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最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台上字第九五八號 上　訴　人　季誠股份有限公司 法定代理人　張秀美 訴訟代理人　戴森雄律師 被 上訴 人　達觀鎮A1社區管理委員會 法定代理人　葉士超 訴訟代理人　黃旭田律師 　　　　　　翁國彥律師 　　　　　　林佳韻律師 上列當事人間請求撤銷社區住戶規約事件，上訴人對於中華民國 一○四年九月三十日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字 第四六九號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人之法定代理人已變更為葉士超，有新店市新店區公 所函可證，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘 明。 次查上訴人主張：伊為達觀鎮A1社區（下稱系爭社區）內新北市 ○○區○○路○號一及二樓、地下一樓、地下一樓之一、地下一 樓之二、地下二樓、地下二樓之一、地下二樓之二○○○區○○ 段○○路小段三一二四一至三一二四七建號）、地下三樓（三一 二五○建號）（下合稱系爭建物）所有權人，前開一、二樓及地 下一、二樓建物規劃為商場（下稱系爭商場），地下三樓為商場 停車場（下稱系爭停車場）。上開商場門戶獨立且公用電梯已封 閉多年，亦未使用公共水電，停車場尚兼防空避難室，非專有部 分，均未受任何維修、保全及清潔服務。詎系爭社區於民國一○ 一年十二月八日一○一年度第二次區分所有權人大會（下稱系爭 會議）竟決議修改住戶規約（下稱系爭規約）第十二條第一項第 二、三款，將商場管理費由每坪每月新台幣（下同）五十五元調 為八十元，並認商場停車場為商場專有部分，依坪數計收管理費 ，以調高管理費方式懲罰伊招商不力，且有藉多數決方式對少數 區分所有權人為不利分擔決議之權利濫用情事，對伊顯失公平等 情。爰依民法第七百九十九條之一第三項規定，求為撤銷系爭規 約商場及停車管理費條款之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。 被上訴人則以：系爭規約最早規定商場管理費為每坪八十元，系 爭會議僅免除上訴人享有之商場管理費優惠，回復原訂費用收取 標準，非對之為懲罰，亦無顯失公平。又系爭停車場五二個車位 均登記為上訴人專用，並非共用，用途為商業用，其結構為獨立 空間，有鐵捲門與公共通行區域隔離，與他住戶使用之停車位不 同。且伊社區保全巡邏服務包含系爭建物外圍，有對上訴人提供 管理服務等語，資為抗辯。 原審以：上訴人為系爭建物所有權人，系爭建物地下一、二樓之 主要用途均登記為商業用，上訴人曾向系爭社區住戶表明將以地 下一樓建物做為招商使用。系爭社區商場管理費原為每坪八十元 ，嗣九十九年度第二次區分所有權人大會決議商場管理費調降為 每坪五十五元等情，為兩造所不爭，並有管委會及區分所有權人 會議紀錄可稽。系爭會議決議修訂規約第十二條第一項第二款為 「管理費：住戶每坪每月四十元，商場及幼稚園每坪每月八十元 」，係依系爭建物地下一樓之商場商業使用目的，與居住使用目 的之差異，將商場管理費調回原規約約定之每坪八十元。參以系 爭社區另一商用住戶即訴外人創意髮廊所有人吳璋，自九十八年 起即以每坪八十元繳交商場管理費，未如上訴人曾享有調降管理 費之優惠，足認系爭會議之決議，係免除上訴人所享有調降管理 費二年之優惠，回復規約之原訂費用收取標準，並非針對上訴人 之懲罰，難謂有何顯失公平之處。次查，系爭停車場由上訴人供 作商場停車場使用，由三一二四六及三一二四七建號建物所有權 人即上訴人各有應有部分五二分之二六，有建物登記謄本可稽。 上訴人自行將之規劃供作地下一樓商場之停車場，且對外招售招 租，另亦將之作為倉庫使用，並以鐵捲門與公共通行區域隔離， 其他住戶無法進入使用、通行，可認系爭停車場實屬上訴人專有 專用，其主張該停車場係社區防空避難兼停車空間，性質上屬共 用部分云云，尚非可採。系爭會議決議修訂規約第十二條第一項 第三款為「…商場停車位屬商場之專有部分，依坪數收費；並依 其獨立之收費方式，專款專用」，與其他住戶相同均以坪數為專 用部分管理費之收費標準，且收取後專款專用，符合使用者付費 之收益原則，並無不平等情事。另依公寓大廈管理條例第十條第 一項規定，被上訴人就實質屬上訴人專有部分之停車場，無提供 其內部清潔、管理及管制其車輛進出之義務。至系爭商場及停車 場，係供不特定之多數人使用，外圍公共區域出入複雜，被上訴 人對系爭建物周邊之全家便利商店及好好托兒所中間、外邊右側 （系爭建物地下一樓外圍公共區域）、元野城市戰場外圍（系爭 建物地下二樓外圍公共區域）、美術館鐵門（即系爭建物地下三 樓停車場入口處）等公共區域，均提供保全巡邏服務，並裝設監 視、照明設備，且就上開區域與公寓大廈管理維護公司簽訂承攬 契約，提供清潔服務，復聘僱園藝公司提供周圍公共空間花草園 藝修整維護，有巡守紀錄及照片等在卷可稽，上訴人主張被上訴 人未對其提供清潔、管理服務云云，自無可採。系爭會議所修正 系爭規約有關商場、停車場管理費之條款，並無顯失公平情形， 上訴人依民法第七百九十九條之一第三項規定，請求撤銷該等條 款，洵非正當，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判 決，駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決違 背法令，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、 第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○六 年 六 月 二十一 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 陳 重 瑜 法官 吳 謀 焰 法官 周 舒 雁 法官 吳 光 釗 法官 吳 青 蓉 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○六 年 七 月 四 日