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最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第988號 上　訴　人　杜秀玟 訴訟代理人　黃厚誠律師 上　訴　人　帝谷企業股份有限公司 法定代理人　吳龍川 訴訟代理人　吳永茂律師 　　　　　　羅玲郁律師 被上訴人　　劉海朝 　　　　　　劉李秀霞 　　　　　　劉安祥 共　　　同 訴訟代理人　宋錦武律師 　　　　　　李慧千律師 上列當事人間請求拆除房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年 5月31日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（103年度重上字第81 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段00000000000 地 號土地（重測前為○○段000-2、000-1、000 地號，下合稱系爭 土地）原為訴外人劉石猪所有，其嗣將374 地號土地贈與配偶劉 陳少見，劉陳少見復於民國93年9月8日以買賣為原因移轉登記予 劉石猪之媳婦即被上訴人劉李秀霞；373、377地號土地則於劉石 猪101年11月11 日死亡後，由被上訴人劉海朝、劉安祥（下稱劉 海朝等2人）繼承，應有部分各1/2。劉石猪前將系爭土地出租予 其子劉文雄經營之慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業公司） ，並於86年5月5日出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）予 該租約之連帶保證人慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工公司 ），在373、377地號土地上興建○○段75建號建物（門牌號碼為 ○○街000號，整編前為○○○路000巷000號，下稱75 建號建物 ），占有如原判決所附臺南市永康地政事務所102年10月28 日土 地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號373（A）土地（坐落373 地 號，面積1,061.98平方公尺)，及377（A）土地 (坐落377地號， 面積2,141.08平方公尺）。另在374地號土地上興建○○段76 建 號建物（門牌號碼為○○街000號，整編前為○○○路000 巷000 號，下稱76建號建物，與75建號建物合稱系爭建物），占有如附 圖所示編號374（A）土地（面積900.26平方公尺）。上訴人帝谷 企業股份有限公司（下稱帝谷公司）及訴外人帝舜工業有限公司 （下稱帝舜公司，與帝谷公司法定代理人均為吳龍川）於97年間 ，向劉石猪、劉李秀霞（下稱劉石猪等2 人）承租系爭建物及土 地，帝谷公司並於99年4月間在373地號土地上增建建物，占有如 附圖所示編號373（B）土地（面積69.37 平方公尺）。系爭75、 76建號建物經法務部行政執行署臺南行政執行處（下稱臺南行政 執行處）以97年度地稅執特專字第13629 號行政執行事件拍賣， 由上訴人杜秀玟於99年8月12日依序以新臺幣（下同）391萬元、 221萬元拍定，102年2月8日取得不動產權利移轉證書，同年7 月 23日點交。帝谷公司於102年7月19日與杜秀玟就系爭建物（含占 用土地）簽訂房屋租賃契約，同年8月2日寄發存證信函終止與劉 石猪等2 人間之租賃契約。而另件臺灣臺南地方法院（下稱臺南 地院）99年度訴字第1202號確定判決，認定慶光化工公司所有系 爭建物與系爭土地間並無租賃、地上權、典權等法律關係存在， 則杜秀玟所有系爭建物顯無權占有系爭土地。帝谷公司於終止與 劉石猪等2 人間之租約後，另與杜秀玟簽訂租約而與杜秀玟共同 無權占有系爭土地，致伊等受有相當租金之損害等情，依民法第 767條、第184條、第185條、第179條規定，先位聲明，請求㈠杜 秀玟將坐落373、377地號土地上如附圖所示編號373（A）、及37 7（A）建物拆除，返還占用土地予劉海朝等2 人。㈡杜秀玟將坐 落374 地號土地上如附圖所示編號374（A）建物拆除，返還占用 土地予劉李秀霞。