裁判書系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第319號 上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司 法定代理人　張瀛珠 上　訴　人　祝文宇 共　　　同 訴訟代理人　江燕偉律師 被 上訴 人　僑果實業股份有限公司 法定代理人　陳玲玲 訴訟代理人　李志聖律師 上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10 6年11月21日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度重上更㈣字 第19號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決主文第六項應更正為「本判決第一項之給付，甲山林廣告 股份有限公司、祝文宇於僑果實業股份有限公司將如後附表所示 建物所有權移轉登記予甲山林廣告股份有限公司之同時為之」。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山 林公司）邀同上訴人祝文宇為連帶保證人，於民國83年8月4日與 伊訂立委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），承攬伊所投資興 建之地上10樓、地下3 樓「合江超級市場」住商大樓（下稱系爭 大樓）銷售企劃等業務，並約定由甲山林公司以每坪新臺幣（下 同）26萬2500元之價格購買系爭大樓地下一樓商場建物1/2 （下 稱系爭建物），待甲山林公司買受之系爭建物出售後，雙方同意 換約變更名義由承買戶逕與伊簽訂買賣契約，倘承買戶發生違約 並解除契約情事時，甲山林公司應依系爭合約第13條第3項第3款 約定，承受承買戶對伊1/2 之權利義務。嗣甲山林公司將系爭大 樓地下一樓商場建物全部出售（含所買系爭建物），惟其中計有 如第一審判決附表（下稱第一審附表）所示之21戶承買戶因違約 經伊解約，甲山林公司自應承受該等承買戶對伊1/2即62．03 坪 之權利義務，以每坪26萬2500元計算，甲山林公司共應給付伊買 賣價金1628萬2875元，扣除因上開承買戶解約所沒收之金額 1/2 即459萬元後，甲山林公司尚應給付伊1169萬2875 等情，爰依系 爭合約及連帶保證之法律關係，求為命上訴人連帶如數給付及自 起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（其中185萬274 9元本息，及以本金455萬2938元計算之利息部分，被上訴人已受 敗訴判決確定；另455萬2938 元被上訴人受勝訴判決確定，故本 院審理範圍僅餘第一審附表編號1、2、6至8、10、12、13、16、 17戶即如原判決附表〈下稱附表〉所示，共計528萬7188 元本息 ）。 上訴人則以：被上訴人與甲山林公司曾另立協議書（下稱系爭協 議書），增列第6條第1項1之1，約定在地下室完工收款前發生退 屋或退票等解約情事時，甲山林公司始應承購解約之房屋，如第 一審附表所示之承買戶解約時點無一發生在地下室完工收款前， 甲山林公司自無承購之理。況被上訴人與該等承買戶解除契約， 與系爭合約第13條第3項第3款所約定「中途發生違約並取消合約 」之情形不符，且解約時未通知並徵得甲山林公司同意，被上訴 人亦應自行承擔因解約所受之不利益。且被上訴人與系爭21承買 戶解約時，未合法通知，不生解約效力，其減少違約金之沒收， 亦未通知伊或徵得伊之同意，減收違約金之不利益，應由被上訴 人自行承擔。若伊應承受系爭21戶對被上訴人之權利義務，亦應 享有分期付款及申辦貸款之權利，被上訴人請求伊一次給付承買 戶未付之價金，並無依據。