最高法院民事判決 一○六年度
台上字第七四五號
上 訴 人 黃 國 正
黃 國 泰
黃 國 源
黃 國 安
黃 清 泉
陳 穿
黃 金 龍
王黃繢美
黃 瑞 雲
吳 良 子
黃 麗 卿
黃 榆 雅
黃 麗 芬
黃 水 利
黃 英
黃 雪 花
黃 玉 片
謝黃金束
黃 金 修
林黃雪菊
共 同
訴訟
代理人 呂姿慧
律師
被
上訴人 黃 梅
銳陽有限公司
上 列一人
法定代理人 劉 錦 憲
訴訟代理人 蔡 東 泉律師
被 上訴人 盧 瑞 鋒
吳 小 青
陳 玟 伶
上列
當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華
民國一○四年九月二十九日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（
一○四年度上字第二七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件上訴人主張：伊等之被
繼承人黃再添為坐落臺南市○○區○
○段○○○○○○○○○○號（重測前為學甲寮段六二九之一四四地號）
土地（下稱
系爭土地）之所有人，並在其上興建門牌號碼為臺南
市○○區○○街○○○號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）。
嗣於五十九年二月間，黃再添將該土地移轉登記與被上訴人黃梅
，依
民法第四百二十五條之一第一項規定，
推定系爭房屋在使用
期限內，對於系爭土地有租賃關係存在。黃再添於五十九年二月
二十四死亡，該房屋由伊等繼承而
公同共有；系爭土地則經臺灣
臺南地方法院（下稱臺南地院）執行
拍賣（九十三年執字第九九
二五號，下稱系爭執行事件），由被上訴人陳玟伶拍定，依土地
法第一○四條第一項規定，伊等對系爭土地有優先購買權，
惟執
行法院未依法查明並通知伊等。其後，系爭土地於九十四年九月
六日、九十五年四月三日及九十六年五月十日，分別以買賣為原
因，依序移轉登記與被上訴人吳小青、盧瑞鋒及銳陽有限公司（
下稱銳陽公司），亦未依法通知伊等優先購買。
詎銳陽公司竟向
臺南地院訴請伊等
拆屋還地（一○一年度訴字第五九五號，下稱
另案），伊等自有即受確認判決之
法律上利益
等情，依民法第四
百二十五條之一、土地法第一百零四條第一項規定，聲明求為確
認伊等與黃梅間就系爭土地有租賃關係及優先購買權存在；及陳
玟伶、吳小青、盧瑞鋒、銳陽公司，應各自塗銷就系爭土地所為
之
所有權移轉登記；
暨黃梅應於伊等給付新臺幣（下同）三百八
十八萬八千元之同時，將系爭土地
所有權移轉登記與伊等之判決
。
被上訴人陳玟伶則以：系爭土地於日據時期由黃再添、黃恭及黃
牛料三人共有，
應有部分各三分之一。五十七年九月二日黃牛料
死亡，由訴外人黃蟳繼承其應有部分。五十九年二月間，黃再添
將其應有部分移轉登記予黃梅。黃蟳亦於六十二年二月間移轉其
應有部分予黃梅。黃恭則於七十六年七月間將其應有部分移轉予
黃梅。系爭房屋並
非黃再添出資興建，縱係黃再添出資興建，亦
未經土地共有人之同意，侵害他共有人之權利，對系爭土地自無
租賃關係之存在。伊於系爭執行事件拍定取得原屬黃梅所有系爭
土地及其上門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○號房屋（下稱
四二六號房屋），於辦畢土地所有權移轉登記後，將之移轉登記
予吳小青，依序又移轉登記予盧瑞鋒、銳陽公司，均係信賴
不動
產物權登記之善意
第三人，依法應受保護。況縱認上訴人與黃梅
間推定有租賃關係存在，亦因系爭房屋應早已不
堪使用，該租賃
關係亦已終止等語。銳陽公司則以：系爭房屋非黃再添興建，無
民法第四百二十五條之一規定
適用，且該房屋價值已低於八千二
百元，上訴人主張優先購買權，於法無據。此外，上訴人
迄一○
二年始主張優先購買權，悖於法之安定性，有違
誠信原則等語，
資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，
無非以：
系爭房屋為上訴人因繼承而公同共有，現為訴外人黃有潭、潘星
燕居住使用。系爭土地係於日據時期分割自臺南市○○○段○○
○○號土地，由黃再添、黃恭、黃牛料三人共有，應有部分各三
分之一。黃蟳繼承黃牛料之應有部分後，於六十二年二月二十七
日移轉登記予黃梅；黃再添及黃恭之應有部分則分別於五十九年
三月二十三日及七十六年七月二十一日移轉登記予黃梅。系爭土
地所有權於九十四年七月二十六日以拍賣為原因移轉登記予陳玟
伶，嗣以買賣為原因，依序移轉登記予吳小青、盧瑞鋒、瑞陽公
司等情，為
兩造所不爭執。黃再添將其就系爭土地之應有部分移
轉與黃梅，並無證據證明經全體共有人之同意，不論系爭房屋是
否為黃再添興建，均無民法第四百二十五條之一規定之適用。況
依另案卷附稅籍資料及
戶籍謄本，可知系爭房屋設籍時之納稅義
務人及代表人均為訴外人黃曾早（黃再添之配偶），管理人為黃
恭，於五十一年二月開始課徵房屋稅，無法證明黃再添為系爭房
屋之興建人或事實上處分權人。至證人陳蓮招 (黃梅之女，黃再
添之外孫）於另案證述系爭房屋為黃再添興建，係孩提時期之聽
