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最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第430號 上　訴　人　御翔建設有限公司 法定代理人　陳德添 訴訟代理人　陳建勛律師 被 上訴 人　黃　浩 　　　　　　黃文政 　　　　　　黃清江 　　　　　　黃騰輝 　　　　　　黃　強 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年3 月23日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第132 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國102年6月19日訂立不動產買賣契約 （下稱系爭契約），約定伊向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○ ○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地【下分稱671、675、676地號土地 ，合稱系爭土地，不包括被上訴人黃清江所有，306 建號、門牌 號碼南投縣○○鎮○○路 ○○○號建物（下稱系爭建物）暨其基地 】，總價新臺幣（下同）3,874萬4,300元，伊已付簽約款 300萬 元。被上訴人應於102年7月20日以前，將系爭建物之基地完成分 割，而黃清江表示其建物寬度5.1公尺、深度 22公尺、面積約35 坪，因此兩造預扣35坪，約定按建物基地實測面積分割。詎被上 訴人因上述基地實測面積僅33.716坪，拒不完成分割登記，經伊 催告履行未果，伊遂於同年 8月23日表示解除買賣契約，被上訴 人應返還簽約款，並依約給付同額之違約金等情，爰本於系爭契 約第8條第2項及解除契約回復原狀規定，以先位聲明求為命被上 訴人給付 600萬元及自訴狀繕本最後送達翌日起算法定遲延利息 之判決。若先位請求無理由，因本件有系爭契約第13條所定情形 ，被上訴人應無息返還簽約款，且逾時未退還，應加計 100萬元 ，總計400萬元，爰以備位聲明求為判決命被上訴人給付400萬元 本息之判決（上訴人於第一審僅為如上先位聲明之請求，迨於原 審始追加備位聲明）。 被上訴人則以：系爭契約第13條第3 款約定「扣35坪」，係以黃 清江於675、676地號土地之應有部分換算面積為基礎，兩造訂約 時，黃清江已將土地所有權狀、建物竣工平面圖及使用執照，交 予地政士余春蘭，並無拒絕分割，雙方亦未約定分割期限。因余 春蘭擬以面積33.716坪辦理分割，短少1.488 坪，日後產權不清 ，伊無法接受；況分割之面積減少，買賣之面積增加，價金本應 提高，上訴人反而要求降低價金，且拒不給付用印款，經催告付 款亦未置理，伊不負遲延義務。倘認上訴人得解除契約，亦應酌 減違約金；另系爭土地應分割約35坪，伊於102年8月14日申請分 割、同年月30日完成分割登記，並無系爭契約第13條不能分割之 情形等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及上訴人所 為追加之訴，無非以：兩造於前揭時日簽訂系爭契約，契約第13 條以手寫文字明定：「1. 建物306建號土地分割，必須完全分割 獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無 息退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾時 賣方需本金退還加 100萬補償買方。2.黃清江先生願同意買方營 建時共用其建號306 建物牆壁無異議。買方補貼賣方費用。3.房 屋的土地約扣 35坪」，上訴人已給付簽約款300萬元，上訴人於 102年 7月25日催告被上訴人於7日內履行土地分割及交付買賣土 地移轉登記所需文件及用印義務，否則解除契約，該意思通知於 同年月26日到達被上訴人；上訴人於同年 8月23日為解除契約之 意思表示，該意思表示亦已到達被上訴人之事實，為兩造所不爭 執。被上訴人始終表示黃清江店面即系爭建物之權利不賣，兩造 始於系爭契約第13條為如上特約，依上訴人所述系爭建物「寬度 5.1公尺、深度22公尺」計算結果，其土地面積為33.9405坪，並 非 35坪，如以黃清江就675、676地號（下合稱675等地號）土地 應有部分計算，其面積約為 35坪，黃清江雖尚有671地號土地為 系爭契約之標的，然系爭建物坐落位置與 671地號土地無涉，系 爭建物位於675等地號土地之臨路位置，其價值與未臨路之671地 號土地顯有差異，被上訴人在與上訴人言明黃清江之店面及基地 權利不賣時，乃關注黃清江就 675等地號土地之全部權利，並以 黃清江就上開2筆土地之應有部分，計算相當比例之面積 35坪， 並載明於契約書，較合乎常理。