㈢杜秀玟、帝谷公司自102年8月23日起至交還 上開 (占有)373、377地號土地之日止，按月連帶給付劉海朝等2 人各8萬9,250元。㈣杜秀玟、帝谷公司自102年8月19日起至交還 上開（占有）374地號土地之日止，按月連帶給付劉李秀霞5萬7, 389 元。倘認附圖所示編號377（B）部分建物為臺南行政執行處 拍賣效力所及，所有權人為杜秀玟，以備位聲明，求為命：㈠杜 秀玟將坐落374 地號土地上之系爭374（A）建物拆除，將占用土 地返還劉李秀霞。㈡杜秀玟將坐落373、377地號土地上之系爭37 3（A）、373（B）、377（A）建物拆除，將占用土地返還予劉海 朝等2人。㈢杜秀玟、帝谷公司自102年8月1日起至交還上開（占 有）374地號土地之日止，按月連帶給付劉李秀霞7萬3,500 元。 ㈣杜秀玟、帝谷公司自102年8月1日起至交還上開（占有）373、 377地號土地之日止，按月連帶給付劉海朝等2人各8萬9,250元之 判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。 上訴人杜秀玟則以：劉石猪出具系爭同意書予慶光化工公司興建 系爭建物，該建物已於87年9月2日辦理保存登記，顯見劉石猪預 期慶光化工公司使用系爭土地至系爭建物滅失之日為止，劉海朝 等2 人應繼受劉石猪前開義務。劉李秀霞為劉石猪媳婦（劉海朝 之妻），非善意第三人，亦應受系爭同意書之拘束。慶光化工公 司就系爭土地之使用借貸債權因強制執行拍賣而讓與伊，應類推 適用民法第425條之1第1項、第426條之1、第876條規定，認系爭 建物在得使用之期間內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在，伊 自非無權占有。況被上訴人於另件訴請確認優先承買權存在，經 受敗訴判決後，請求伊拆屋還地，係以損害伊為目的，違反誠信 原則，且為權利濫用。縱認伊受有不當得利，應依土地法第 105 條準用第97條第1項規定，以土地申報總價年息百分之5計算租金 。被上訴人於系爭建物拍定後點交前將之出租牟利，應給付伊不 當得利，伊得以之為抵銷等語。上訴人帝谷公司則以：伊與劉石 猪等2人或杜秀玟簽訂之租約範圍含土地與建物，自102年2 月迄 同年7月31日按月支付租金24 萬元予被上訴人，被上訴人再向伊 請求，為權利濫用且有違誠信原則等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：系爭土地原所有人劉石猪將374 地號土地以 贈與為原因移轉登記予劉陳少見，劉陳少見於93年9月8日以買賣 為原因移轉登記予劉石猪媳婦劉李秀霞；劉石猪於101年11月 11 日死亡，373、377地號土地由劉海朝、劉安祥繼承，應有部分各 1/2 （劉石猪之其他繼承人劉文雄、劉麗琴、劉麗惠拋棄繼承） 。劉文雄經營之慶光鋁業公司以慶光化工公司為連帶保證人，於 86年5月1日與劉石猪簽訂土地租賃契約書，承租系爭土地，約定 租賃期間自86年5月1日至96年5月1日後，劉石猪於86年5月5日出 具系爭同意書，由慶光化工公司在系爭土地上興建系爭建物。劉 石猪等2人於96年12月3日將系爭建物及系爭土地出租予帝谷公司 、訴外人帝舜公司，租期自97年3月1日至103年2月29日止，月租 金分別為17萬元、7萬元，共計24萬元。75、76 建號建物經臺南 行政執行處拍賣，由杜秀玟於99 年8月12日分別以391萬、221萬 元（共計612萬元）拍定，102年2月8日取得不動產權利移轉證明 書，同年7月23日點交。帝谷公司於102年7月19 日與杜秀玟簽訂 房屋租賃契約書，承租系爭建物，租賃期間自102年7月23日起至 104年7月22日止。嗣於102年8月2 日（並代表帝舜公司）寄發存 證信函通知劉石猪等2人及劉海朝（劉石猪等2人之受任人）終止 租約，經渠等於同月8日函復同意終止。劉石猪等2人另件以杜秀 玟為被告，訴請確認其等就系爭建物（之拍定）有優先購買權存 在，經臺南地院以99年度訴字第1202號、原法院以101 年度重上 更㈠字第9號判決，及最高法院101年度台上字第1987號裁定，裁 判敗訴確定等事實，為兩造所不爭。按使用借貸契約為債之關係 ，僅於契約當事人間有效。劉石猪出具系爭同意書予慶光化工公 司於系爭土地上興建系爭房屋，其效力僅及於劉石猪（含其繼承 人）及慶光化工公司間。