車位48個，原地主分得一般 車位18個等情，並據證人王池證述在卷，且有建物面積分析表、 永泰金城B區車位表、車位平面圖可佐，應堪採信。是2758 建物 應由被上訴人與原地主共有，並基於系爭合建契約各取得停車位 單獨使用權。嗣被上訴人與地主，分別將其取得之建物、停車位 ，出售予承購戶，其中有購買停車位者，依買賣契約取得2758建 物之應有部分及停車位之專用權，至於未購買停車位之承購戶， 因未支付停車位之對價，則承諾不使用或放棄停車位之使用權， 即於買受時已明知未取得停車位之專用使用權，縱未簽署地下層 分管同意書，亦應認有承諾不使用2758建物停車位之意思表示， 而受系爭地下室停車空間使用之分管協議拘束。系爭社區B 區共 158戶，除被上訴人所有之69戶，地主所有之22 戶外，被上訴人 另提出55份分管同意書，可認定已有146 戶參與分管協議，其餘 12戶係原地主依系爭合建契約所分得或繼受其取得者，或自被上 訴人處購得者，不論有無購買停車位，均應認為有分管協議，且 被上訴人已取得系爭停車位之專用使用權。被上訴人就2758建物 有應有部分萬分之1792，其中公共設施應有部分為萬分之40 ，6 個大車位，每位應有部分萬分之62，23個一般車位每位應有部分 萬分之60一節，經證人王池證述在卷，並有建物面積分析表為佐 。雖依該分析表所示各住戶登記之公共設施比例差距甚大，惟應 有部分係指各共有人對於共有物之所有權比例，非指共有物之特 定部分，各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有 人間分管協議即可，縱擁有應有部分之比例與取得停車位專用使 用權占用共有物面積之比例，兩者不符，亦無礙分管協議及停車 位專用使用權之成立。至2758建物之使用執照，原僅核准法定汽 車停車位31輛，機車位1 輛，嗣被上訴人將汽車停車位陸續增加 為63個，未申請辦理變更，且停車位增設後之數量、面積大小或 車道設置，縱有與原核定用途不合之變更，亦不影響被上訴人與 B區大樓所有權人間就系爭地下室之分管協議效力。又2758 建物 停車位專用使用權，並未因違反公共利益經法院判決確定，基於 誠信原則及維持共有物管理秩序之安定性，除法律另有規定者外 ，不得以區分所有權人多數決議，剝奪被上訴人就系爭停車位之 專用使用權。被上訴人請求上訴人返還系爭停車位，為有理由等 詞，為其心證所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據 ，與判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而維持第一審 所為命上訴人返還系爭停車位之判決，駁回其上訴。 查2758建物登記主要用途為共有部分，層次包含屋頂突出物、地 下1層、地下2層，其中地下2 層（即系爭地下室）為防空避難室 兼停車空間。被上訴人有該建物所附2659建物之所有權，就系爭 地下室之停車空間使用，已與B 區大樓所有人有分管協議，除原 地主戶依合建契約及有購買停車位之承購戶依買賣契約之約定， 分別取得2758建物之應有部分及停車位之專用權外，其餘系爭停 車位之專用權屬被上訴人。至未購買停車位者，因未支付停車位 之對價，承諾不使用或放棄停車位之使用權等情，為原法院確定 之事實。則無B 區大樓建物所有權之上訴人，自無占有系爭地下 室之合法權源，亦不得以區分所有權人會議之多數決，剝奪被上 訴人本於分管協議及所有權，對於系爭停車位之專用使用權，進 而占有系爭停車位。原審所為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無 違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋分管協議 之職權行使，暨其他贅述或與判決結果不生影響之理由，指摘原 判決不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條、判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 18 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 沈 方 維 法官 魏 大 喨 法官 周 玫 芳 法官 張 競 文 法官 陳 靜 芬 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 4 月 30 日