聞，證明力薄弱。依上訴人於另案提出之第二類土地謄本記載，
黃再添係於五十九年三月二十三日取得系爭土地應有部分，系爭
房屋於五十一年取得稅籍資料，與證人黃朝昆 (000年生）
所
稱其十八、九歲時幫黃再添蓋土角厝之時間有出入，且與證人陳
蓮招 (00年生）所述：「我出生就住那裡」不同。況現存系爭
房屋為水泥磚塊建，上訴人未能證明系爭房屋為黃再添出資興建
，及黃再添業經共有人同意移轉其土地應有部分予黃梅，上訴人
主張依民法第四百二十五條之一規定，就系爭土地與黃梅間有租
賃關係存在，
即屬無據。依稅籍資料，可知系爭房屋於七十八年
八月十日核定之現值為八千二百元，屋齡逾五十年，時至一○四
年經濟價值更低，尤難再為主張對系爭土地有優先購買權。從而
，上訴人依民法第四百二十五條之一、土地法第一○四條第一項
規定，為如其聲明之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋
所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，
土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人
間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五
條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及
利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及
房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及
「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之
情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權
第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共
有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土
地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買
人繼續使用土地，此種情形，初無須具備「部分共有人讓與其應
有部分應得全體共有人同意」之要件。原審認黃再添讓與其系爭
土地應有部分予黃梅，未經他共有人之同意，無民法第四百二十
五條之一適用，已有未合。次按法院為判決時，應斟酌全辯論意
旨及調查證據之結果，依自由
心證判斷事實之真偽，惟不得違背
論理及
經驗法則。且民事訴訟法對於
傳聞證據並未排除其證據力
，自其證明力，須
參酌其他之
佐證及是否賦予
對造當事人程序保
障之情形 (如是否命證人
具結及給予
他造質問之機會等），依
自
由心證判斷之。系爭土地原係黃再添、黃恭及黃牛料三人共有，
應有部分各三分之一，嗣黃梅輾轉取得所有權全部。黃梅所有系
爭土地及其上四二六號房屋，於九十四年七月二十六日因拍定而
移轉與陳玟伶。系爭房屋設籍時之納稅義務人及代表人均為訴外
人黃曾早 (黃再添之配偶），管理人為黃恭，為原審認定之事實
。則證人陳蓮招於另案證述其係黃梅之子，黃梅生父為黃再添，
給黃恭當養女，黃再添有三兄弟 (黃牛料、黃恭、黃再添），其
聽外公黃再添、外婆黃曾早講，黃再添三兄弟一人蓋一間，四二
八號 (即系爭房屋）為黃再添所蓋，四二六號係黃恭所蓋，黃牛
料所蓋房子已於黃牛料過世後拆掉等語 (見原審一○二年度上字
第一四○號卷㈢一○三年五月二日
準備程序筆錄），是否有悖於
經驗法則而不可採？亦非無研求之餘地。況原判決先謂兩造不爭
執系爭房屋為上訴人因繼承 (黃再添）而公同共有 (見原判決第
八頁）似謂黃再添原為該房屋之所有人或有事實上處分權之人；
復謂黃再添非系爭房屋之出資興建人或事實上處分權人 (見原判
決第十一頁），亦有判決理由矛盾之違誤。末查房屋課稅現值僅
為房屋稅之依據，不能僅以房屋課稅現值作為房屋實際之經濟價
值。系爭房屋係何時建築？結構、設備、現使用情形如何等，均
攸關該房屋是否具有相當經濟價值之認定。原審未詳加調查，遽
以系爭房屋七十六年之課稅現值為八千二百元，時至一○四年經
濟價值更低，推認上訴人無民法第四百二十五條之一所定
法定租
賃權，不得主張有優先購買權，尤嫌速斷。上訴論旨，指摘原判
決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第
一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 五 月 十 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 錦 美
法官 陳 駿 璧
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 五 月 二十五 日