裁判書系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　 107年度台上字第43號 上　訴　人　君豐建設股份有限公司 法定代理人　李培媺 訴訟代理人　林開福律師 被 上訴 人　陳進盛 訴訟代理人　郭登富律師 　　　　　　賴思達律師 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年3月 16日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第197號 ），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國101年9月7 日簽立「房地預定買 賣契約書」（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價新臺幣（下同 ）4,700萬元，向上訴人買受坐落臺中市○○區○○段○○○○號土 地上興建之「○○○○」建案（下稱系爭建案）編號A1之4 層樓 透天房屋（下稱系爭房屋）及基地（合稱系爭房地），嗣另訂協 議，由伊支付價金297萬7,500元（下稱追加款），將原設計合法 變更為5層樓，伊已依約繳納期款共1,397萬元（含追加款）。上 訴人公司於銷售時，出示廣告型錄稱系爭房屋僅面臨樹孝路側之 基地須留作法定騎樓，面臨新吉路側之基地則否，即僅設「單騎 樓」；系爭買賣契約附件㈡之「房屋位置平面圖」（下稱平面圖 ），亦顯示新吉路側之基地屬A1房屋之室內空間。詎伊於102年4 月14日發現系爭房屋臨路之兩側均有騎樓設計而生爭議，上訴人 董事長特助即訴外人潘榮山表示在爭議解決前可暫停繳交價金， 並同意合意解除系爭買賣契約及返還已繳價金。然上訴人仍於同 年7月26日函催伊限期補繳第8至10期房地款共300 萬元及遲延金 ，102年8月2 日更以伊未依限繳納為由發函解除系爭買賣契約， 並沒收按系爭房地總價百分之20計算之金額即940 萬元。伊調閱 建築執照設計圖、使用執照，發現系爭房屋之基地面積扣除騎樓 部分僅餘66.31 平方公尺，室內可用面積較系爭買賣契約約定面 積減少約50％。上訴人明知系爭房屋面臨新吉路15米計畫道路側 之基地，依核准之建築執照設計圖須留設法定騎樓，不得作為室 內空間，亦不計入基地及建築面積，竟予隱瞞，却出示不實之廣 告型錄及平面圖，訛稱上開法定騎樓部分為系爭房屋合法室內空 間，違反公平交易法第21條第1 項、消費者保護法第22條之保護 他人法律，致伊受有損害。伊已於受詐欺簽訂系爭買賣契約後 1 年內之102年8月22日，向上訴人為撤銷被詐欺之意思表示，上訴 人收受伊繳付之價金即屬不當得利。縱系爭買賣契約未經伊合法 撤銷，亦經兩造合意解除等情，依民法第184條第1項、第2項（ 違反消費者保護法第23條），第179條，第259條（第1款、第2款 ），及（於原審追加）公平交易法第31條等規定之順序，求為命 上訴人給付1,397萬元及自102年3月1日（上訴人繳納期款支票最 後兌現日之翌日）起加計法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院 部分，不予論述）。 上訴人則以：系爭買賣契約簽訂前之101年8月20日，系爭建案已 完成2 樓板，被上訴人購買系爭房地前多次前往工地探察，自知 悉為「雙騎樓」設計。伊於銷售及簽約過程中，未曾向被上訴人 表示系爭房屋係「單騎樓」設計。系爭房屋登記面積為638.76平 方公尺，扣除增建之第5 層樓面積119.84平方公尺後，為518.92 平方公尺，大於系爭買賣契約約定面積511.27平方公尺，伊已依 約履行。伊僅指派潘榮山與被上訴人進行溝通、協商，未授權其 可允諾暫停繳款，或與被上訴人合意解除買賣契約。被上訴人未 依約繳納期款，經伊於102年5月16日、同年7 月26日催繳，均置 之不理，伊已依系爭買賣契約第19條第1 款前段約定，於102年8 月2 日發函向被上訴人解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人繳納 之價金。縱伊之廣告圖冊（型錄）違反公平交易法第21條第1 項 之規定，惟該規定非保護他人之法律，被上訴人亦未因此受有損 害。至其依公平交易法第31條規定之請求已罹於2 年之請求權時 效，伊得拒絕賠償等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩 造於101年9月7日簽立系爭買賣契約，約定被上訴人以總價4,700 萬元向上訴人買受系爭房地，另訂協議將原設計合法變更為5 層 樓，被上訴人已依約給付價金1,397萬元。上訴人於102年5 月16 日、7月26日催告被上訴人給付第8至10期款後，以被上訴人未依 限繳納，於同年8月2日解除系爭買賣契約。