又被上訴人迄未將系爭建物所有權移 轉登記予伊，伊得行使同時履行抗辯權拒絕付款等語，資為抗辯 。 原審審理結果，以：被上訴人於83年8月4日與甲山林公司簽訂系 爭合約，將系爭大樓銷售企劃等業務委託甲山林公司辦理，及系 爭建物1/2約163．88坪，以每坪26萬2500元出售予甲山林公司， 並由祝文宇擔任甲山林公司之連帶保證人，且於該合約第13條第 3項第1款、第3 款，約定甲山林公司所買受之系爭建物出售後， 雙方同意換約變更名義由承買戶逕與被上訴人簽訂買賣契約，倘 承買戶中途發生違約並取消合約時，甲山林公司願無條件承受該 承買戶對被上訴人1/2 之權利義務等情，為兩造所不爭，並有委 託銷售企劃合約書（即系爭合約）、房屋預定買賣契約書（即甲 山林公司買受系爭建物之合約書，下稱系爭買賣契約）等件可證 。又依兩造簽定之系爭協議內容，已明示係為增列系爭合約第 6 條第1項條款之約定，而非取代系爭合約第13條第3項第3 款之約 定。上訴人抗辯其承受系爭建物權利義務之時點應限縮在「承攬 期限外，截至本市場地下室完工收款前」，本件尚未判決確定之 系爭10戶解約時點均發生於地下室完工收款之後，甲山林公司應 無須承受上開承買戶之權利義務云云，自無可採。而系爭合約第 13條第3項第3款約定，乃規範已換約之承買戶，如中途發生違約 而經解除契約時，即應由甲山林公司無條件承受該客戶對被上訴 人所有權利義務，以回復甲山林公司向被上訴人買受部分之買賣 契約權利義務。又依系爭買賣契約及被上訴人就系爭建物與各承 買戶簽訂之房屋預定買賣契約書之第19條之約定，就非對話意思 表示已合意改採發信主義，排除民法第95條規定之適用。而有關 解除契約之意思表示，應解為包含在該條約定之「辦理事項」之 一，系爭合約第13條第3項第3款約定之取消合約，係指解除契約 而言。是被上訴人如已按承買戶簽訂時於其房屋預定買賣契約書 上所載之地址，付郵送達解除契約之存證信函，其解除契約之意 思表示，即應以郵局第1 次投遞之日為準，不因該承買戶實際有 無收到該存證信函而有異。第一審附表編號1、2、6至8、10、12 、13、16、17等戶均有未按期繳納價金或辦理貸款情事，其中編 號1、2、6、7、12、17經被上訴人合法為解除契約之通知。另編 號8、10、13、16之承購戶黃金榮，於編號8、10、13之買賣契約 書寫之地址為臺北市○○區○○里○○鄰○○街○○巷○號2樓，於編 號16之買賣契約則寫為同街00巷0號0樓。而○○街實際上僅有00 巷，黃金榮戶籍亦設該處，並無所謂之00巷，是被上訴人按○○ 街00巷0號0樓對黃金榮為解約通知，已合法生效。職是被上訴人 主張甲山林公司應承受上開10戶之權利義務，上訴人應連帶給付 該10戶應付而未付之價金，自非無據。又上開10戶房屋之總坪數 為58.15坪，甲山林公司應買受其應有部分1/2即29.075坪，按上 揭每坪價金計算，再扣除兩造亦不爭執應扣除之前開承買戶解約 而應由被上訴人沒收之已繳納價金，即如附表編號「繳納價金」 欄所示金額之1/2，計234萬5000元，上訴人應連帶給付之承買戶 應付而未付價金數額為528萬7188元。再按因契約而互負債務之 當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯 權。依系爭買賣契約、兩造曾簽訂之委辦貸款合約書第2、5條及 附件三代刻印章授權書約定，被上訴人應將該承買戶之系爭建物 所有權移轉登記予甲山林公司，並代辦設定抵押權設定登記，俾 銀行核定貸款抵繳各承買戶之購屋餘款，故被上訴人有先為給付 之義務。又被上訴人僅得於委辦貸款合約書第8 條所約定甲山林 公司貸款條件不適合，或甲山林公司未及時辦理手續等致未核貸 或短貸時，或第9 條所約定甲山林公司以書面通知放棄申請貸款 之情事時，始得逕行請求甲山林公司一次付清各承買戶有關銀行 貸款70% 之期款。