最高法院民事判決 107年度
台上字第1845號
上 訴 人 東方科學園區管理委員會
法定
代理人 莊碩鴻
訴訟代理人 周逸濱
律師
被
上訴 人 清盈資產管理股份有限公司
法定代理人 陳慧珊
上列
當事人間請求
回復原狀事件，上訴人對於中華民國105年9月
20日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第426號），提起上
訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人之法定代理人原為莊碩鴻，上訴後依序變更為何玟瑩
、莊碩鴻，組織名稱由「東科大樓管理委員會」變更為「東方科
學園區管理委員會」，有新北市汐止區公所函
可稽，茲由何玟瑩
、莊碩鴻依序具狀聲明
承受訴訟，
核無不合，先予敘明。
次查上訴人主張：東方科學園區內門牌號碼新北市○○區○○○
路○段○○○號1 樓之房屋（下稱
系爭房屋），原為訴外人東雲股份
有限公司（下稱東雲公司）所有，其於民國92年間經新北市政府
工務局核准變更系爭房屋之使用為「餐飲業」及「共用走道」（
面積166.36平方公尺），94年8月26日東方科學園區第9屆區分
所
有權人會議（下稱系爭會議）決議通過系爭房屋部分專有部分（
下稱系爭專有部分）變更為約定共用部分（即共用走道）（下稱
系爭決議）；被上訴人於96年間自法院
拍賣取得系爭房屋，就如
第一審判決複丈成果圖所示之矽酸鈣板牆（面積0.3 平方公尺，
下稱系爭分隔牆）占用系爭專有部分係經東雲公司同意，並經系
爭會議決議約定為「共用走道」
等情可得而知悉，依公寓大廈管
理條例（下稱管理條例）第24條第1項、
民法第799條之1第4項規
定自受
拘束；
詎其於 103年10月間於
上開約定共用部分建造系爭
分隔牆，致無法共用通行等情，
爰依管理條例第9條第4項規定，
求為命被上訴人拆除系爭分隔牆之判決。
被上訴人則以：伊於96年間經法院拍賣取得系爭房屋之所有權，
拍賣筆錄及公告均未記載系爭專有部分變更為共用走道之約定，
且拍賣程序無從透過東雲公司向上訴人查詢，復未登記，伊無從
知悉，自不受該約定之拘束。況系爭房屋及同路段116號1樓各有
獨立出入口及通行範圍，系爭分隔牆設立於伊所有之專有部分內
，未妨害通行目的，並未違反設置目的及使用方法等語，資為
抗
辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭會議雖決議同
意系爭房屋所在大樓室內共用走道變更，系爭專有部分供作共用
走道使用，且經東雲公司同意，
惟未載明於東科大樓規約，依管
理條例第23條第2項第1款規定不生效力。被上訴人其後自法院拍
賣取得系爭房屋，不受前手東雲公司與上訴人將系爭專有部分供
作共用走道使用約定之拘束，其於系爭房屋內設置系爭分隔牆，
係所有權之行使，99年12月29日區分
所有權人會議並無系爭專有
部分供作共用走道使用之提案，被上訴人縱指派公司人員出席，
亦
難認其默示同意系爭專有部分供共同使用。上訴人依管理條例
第9條第4項規定，請求被上訴人拆除系爭分隔牆，尚屬無據，不
應准許，為其
心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及證據，為
不可採及無須
予以論述之理由，爰將第一審所為上訴人勝訴之判
決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴。
按管理條例第 33條第1項第1款、第23條第2項規定，專有部分經
依
區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區
分所有權人同意；約定共用部分之範圍及使用主體，
非經載明於
規約者，不生效力。又區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理
負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼
受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事
項，同條例第 24條第1項亦定有明文。是區分所有權人專有部分
建物雖得約定共用（或稱規約共用），但應於規約訂明，始得對
抗該約定共用部分之繼受人。查系爭會議決議系爭專有部分供作
共用走道使用，未載明於規約，上訴人於96年間方自法院拍賣取
得系爭房屋之所有權，為原審確定之事實。上訴人規約
迄無系爭
分隔牆坐落之專有部分約定供區分所有權人共同使用、約定共用
部分範圍及使用主體等項之記載（見臺灣新北地方法院重簡調字
卷第47至60頁），上訴人復未舉證證明被上訴人於取得系爭房屋
所有權後同意將系爭專有部分供區分所有權人共同使用，原審依
前揭規定認被上訴人不受其前手東雲公司與上訴人間約定之拘束
，經核於法並無違誤。又系爭會議決議同意系爭專有部分供作共
用走道，依管理條例第33條第1項第1款規定雖非無效決議，惟約
定共用部分之範圍及使用主體等事項載明於規約前，依同條例第
23 條第2項第1款及民法第799條之1第4項規定，不生對抗
第三人
或拘束繼受人之效力。另司法院釋字第 349號解釋，係就共有物
原有之分割或
分管契約對
善意受讓共有物
應有部分者，應否繼續
存在一事所為之釋示，與本件
兩造爭執被上訴人應否受其前手與
上訴人約定之拘束，提供其單獨所有之系爭專有部分供區分所有
權人共用乙項有別，無從
比附援引。上訴論旨，
猶就原審採證、
認事之職權行使
暨其他與判決基礎
無涉之理由，指摘原判決為不
當，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條
第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
法官 周 玫 芳
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 28 日