被上訴人以受上訴人 詐欺簽立系爭買賣契約為由，於102年8月22日向上訴人為撤銷被 詐欺之意思表示。系爭建案廣告圖冊將系爭房屋法定騎樓位置標 示為室內空間之一部，行政院公平交易委員會依公平交易法第21 條第1 項規定，對上訴人處罰鍰20萬元等事實，為兩造所不爭。 系爭建案核准之建築設計圖，面臨新吉路之基地須留設法定騎樓 ，上訴人之廣告型錄及平面圖均無此標示，雖有記載不實之情， 惟僅屬契約之一部不履行，被上訴人可依民法第359 條規定請求 減少價金，尚難認上訴人有故意、過失之侵權行為，被上訴人不 得撤銷系爭買賣契約之訂立，其依侵權行為及不當得利之法律關 係，請求上訴人賠償或返還受領之價金1,397 萬元，均無所據。 稽之證人潘榮山（上訴人實際負責人嚴之揚之特別助理）之證述 ，及其製作之「潘特助工作交接清單」（下稱交接清單）B 業務 部相關資料第5 點記載「京華A1退戶相關事宜」之情，可知被上 訴人知悉系爭房屋係「雙騎樓」後，嚴之揚授權潘榮山與被上訴 人商談解決方案，被上訴人向潘榮山表達不購買系爭房屋（即解 除系爭買賣契約之意思）後，潘榮山將該意思表示轉達與嚴之揚 ，嚴之揚指示潘榮山與被上訴人於102年7月6 日簽立退戶協議書 。另依證人潘榮山、沈政輝（潘榮山交接清單之監交人）之證述 ，及沈政輝於交接清單「京華A1退戶相關事宜」後註記「（資料 提送公司…）」等，亦可知被上訴人之退戶資料已提送上訴人， 嚴之揚已同意退戶，潘榮山並將上訴人同意退戶之意思傳達與被 上訴人，被上訴人主張與上訴人合意解除系爭買賣契約，堪予採 信。證人呂國祥（102年7月8 日起任職上訴人公司，潘榮山交接 清單之接交人）、沈政輝等目前仍任職上訴人公司，所為不知有 退戶事宜，或潘榮山未交接退戶資料、尚未進行退戶審核階段等 證言，均不足採為有利上訴人公司之認定。系爭買賣契約既經兩 造合意解除，被上訴人依據解除契約回復原狀之法律關係，請求 上訴人給付1,397萬元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 按契約之合意解除係以第二次契約解除第一次契約，為另一契約 行為，與法定解除權之行使，所需具備之要件不同，其性質與效 果亦異，除有特別約定外，並不當然適用民法第259 條關於回復 原狀之規定。查系爭買賣契約係經兩造合意解除，為原審所認定 ，乃原判決未說明兩造於合意解除契約後，究有如何特別約定應 適用民法第259 條關於回復原狀之規定及所由憑據，遽依該規定 為上訴人不利之判決，已屬擅斷。次按判決書理由項下，應記載 關於攻擊防禦方法之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文， 法院為原告或被告敗訴之判決，而其關於攻擊或防禦方法之意見 有未記載於判決理由項下者，即為同法第469條第6款所謂判決不 備理由。上訴人於事實審抗辯：所謂合意解除（契約），自須由 雙方先就解除之條件、細節為商談，於談妥後方有所謂合意之可 言。…本件被上訴人已為變更設計（增建5 樓），則就此變更設 計部分，尚未談妥如何處理前，無論基於上訴人公司之規定，或 基於常情，上訴人均無所謂同意退戶之可能。另提出其退訂、退 戶作業標準、解約協議書及退戶申請書，辯稱：上訴人公司有關 退訂、過戶之文件為「解約協議書」及「退戶申請書」，並無潘 榮山所謂之「退戶協議書」、「合約解除協議書」等語（見原審 卷第25頁反面、第一審卷㈠第183、184頁），倘非子虛，即攸關 兩造有無合意解除系爭契約之判斷，自屬重要之防禦方法，原審 未於判決理由項下說明其取捨之意見，逕認兩造經由潘榮山之傳 達已合意解除系爭契約，而為敗訴之判決，已有判決不備理由之 違誤。又原判決就上訴人所舉證人莊雅文（上訴人財務部經理） 所為「潘榮山未向其提出京華A1退戶資料」等證述（第一審卷㈡ 第40頁反面、第41頁），未說明不可採之理由，亦有未合。此外 ，證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而 其證述非虛偽者，縱令證人與當事人有利害關係，其證言亦非不 可採言。原判決就證人呂國祥、沈政輝之證言，未論斷其等證言 內容是否真偽，逕以其等仍任職上訴人公司，與上訴人有利害關 係，即認其等證述難為有利於上訴人之認定，進而為上訴人不利 之判決，於法亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予 廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 28 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 王 仁 貴 法官 陳 駿 璧 法官 李 寶 堂 法官 林 金 吾 法官 滕 允 潔 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 4 月 12 日