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最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第868號 上　訴　人　大可禾文化教育股份有限公司 兼　法　定 代　理　人　何達雄 上　訴　人　王月娥 共　　　同 訴訟代理人　方文賢律師 被 上訴 人　新復成投資股份有限公司 法定代理人　侯蔡雪吟 被 上訴 人　侯信良 共　　　同 訴訟代理人　蔡瑜真律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 105 年6月2日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（103 年度重上字第 82號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人王月娥、何達雄就命其等自民國一０五年 四月十八日起至民國一０五年七月二十九日止，按月連帶給付被 上訴人新復成投資股份有限公司新臺幣參萬捌仟元之上訴及該訴 訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。 上訴人大可禾文化教育股份有限公司上訴及上訴人王月娥、何達 雄其他上訴均駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回上訴人大可禾文化教育股份有限公司 上訴及上訴人王月娥、何達雄其他上訴部分，由各該上訴人負擔 。 理 由 本件被上訴人主張：被上訴人侯信良於民國99年l 月13日與上訴 人王月娥就坐落臺南市○區○○路○○號建物（下稱系爭建物） 1 、2樓（下稱系爭1、2樓建物）簽訂租賃契約（下稱Ａ 租約）， 將該1、2樓建物出租予王月娥，約定租金為每月新臺幣（下同） 19萬元，租期至104年l月12日為止。另於98年9月1日將系爭建物 之3、4樓（下稱系爭3、4樓建物）租予上訴人大可禾文化教育股 份有限公司（下稱大可禾公司），約定租金為每月8 萬元，租期 至100年8月31日為止（下稱Ｂ租約）。上訴人何達雄為該Ａ、Ｂ 租約（下稱系爭租約）之連帶保證人，並約定系爭租約之違約金 按租金2倍計算，經公證在案。詎上訴人自100 年1月起即未給付 租金，侯信良乃持該公證書就租金及違約金部分，向臺灣臺南地 方法院（下稱臺南地院）聲請強制執行，大可禾公司於102 年10 月14日就違約金部分聲明異議，侯信良則於101年6月21日將系爭 建物出賣與被上訴人新復成投資股份有限公司（下稱新復成公司 ），依民法第425條第1項規定，Ａ租約自斯日之翌日起由新復成 公司承受，惟王月娥仍未給付租金，新復成公司乃終止Ａ租約及 訴請王月娥遷交房屋，經臺南地院以101年度訴字第1113 號判決 勝訴在案（下稱另件訴訟）。又Ｂ租約於100年8月31日屆期終止 後，大可禾公司仍續占系爭3、4樓建物，侯信良得請求大可禾公 司、何達雄（下稱大可禾公司等2人）連帶給付自100年9月1日起 至101年6月20日止（以9又2/3個月計），按月以租金2倍即16 萬 元計算之違約金，共154萬6,667元。新復成公司亦得請求大可禾 公司等2人連帶給付自101年6月22日起至遷交系爭3、4 樓建物之 日（105年4月19日）止，按月以相當於租金8 萬元計算之不當得 利。此外，Ａ租約經新復成公司於101年9月19日（王月娥收受另 件訴訟起訴狀繕本時）終止，王月娥拒未交還系爭1、2樓建物， 新復成公司得請求王月娥、何達雄（下稱王月娥等2 人）連帶給 付自101年9月20日起至遷交系爭1、2樓建物之日止，按月以租金 2倍即38萬元計算之違約金等情，求為命㈠大可禾公司等2人連帶 給付侯信良15萬4,667元；㈡大可禾公司自101 年6月22日起至遷 交系爭3、4樓建物之日止，按月給付新復成公司8 萬元；㈢王月 娥等2人自101年9月20日起至遷交系爭1、2 樓建物之日止，按月 給付新復成公司3萬8,000元之判決（被上訴人逾上開金額本息之 請求部分，業經原審判決敗訴，未據其聲明不服）。 上訴人則以：系爭建物係由何達雄與侯信良分別出資80%、20%興 建，各取得所有權應有部分4/5、1/5。系爭租約實係何達雄向侯 信良承租建物之基地，租金為每月27萬元（A、B租約月租金總和 ），王月娥、大可禾公司與被上訴人間並無租約關係存在，A、B 租約縱經公證，依民法第87條第1 項規定仍屬無效。至新復成公 司受讓系爭建物所有權，亦係因通謀虛偽意思表示所為而無效， 其以所有權人地位，請求相當於租金之不當得利或違約金，並無 所據等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：系爭建物及坐落之土地原登記為侯信良所有 ，其於101年6月21日以買賣為原因，將該建物所有權移轉登記與 新復成公司。侯信良於99年1月13日就系爭1、2 樓建物與王月娥 簽訂Ａ租約；於98年9月1日就系爭3、4樓建物與大可禾公司簽訂 Ｂ租約，並以何達雄為連帶保證人；大可禾公司已於105年4月19 日將系爭3、4樓建物遷交新復成公司之事實，為兩造所不爭。