甲山林公司既未放棄以銀行貸款抵繳房屋餘款 之權利，而被上訴人又未舉證證明其就前開10戶已辦妥上開系爭 建物所有權移轉登記，及已依約為甲山林公司辦理銀行貸款手續 ，縱被上訴人主張事後曾催告甲山林公司辦理貸款手續，或依本 件訴訟情形可認甲山林公司乃預示拒絕受領，其已曾以準備給付 之情事通知對造以代提出，亦僅可認其因此不負遲延責任而已， 非謂上訴人即喪失主張同時履行抗辯之權利，是上訴人為同時履 行之抗辯，核屬有據，堪認被上訴人仍應於將前開建物所有權移 轉登記予甲山林公司之同時，始能請求甲山林公司一次付清承買 戶之購屋餘款。從而被上訴人依據系爭委售合約第13條約定，及 連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付528萬7188 元，為有 理由，應予准許。上訴人就此部分給付為同時履行之抗辯，亦屬 有據，應同時諭知於上訴人給付之同時，被上訴人應同時將如附 表所示之建物所有權移轉登記予甲山林公司等詞，為其心證所由 得。爰維持第一審所為命上訴人連帶給付528萬7188 元之判決， 駁回上訴人此部分之上訴，並命被上訴人於甲山林公司等連帶給 付上開金額之同時，將如附表建物所有權移轉登記予甲山林公司 。 查依系爭買賣契約、兩造曾簽訂之委辦貸款合約書第2、5條及附 件三代刻印章授權書約定，被上訴人應將該承買戶之系爭建物所 有權移轉登記予甲山林公司，並代辦設定抵押權設定登記，俾銀 行核定貸款抵繳各承買戶之購屋餘款；又被上訴人僅得於委辦貸 款合約書第8 條所約定甲山林公司貸款條件不適合，或甲山林公 司未及時辦理手續等致未核貸或短貸時，或第9 條所約定甲山林 公司以書面通知放棄申請貸款之情事時，始得逕行請求甲山林公 司一次付清各承買戶有關銀行貸款70% 之期款，為原審所認定。 而被上訴人陳稱曾於103年6月11日催告甲山林公司偕同申辦貸款 、移轉所有權及設定抵押權等事項，甲山林公司未予配合，依前 述委辦貸款合約書第8 條約定，自屬甲山林公司未及時辦理手續 致未核貸或短貸之情形。甲山林公司僅函覆稱：於判決確定前恕 難照辦之意。其又於103年10月24 日再度發函重申應依前開函文 配合辦理代為申辦貸款及移轉登記、設定抵押權等一切手續外， 並請求甲山林公司就未獲核貸部分為一次給付等語（見原審更㈢ 卷第129至131頁、第156至159頁、原審更㈣卷第162 頁）。佐以 上揭委辦貸款合約書第8條約定（見原審更㈡卷第89至92 頁）， 被上訴人主張甲山林公司應一次給付全部價金，自非無據。該給 付價金之義務已屆期，且與被上訴人移轉登記所有權義務係立於 對待給付關係，甲山林公司自得為同時履行之抗辯。原判決謂被 上訴人有先為給付之義務云云，雖有不當，然其認甲山林公司應 一次給付價金，且與被上訴人之移轉登記義務同時履行，於法並 無不合。又按被告在裁判上援用同時履行抗辯，法院應為原告提 出對待給付時，被告即向原告給付之判決。上訴人為同時履行之 抗辯，原審原應為上訴人於被上訴人將如附表所示建物所有權移 轉登記予甲山林公司之同時，連帶給付528萬7188 元之諭知，乃 原判決主文第六項記載上訴人於給付時，被上訴人應同時為移轉 登記於甲山林公司，顯屬錯誤，爰予更正如主文第三項所示。上 訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由 。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 22 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 高 孟 焄 法官 彭 昭 芬 法官 蘇 芹 英 法官 林 金 吾 法官 袁 靜 文 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 4 月 2 日