系爭契約第13條未就分割期限為 約定，且土地分割登記，本非不得於辦理所有權移轉登記時，同 時向地政機關提出申請、同時完成，無從徒憑系爭契約第 3條用 印款付款日期之約定，認定兩造定有完成分割之期限。另依南投 縣草屯地政事務所函附之分割複丈資料觀之，該分割複丈收件日 為同年 6月20日，足見被上訴人在締約後，旋交付系爭建物藍圖 、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余春蘭憑辦分割申 請，余春蘭申請辦理之分割複丈，僅擬以系爭建物基地面積總計 111.87平方公尺，亦即約33.716坪為分割範圍，被上訴人因分割 面積與約定不符，始未完成分割，難認有違約情事，且依證人即 仲介白秀娥、余春蘭之證詞，兩造於同年 7月20日之會面磋商， 非以產權移轉之文件用印、期款之支付為關注重點，實係著重如 何解決土地分割之爭議，不能徒憑被上訴人當日有無用印，遽認 是否違約。而依系爭契約第3條約定，被上訴人應於同年7月20日 上訴人給付用印款 1,000萬元之同時，負有所有權移轉登記文件 用印義務，惟當日兩造因就分割爭議、應否調降價金認知歧異， 上訴人並未提出用印款 1,000萬元、備妥文件供被上訴人用印， 上訴人僅同意被上訴人分割土地約 33.71坪，且無端要求重訂契 約、調降價金，被上訴人自無從辦理，則上訴人催告被上訴人履 行分割、交付移轉登記所需文件、用印，暨以被上訴人違約為由 ，解除系爭契約，於法無據，其先位本於系爭契約第8條第2項及 解除契約回復原狀規定，請求返還價金 300萬元及給付同額違約 金本息，自無可採。被上訴人已就 675等地號之黃清江應有部分 於同年 8月30日完成分割登記，所分割面積總計116.37平方公尺 ，與系爭契約第13條所定「約35坪」相符，無不能依約定為分割 情事，則上訴人備位依系爭契約第13條約定，請求被上訴人返還 簽約金並賠償違約金100萬元，合計400萬元之本息，亦不應准許 等詞，為其判斷之基礎。 按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意 何在？又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字致失真意。又解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解 釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋 為不當，援為上訴第三審之理由（本院39年台上字第1053號、83 年台上字第2118號判例參照）。系爭契約（一審卷23頁以下）第 1條不動產標示，記載為買賣標的即671、675、676地號土地之地 目、面積、被上訴人就系爭土地個別之應有部分等項，其中黃清 江之應有部分依序為20分之2、25分之4、20分之2 ，第13條其他 約定則明載：「1. 建物306建號（指系爭建物）土地分割，必須 完全分割獨立……3.房屋的土地約扣35坪」，而系爭建物非屬買 賣標的，為兩造所不爭，被上訴人並未將黃清江就675 等地號土 地應有部分自買賣標的中剔除，且在締約後，旋交付系爭建物藍 圖、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余春蘭憑辦分割 申請，並於第一審答辯時稱「……買賣標的物不含被告黃清江所 有坐落於675地號、676地號其上之306 建號建物暨其坐落基地部 分……」（同上卷59頁、60頁、93頁、94頁），被上訴人黃強亦 稱「……代書沒有按照建物所有權狀的面積去辦理分割，分割出 來的面積不足1 坪多……因為坪數不足所以被告都不同意」（同 上卷85頁背面），則原審將系爭契約第13條所訂「房屋的土地約 扣35坪」解為係指黃清江就675 等地號土地應有部分面積，而非 系爭建物坐落基地之位置、面積，是否符合兩造訂約時真意？非 無進一步推求餘地。而建築基地包括供建築物本身所占之地面及 其所應留設之法定空地（建築法第11條規定參照），系爭建物所 占之地面及應留設之法定空地究為若干？尚未臻明確，本院自無 從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄， 非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 28 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 林 大 洋 法官 陳 玉 完 法官 蕭 艿 菁 法官 鄭 純 惠 法官 鄭 傑 夫 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 4 月 13 日