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最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1380號 上　訴　人　星陶科技股份有限公司 法定代理人　黃 建 南 訴訟代理人　林 良 財律師 上　訴　人　立威鋼鐵工程有限公司 法定代理人　黃王秀雲 訴訟代理人　陳 志 雄律師 被 上訴 人　顏 豐 進 訴訟代理人　傅 金 圳律師 　　　　　　陳 萬 發律師 上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國105年7 月5日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第930 號），提 起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國103年9月23日因拍賣取得坐落桃園 市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權。詎該土 地竟遭上訴人立威鋼鐵工程有限公司（下稱立威公司）○○○區 ○○路○○號房屋〔詳如原判決附圖（下稱附圖）編號⑴至⑻所示 ，下稱系爭房屋〕無權占用，並出租予上訴人星陶科技股份有限 公司（下稱星陶公司）。上訴人使用系爭土地不具合法權源，立 威公司並因此受有使用系爭土地之利益，使伊受有相當於租金之 損害等情。爰依民法第767條第1項、第179 條規定，求為命星陶 公司自系爭房屋遷出；立威公司將系爭房屋拆除，返還所占用之 土地予伊，並自103年9月24日起至返還土地之日，按月給付新臺 幣（下同）63,967元之判決（給付不當得利部分係被上訴人於原 審始追加；其餘未繫屬本院者，下不論述）。 上訴人則以：系爭土地之原所有人中稜企業股份有限公司（下稱 中稜公司）與訴外人陳太郎簽訂合建契約，由陳太郎出資興建系 爭房屋；嗣雙方發生糾紛，中稜公司拒將土地所有權移轉登記予 陳太郎或其指定之人，反將之移轉登記予訴外人仁寶有限公司（ 下稱仁寶公司）。立威公司於87年間向陳太郎購買系爭房屋及系 爭土地（下合稱系爭房地），有權請求陳太郎將系爭土地所有權 移轉登記予伊，陳太郎又有權請求中稜公司移轉登記系爭土地所 有權，立威公司得依占有連鎖之法律關係，對抗中稜公司及仁寶 公司，屬有權占有。被上訴人雖透過拍賣取得系爭土地所有權， 然拍賣公告註記系爭土地上存有建物不點交，其於買受土地前應 已至現場實際查訪，可得明瞭立威公司與仁寶公司、中稜公司間 之法律關係，非善意第三人，應繼受中稜公司與陳太郎間之合建 契約，無權請求立威公司拆屋還地或請求星陶公司遷出。再者， 本件法律關係與民法第425 條之1 規範意旨相同，應得類推適用 該規定。又立威公司使用系爭土地非無法律上原因，無不當得利 ，縱認係不當得利，亦應以系爭土地申報總價按年息3%計算等語 ，資為抗辯。 原審以：依相關資料及證人陳太郎、卓美秀之證述，可知系爭房 屋係中稜公司與陳太郎訂立合建契約，由中稜公司出具土地使用 權同意書，陳太郎出資，委由訴外人聯方機械廠，於81年間興建 完成。陳太郎於87年間將系爭房屋連同基地即系爭土地，一併出 售予立威公司，斯時該屋遭債權人蕭上霖假扣押，系爭土地所有 權則登記在仁寶公司，蕭上霖同意待陳太郎將積欠之債務清償完 畢即啟封。立威公司長年以所有人身分使用收益系爭房屋，直到 105年2月22日始辦妥該屋所有權第1 次登記。因陳太郎未能將與 合建地主之債權債務關係釐清，致立威公司迄未能取得系爭土地 所有權。稽諸法務部行政執行署桃園行政執行處99年度地稅執字 第119857號執行事件卷證資料，系爭土地所有權於83年5月16 日 登記為仁寶公司所有，因其積欠地價稅，經該處拍賣，被上訴人 應買取得所有權。系爭土地之拍賣公告記載：系爭土地查封前有 第三人所有未保存登記房屋占用，拍定後不點交等字樣，未表明 占用人之占用權源。再依卓美秀證述，被上訴人在應買前，未實 地查訪房屋占有人使用土地之緣由，另依系爭房屋之登記謄本、 查封資料，被上訴人亦無法究明系爭房屋所有人是否具有占用土 地之合法權源。陳太郎與中稜公司間相關確認訴訟之歷審判決書 ，對於仁寶公司自中稜公司受讓取得系爭土地所有權之真實原因 ，並未說明，難認被上訴人在買受系爭土地時，對立威公司與陳 太郎間之買賣契約，陳太郎與中稜公司、仁寶公司間之債務糾葛 已然知情或可得而知。基於債之相對性，被上訴人不受該等債權 契約之拘束。再者，系爭房屋與土地原分屬於陳太郎、中稜公司 所有，陳太郎係因雙方間之合建契約而取得在系爭土地興建系爭 房屋之權利，並無民法第425條之1所定「土地及土地上房屋同屬 一人所有，嗣將土地及房屋先後或同時讓與相異之人」之情形， 應無直接或類推適用該規定之餘地。且無事證足認被上訴人係同 謀，以拍賣之迂迴方式，俾解免中稜公司、仁寶公司依合建契約 所負之義務，被上訴人所為乃合法之投資理財舉措，非脫法行為 。其依法行使物上請求權，請求拆屋還地，本為法律保障其身為 土地所有權人，得就土地行使權利，不受他人侵奪、干擾之所有 權內涵，要難認為其行使權利，係以損害上訴人為主要目的而有 違誠信原則。