依 證人許秀玫、韓芝華之證述，及證人張添水、蔡謝招治、王柏淇 、周業順於另件訴訟之證述，暨侯信良提出與訴外人高豐營造股 份有限公司（下稱高豐公司）簽立之工程契約書、匯款回條、統 一發票等文件，再參酌建造執照、使用執照之起造人名義均為侯 信良等各情，足見系爭建物係侯信良出資，委由高豐公司興建而 原始取得。上訴人未能證明系爭租約隱藏何達雄向侯信良承租土 地建屋，其等抗辯該租約應屬無效，洵無所據。Ｂ租約於100 年 8月31日屆期，大可禾公司遲至105年4月19日始遷交系爭3、4 樓 建物，自屬違約。審諸Ｂ租約第9 條所訂之違約處罰，係依違約 之日數與日俱增，非預定一定之賠償總額，且出租人如有其他損 害仍得請求損害賠償，而屬懲罰性違約金，惟該違約金之約定實 屬過高，應核減為按租金之20 %計算，方為妥適，是侯信良依Ｂ 租約第9條約定，於請求大可禾公司等2人連帶給付自100年9 月1 日起至101年6月20日止之違約金，共15萬4,667 元之範圍內，應 予准許。按無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。大可禾公司於Ｂ租約屆期後仍續占系爭3、4樓建 物，客觀上應可獲得相當於租金之利益，與新復成公司所受損害 間具有因果關係，新復成公司依不當得利之法律關係，請求大可 禾公司自101年6月22日起至105年4月19日遷交系爭3、4樓建物之 日止，按月給付相當租金即8 萬元之不當得利，應予准許。又Ａ 租約租期未逾5年，且經公證，依民法第425條之1 規定，對於受 讓系爭建物所有權之新復成公司仍繼續存在，既經新復成公司以 另件訴訟起訴狀繕本送達為終止Ａ租約之意思表示，於王月娥10 1年9月19日收受，租約即已終止，惟王月娥並未遷交系爭1、2樓 建物，已構成Ａ租約第9 條所訂違約處罰之要件。新復成公司請 求王月娥等2人連帶給付自101年9月20日起至遷交系爭1、2 樓建 物之日止，按月以3萬8,000元計算之違約金，應予准許等情，因 而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其等之上訴。 廢棄發回（命王月娥等2人連帶給付自105年4月18日起至105 年7 月29日止，按月給付新復成公司以3萬8,000元計算之違約金）部 分： 查新復成公司與王月娥等2人於105年4月18 日簽訂協議書，新復 成公司同意王月娥等2人於105年7月29日遷交系爭1、2 樓建物， 有該協議書可稽（見原審卷㈢第289至293頁）。則王月娥等2 人 於事實審抗辯：（自105年4月18日起）繼續使用系爭1、2樓建物 ，係經雙方協議，與原先所謂的未搬遷不同，不應有違約金問題 等語（同見上揭卷第266 頁），是否全然不足採？即屬未明，有 待進一步釐清。原審未詳予調查審認，遽命王月娥等2 人連帶給 付自105年4月18日起同年7月29日止，按月以3萬8,000 元計算之 違約金，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求 予廢棄，非無理由。 關於駁回上訴（命大可禾公司等2人連帶給付侯信良自100年9月1 日起至101年6月20日止之違約金；命大可禾公司給付新復成公司 自101年6月22日起至105年4月19日止之不當得利，及命王月娥等 2人連帶給付新復成公司自101年9月20日起至105年4月17 日止， 暨自105年7月30日起至遷交系爭1、2樓建物止之違約金）部分： 原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，認定上訴人已構成 違約，侯信良依B租約第9條約定，請求大可禾公司等2 人連帶給 付自100年9月1日起至101年6月20日止之違約金，共15萬4,667元 ；新復成公司依不當得利之法律關係，請求大可禾公司給付自10 1年6月22日起至105年4月19日止按月8 萬元計算之不當得利，及 依A租約第9條約定，請求王月娥等2人連帶給付自101年9月20 日 起至105年4月17日止，暨自105年7月30日起至遷交系爭1、2樓建 物止，按月以3萬8,000元計算之違約金，均應予准許，爰就此部 分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其等之上訴，經核於 法並無違背。上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，聲明廢棄 ，非有理由。 據上論結，本件大可禾公司之上訴為無理由；王月娥等2 人之上 訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、 第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78 條，判決如主文 。 中 華 民 國 107 年 9 月 14 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 王 仁 貴 法官 陳 駿 璧 法官 滕 允 潔 法官 林 金 吾 法官 李 寶 堂 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 9 月 25 日