杜秀玟未能舉證證明慶光化工公司經劉 石猪（含其繼承人）之同意，允許伊使用系爭土地，所辯慶光化 工公司與劉石猪間之使用借貸關係已移轉予伊，非可採信。雖慶 光鋁業公司與劉石猪簽訂土地租賃契約書，但該公司與慶光化工 公司為不同法人，杜秀玟抗辯劉石猪依與慶光鋁業公司間之租賃 關係取得之租金，係慶光化工公司使用系爭土地之對價，得類推 適用民法第426條之1規定，顯有誤會。系爭土地原為劉石猪所有 ，系爭建物係慶光化工公司興建並登記為所有權人，劉石猪等 2 人依土地法第104 條規定提起確認（對系爭建物）優先承買權存 在訴訟，經法院認定「慶光化工公司對於373、377及374 地號土 地並無地上權、典權或租賃之法律關係存在」，而受判決敗訴確 定，亦無類推適用民法第425條之1第1 項規定之餘地。臺南行政 執行處拍賣公告（下稱系爭拍賣公告），既載明：甲標（75建號 )、乙標（76建號)建物分別占用37 3、377及374地號土地，占有 使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與臺南行政 執行處無涉等語。杜秀玟顯然認識系爭建物有遭拆除之危險，仍 以612 萬元標買，足見其已評估該建物遭拆除之風險。杜秀玟未 能證明其所有75、76建號建物，分別占有373、377地號土地如37 3（A）、377（A）所示部分，及374地號土地如編號374（A） 所 示部分，有占有之正當權源，被上訴人本於所有權作用請求杜秀 玟拆屋還地，自屬有據。依土地謄本、公告土地現值及公告地價 查詢所載，系爭土地公告現值逐年上漲，102 年之公告現值均為 每平方公尺1萬1,300元，以373、374及377 地號土地面積分別為 1,226.13平方公尺、1,054.38平方公尺，及2,841.96平方公尺， 總共為5,122.47平方公尺為計算，其公告現值總值達5,788萬3,9 11元，顯然高於系爭建物價值，足見被上訴人不能使用收益系爭 土地所受損害，明顯大於杜秀玟系爭建物拆除所受損失。則被上 訴人對無權占有人請求拆屋還地，核屬所有權之正當行使。杜秀 玟既未能就所稱被上訴人係因其家族未能拍得系爭建物，且確認 優先承買權訴訟又遭判決敗訴，乃特意於劉石猪之繼承人劉文雄 拋棄繼承後，欲藉機以低價買受系爭建物，始提起本件訴訟乙節 ，舉證以實其說，難認被上訴人訴請杜秀玟拆屋還地係有違誠信 或權利濫用。帝谷公司與杜秀玟所訂租約第1、2、3 條雖約定帝 谷公司之租賃標的物為系爭建物，惟觀該租約第15條第2 項約定 ，及帝谷公司法定代理人吳龍川於審理中自陳向杜秀玟承租廠房 、土地，土地爭執部分由杜秀玟與被上訴人自行處理等情，足見 帝谷公司明知系爭建物無權占有系爭土地，仍與杜秀玟簽訂房屋 租賃契約，承租系爭土地及建物，而與杜秀玟共同侵害被上訴人 系爭土地之所有權，依民法第185條第1項前段規定，應負連帶損 害賠償責任。兩造不爭執系爭建物係供廠房使用，非供住宅使用 ，上訴人占用系爭土地可享有特殊商業利益，其相當租金之不當 得利或損害金，自不受土地法第97條規定之限制。審酌帝谷公司 係以每月31萬5,000 元向杜秀玟承租系爭建物及土地，杜秀玟於 99年8月以612萬元標買系爭建物，系爭土地99年度公告現值為每 平方公尺9,200元，總價值為4,712萬6, 724元；系爭土地與建物 之價值比約為7.7比1（即租金31萬5,000 元中，關於土地之租金 為27萬8,794元）；374地號土地面積與373、377地號土面積之比 例約為1比3.858等情，該租約關於374地號土地，及373、377 地 號土地之租金，應分別為5萬7,389元及22萬1,405 元，則劉李秀 霞所有374地號土地所受相當租金之損害為5萬7,389 元，劉海朝 等2人所有373、377地號土地（應有部分各1/2）所受相當租金之 損害應各為11萬0,703元（劉海朝等2人僅各請求8萬9,250元）。 依劉石猪等2 人與帝谷公司（含帝舜公司）間之不動產租賃契約 書所訂，被上訴人於102年2月8日至同年7月31日（計5.75月）自 帝谷公司收受每月租金（含稅）24萬元，按系爭土地與建物價值 比例7.7比1計算，該24萬元中關於系爭建物之月租金為2萬7,586 元。杜秀玟於102年2月8 日取得系爭建物不動產權利移轉證明， 被上訴人仍於上開期間向帝谷公司收取系爭建物租金15 萬8,620 元，應對杜秀玟負返還不當得利債務，依374及373、377 地號土 地比例計算，杜秀玟得對374 地號土地所有權人劉李秀霞主張抵 銷3萬2,651元（即相當18日之損害金），對373及377地號土地所 有權人劉海朝等2人各得抵銷6萬2,985元（即相當22 日之損害金 ）。