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最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1504號 上　訴　人　陳美樺 訴訟代理人　羅聖乾律師 被　上訴人　佳寶建設股份有限公司 法定代理人　林昌逸 被　上訴人　林蔚萍 上　二　人 訴訟代理人　朱應翔律師 　　　　　　郭佩佩律師 　　　　　　廖培穎律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105 年8 月9日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度上更㈠字第9 號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國96年4月1日以新臺幣（下同）365 萬 5,000元，向被上訴人林蔚萍購買其所有坐落臺北市○○區○○ 段0○段000000000地號土地應有部分，及以154萬5,000元，向 被上訴人佳寶建設股份有限公司（下稱佳寶公司）購買預定在上 開土地興建之「仁愛La Vie」大樓編號第A5棟3 樓房屋（門牌號 碼為臺北市○○路○段○巷○○號3樓之5，下合稱系爭房地），分別 簽訂土地及房屋預定買賣契約書（分稱系爭土地契約、房屋契約 ，合稱系爭房地契約）後，已依約繳納訂金、簽約金、開工款， 及第1期至第12期購屋價款共98萬元。詎被上訴人竟於99年11 月 25日將系爭房地出賣與他人並移轉所有權，致給付不能，伊得請 求賠償依系爭房地當時市價689萬7,840元，扣除伊尚未支付之價 金417萬元，及應負擔之遲延利息、滯納金2萬0,405 元差額之損 害，即270萬7,435元等情。依系爭房屋契約第22條、第25條，系 爭土地契約第15條、第16條約定，及民法第226條第1項、第 216 條第1項規定，求為命被上訴人連帶如數給付，及自101年12月26 日起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予論述）。 被上訴人則以：上訴人未依約繳納價款，伊於97年12月10日、98 年9月28日函催給付未果後，業於98年11月19 日發函解除系爭契 約，並依約沒收上訴人交付之價金，其無任何權利可得主張等語 ，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以： 上訴人於96年4月1日以總價515 萬元向被上訴人購買預售之系爭 房地，兩造訂立系爭房地契約，上訴人已繳納價款共98萬元。被 上訴人分別於97年12月31日，98年9月28日、11月19 日寄發存證 信函、律師函，催告上訴人履約及通知解約，經上訴人依序於98 年1月6日、9月29日、11月26日收受。嗣被上訴人於99年11 月25 日將系爭房地出賣予訴外人劉昭君等事實，為兩造所不爭。稽諸 系爭房屋契約第13條第2款第1、2目，第5款，及第21條第2 款約 定，可知上訴人於被上訴人「通知」辦理貸款或以票據交付款項 之日起1個月內未履行，經被上訴人再以「存證信函」催辦後7日 內仍未履行時，被上訴人即得依第21條約定解除該房屋契約。另 依第22條之約定，系爭土地契約併同解除。上開條（目）款約定 賣方之催告，第1次以「通知」，第2次以「存證信函」為之，本 於明示其一排除其他之法理，堪認該款之「通知」無庸以書面為 之，亦非要式行為，且不受系爭土地契約第12條「雙方相互間所 為之徵詢、洽商或通知辦理事項，均應以書面……以掛號或存證 付郵為之」約定之拘束。依證人即被上訴人負責聯繫客戶辦理交 屋事宜員工高銘安之證述，再參諸其行動電話98年9 月通話明細 清單所示，足認高銘安確於98年8月26 日撥打上訴人之行動電話 ，通知其辦理銀行貸款對保手續，自已踐行第1 次之「通知」。 另觀之被上訴人98年9月28 日委請律師吳永發所發函，載明「… …函請台端依雙方買賣契約書第13條第2、3款規定，於文到1 個 月內履行台端應盡之義務，以利辦理產權登記即交屋事宜…」， 足見被上訴人亦已踐行系爭房屋契約第13條第5 款之程序。乃上 訴人於被上訴人以律師函催告後7 日內仍未履行對保手續，則被 上訴人於98年11月19日寄發存證信函向上訴人解除系爭房地契約 ，核與系爭房屋契約第21條、第22條之約定相符，其解約自為合 法。系爭房地契約既經上訴人於同年月26日收受該存證信函時解 除，被上訴人已無給付系爭房地與上訴人之義務，其於99年11月 25日將該房地出賣並移轉所有權登記與第三人，對上訴人不負債 務不履行損害賠償責任。從而，上訴人依系爭房地契約，及民法 第226條第1項、第216條第1 項規定，請求被上訴人連帶給付270 萬7,435 元本息，自屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 按解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖 於論理法則，或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴 第三審之理由。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘 泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意 ，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基 之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及 當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原 則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。系爭房屋 契約第22條約定「本契約與買方就本標的物另行簽立之『土地預 定買賣契約書』有不可分之並存關係，而須共同簽署，並與該契 約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反 本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約』亦併以視同 違約…」，系爭土地契約第15條亦約定「本契約與買方就本標的 物另行簽立之『房屋預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而 須共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦 同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定 買賣契約』亦併以視同違約…」，（見第一審卷第14頁、第14頁 反面、第39頁反面、第40頁），似見該房屋及土地契約係相互依 存結合而不可分割之聯立契約。果爾，該2 契約相關約定即應為 一致性解釋，庶符當事人之真意。茲系爭土地契約第12條既約定 「甲乙雙方相互間所為之徵詢、洽商或通知辦理事項，均應以書 面按本契約所載之名義人及其通訊地址以掛號或存證付郵為之， …」（見第一審卷第39頁反面），則系爭房屋契約第13條第5 款 「買方如於賣方『通知』之日起1個月內未履行第2款或第3 款之 義務，經賣方以『存證信函』催辦後7 日內仍未履行義務者，雙 方同意依第21條…」，所約定之「通知」如得不以書面為之，是 否符合兩造立約之真意？自滋疑義。又兩造約定買方仍未履行時 ，賣方應以「存證信函」催告買方7 日內履行，逾期始得依第21 條約定解除契約，復為原審所認定（見原判決第4 頁）。而被上 訴人於98年9月28日委由吳永發師律師寄發律師函催告上訴人於1 月內辦妥房地產權移轉登記事宜（見第一審卷第98、99頁），似 並未依兩造約定以「存證信函」催告上訴人於7 日內履約。果若 是，被上訴人是否已踐行系爭房屋契約第13條第5 款約定之催告 程序，而得解除契約？亦待推求。原審未詳為調查審認，遽為上 訴人不利之判決，尤嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令， 求予廢棄，為有理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 20 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 王 仁 貴 法官 陳 駿 璧 法官 李 寶 堂 法官 林 金 吾 法官 滕 允 潔 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 10 月 1 日