況立威公司買受系爭房地時，已知悉該土地非屬陳 太郎所有，可預見有無法取得系爭土地所有權，及遭訴請拆屋還 地之高度風險；且在上開風險現實發生後，即轉向陳太郎求償。 星陶公司向立威公司承租系爭房屋，同為無權使用系爭土地之人 ，是被上訴人依民法第767條第1項規定，請求星陶公司自系爭房 屋遷離，立威公司拆房還地，即無不合。又立威公司自103年9月 23日被上訴人取得系爭土地所有權時起，繼續無權占用如附圖編 號⑴至⑻所示部分之系爭土地，受有利益，使被上訴人受有損害 。審酌立威公司係將系爭房屋出租予星陶公司做為工廠及辦公室 使用，而城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，不 受土地法第97條規定之限制。依103 年申報地價計算系爭土地價 值，及103 年度課稅現值計算系爭房屋價值，審酌系爭土地之價 值約占系爭房地總價值之60.6% ，則被上訴人得向立威公司請求 相當於租金之不當得利，應按星陶公司承租系爭房地每月租金10 5,556元之60.6%計算，核為63,967元。綜上，被上訴人依民法第 767條第1項、第179 條規定，請求星陶公司自系爭房屋遷出；立 威公司將系爭房屋拆除，返還所占用之土地，並自103年9月24日 起，按月給付相當於租金之不當得利63,967元，為有理由，應予 准許等詞，為其心證之所由得，並說明其他攻防方法及舉證，無 一一論述必要之理由，爰廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決， 改判命星陶公司自系爭房屋遷出，立威公司拆屋還地；及依被上 訴人追加之聲明，判命立威公司自103年9月24日起，按月給付63 ,967元。 按民法第425 條之1 第1 項所定「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與 人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係」，乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地 及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖 無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地」之本院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以 土地及地上房屋同屬一人所有為前提。本件系爭房屋係中稜公司 與陳太郎訂立合建契約，由中稜公司出具土地使用權同意書，陳 太郎出資建造一節，為原審確定之事實。系爭土地及其上系爭房 屋既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1 項所定及上揭判 例所示情形即有不同，上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權 占有系爭土地。復因該規定及判例所示意旨甚明，難認有法律漏 洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而 影響社會交易秩序。至法院依全辯論意旨及調查證據之結果，於 斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情 狀，如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損 害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，則為另一 問題。原審依調查所得訴訟資料，合法認定：立威公司於買受系 爭房屋時，已知悉該屋所在之系爭土地非出賣人陳太郎所有，可 預見其有遭訴請拆屋還地之高度風險；而被上訴人透過拍賣程序 取得系爭土地時，雖知該土地遭系爭房屋占用，拍定後不點交， 惟難認其對立威公司、陳太郎、中稜公司、仁寶公司間之債務糾 葛已知情或可得而知，其非前手之同謀，應認被上訴人所為非屬 脫法行為，其依法行使物上請求權，請求拆屋還地，本為法律保 障其身為土地所有權人，得就土地行使權利，不受他人侵奪、干 擾之所有權內涵，難認為其行使權利，係以損害上訴人為主要目 的而有違誠信原則等情，並無可議，亦無認定事實違反經驗法則 可言。原審未類推適用民法第425條之1規定，而認被上訴人不受 其前手債權契約之拘束，仍無可議，亦無違反上開判例之情形。 所為不利上訴人之判決，經核於法均無違誤。上訴論旨，指摘原 判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 沈 方 維 法官 魏 大 喨 法官 周 玫 芳 法官 張 競 文 法官 陳 靜 芬 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 9 月 3 日