經抵銷後，劉李秀霞得請求374地號土地自102年8月19 日起 之月損害金5萬7,389元，劉海朝等2人各得請求373、377 地號土 地自102年8月23日起之月損害金8萬9,250元。從而，被上訴人先 位聲明，請求杜秀玟將占用編號373（A）及377（A）所示部分土 地之（75建號）建物拆除，並返還占有土地予劉海朝等2 人，暨 與帝谷公司自102年8月23日起至交還上開373、377地號土地之日 止，按月連帶給付劉海朝等2人各8萬9,250元；將占用編號374（ A）所示部分土地之（76 建號）建物拆除，並返還占有土地予劉 李秀霞，暨與帝谷公司自102年8月19日起至交還上開374 地號土 地之日止，按月連帶給付劉李秀霞5萬7,389元，為有理由，應予 准許，為其心證之所由得，並說明華聲科技不動產估價師事務所 製作之鑑定報告書，立論前後不一，且未採用系爭建物建築「當 時適用建築改良物單價表」及「建築改良物耐用年數及折舊率表 」為評估依據，鑑定結果認系爭土地合理月租金為19萬7,537 元 （含5%營業稅為20萬7,414 元）；及王明朝不動產估價師事務所 製作之鑑定報告書，未慮及系爭土地公告現值係呈上昇情形，且 以承租空地建屋為鑑定基礎，與本件實情未符，鑑定結果謂系爭 土地合理月租金為18萬6,518元（含5 %營業稅為19萬5,844 元） ，均非可採，暨上訴人其餘攻擊方法及舉證於判決結果不生影響 ，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決 ，駁回其等之上訴。 按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契 約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。 至使用借貸，非如租賃之有民法第426條之1規定，即無適用或類 推適用該規定之餘地。又民事共同侵權行為，只須各行為人之行 為合併主要侵權行為後，同為損害發生之原因，且各行為與損害 結果間有相當因果關係為已足，至共同侵權行為人間是否有共同 謀意，並非所問。原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合 法認定慶光化工公司依與系爭土地原所有人劉石猪間之使用借貸 關係，在該土地上興建系爭房屋，臺南行政執行處之拍賣公告載 明系爭建物占有系爭土地之法律關係不明，杜秀玟明知有遭拆除 之風險仍予標買，復未能舉證證明系爭建物有占有系爭土地之合 法權源。帝谷公司終止與劉石猪等2 人間之租約後，向杜秀玟承 租系爭建物（含使用系爭土地），共同不法侵害被上訴人系爭土 地之所有權。系爭建物係供工廠廠房使用，並非供住宅使用，上 訴人占有系爭土地可以享受特殊之商業利益，相當土地租金之損 害金不受土地法第97條規定之限制，因以上揭理由，為上訴人敗 訴部分之判決，經核於法並無違背。末查原法院103 年度上字第 67號帝谷公司訴請劉石猪之繼承人劉海朝、劉安祥返還押租金事 件判決（下稱第67號判決），係認定帝谷公司就附圖所示編號37 3（B），及編號373、377之空地部分屬無權占有，受有相當租金 之不當得利（見該判決第11頁），與本件被上訴人主張帝谷公司 無權占有編號373（A）、377（A），及374（A）所示部分土地， 致受有相當租金之損害，二者爭點不同，原判決未認第67號判決 於本件有爭點效之適用，無違背法令可言。上訴論旨，係就原審 取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之 理由，指摘原判決不利於其等部分不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 15 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 王 仁 貴 法官 陳 駿 璧 法官 李 寶 堂 法官 林 金 吾 法官 滕 允 潔 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 107 年 8 月 27 日