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最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第1631號 上　訴　人　漢唐光電科技股份有限公司 法定代理人　徐國良 訴訟代理人　林瑞珠律師 被 上訴 人　愛版音樂股份有限公司 　　　　　　財團法人基督教以琳書房 共　　　同 法定代理人　黃聖志 共　　　同 訴訟代理人　陳宏杰律師 　　　　　　高鳳英律師 上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國106年5 月 9日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第809號），提 起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國 103年間向被上訴人財團法人基督教 以琳書房（下稱以琳書房）承租坐落台北市○○○路○段 ○○○號1 樓房屋（下稱 206號房屋），及向被上訴人愛版音樂股份有限公 司（下稱愛版公司）承租同段206-1號1樓房屋（與 206號房屋合 稱為系爭房屋），並分別簽訂租賃契約（下合稱系爭契約）。因 系爭房屋有漏水、違建、鋼筋裸露、地板凹陷之瑕疵，被上訴人 顯未交付合於營業使用、收益之租賃物，即為不完全給付，伊於 103年12月31 日發函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，愛 版公司應返還已收取之租金並賠償損害合計新臺幣（下同） 167 萬1,186元（含租金及押租金共135萬元、仲介費25萬元、管理費 2萬1,525元、拆除費用3萬3,000元、水電費1萬6,661元），以琳 書房則應返還已收取之租金並賠償損害合計830萬3,389元（含租 金及押租金共765萬元、仲介費25萬元、管理費12萬1,975元、拆 除費用18萬7,000元、水電費9萬4,414元）等情，爰依民法第227 條、第256條、第259條、第260條、第347條準用第 359條規定， 以先位聲明，求為命愛版公司、以琳書房分別如數給付，並均加 付自支付命令聲請狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決；迨 於原審，復以縱認伊解除契約不合法，伊亦終止系爭契約，主張 被上訴人應減少租金及賠償損害，追加以備位聲明，求為命愛版 公司給付98萬1,186元，以琳書房給付 447萬8,389元，並均加付 自上訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：系爭房屋並無上訴人所指有違約定使用收益之漏 水、違建、鋼筋裸露、地板凹陷等瑕疵，且連接系爭房屋前、後 棟之遮雨棚下方通道（下稱中央通道），並非系爭契約之租賃標 的，上訴人主張中央通道為違建，亦與系爭契約爭議無關；又鑑 定報告所列系爭房屋現況，僅係建物年代久遠自然折舊而生，不 妨害上訴人使用，伊並無違反告知義務；另上訴人於第二審上訴 時，始提出減少價金之主張，亦已逾6 個月除斥期間等語，資為 抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於 103年間簽 訂系爭契約並經公證，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期 均自103年6月1日起至109年5月31日止，被上訴人於103年 5月16 日將系爭房屋交予上訴人使用，並給予半個月之免租裝潢期，嗣 上訴人於 103年12月31日發函向被上訴人為解除契約之意思表示 等情，為兩造所不爭。雖上訴人主張系爭房屋有前述瑕疵，惟為 被上訴人所否認，上訴人復自陳系爭房屋自其承租後無漏水情形 ，難謂有何漏水之瑕疵。又依上訴人提出之空照圖攝影日期及其 於該圖上之標示，上訴人承租系爭房屋時，應已知悉存在增建之 遮雨棚；且臺北市政府工務局建築管理工程處（下稱建管處）因 受理陳情，派員前往現場勘查後，函覆略以：遮雨棚材質老舊， 且無施工跡象，先行拍照存證；樓梯部分係經核准增設，亦未發 現地下室施工裝修情事，另騎樓部分經現場勘查並比對竣工圖說 ，大小大致相符，未構成違建查報取締要件等情，可見系爭房屋 之遮雨棚、樓梯、地下室、騎樓等處，皆無違建情形。至中央通 道部分，縱有上訴人所述因封閉而違反公共安全應定期拆除之情 ，然依系爭契約第15條約定，房屋前後棟連結走道使用費用係由 上訴人負擔，可知上訴人締約時，已明知該中央通道為全體區分 所有權人共有，大樓管理委員會允以負擔管理費及使用該中央通 道費用，是系爭契約之租賃標的未包含該通道，難認被上訴人有 債務不履行情形。況依 100年4月1日臺北市政府所訂定之臺北市 違章建築處理規則第 4條第2款、第8款、第25條規定，所謂既存 違建，係指53年1月1日以後至83年12月31日以前已存在之違建， 應拍照列管，列入分類分期計畫處理，而暫免查報處分。而中央 通道長期以來經主管機關認定為既存違建，未列入立即拆除查處 之對象，且一直為系爭房屋前棟建物與後棟建物之使用空間，亦 為上訴人於簽訂系爭契約時所知悉，難認系爭房屋存在中央通道 違建之瑕疵。再者，臺北市建築師公會就系爭房屋是否有鋼筋裸 露、鐵管鏽蝕、地板凹陷狀況進行鑑定，認：綜觀鋼筋裸露而言 ，⑴、⑵、⑷至⑹項大多可歸因於混凝土保護層不足或混凝土中 性化所致，第⑶項則為過度敲除損害所致，因上述項目之全部鋼 筋裸露數量對整體大樓比例而言尚屬微小，研判尚無危害鑑定標 的物主結構安全、危害人身安全之情形；另就鐵管鏽蝕、地板凹 陷相關狀況，研判亦無危害鑑定標的物主結構安全、危害人身安 全之情形等情，有鑑定報告書可稽，足見系爭房屋固有鋼筋裸露 、地板凹陷之情，然尚未使系爭房屋達到無法為使用收益之狀態 ，即無不完全給付之情形，上訴人不得解除系爭契約，亦不得請 求返還已屆期之租金。上訴人因履行系爭契約而支出仲介費、管 理費、拆除費、水電費等費用，難謂係因被上訴人不履行債務所 受損害。另依系爭契約第17條約定，上訴人於租賃期間提前遷離 他處時，應賠償被上訴人 2個月租金，則被上訴人依約請求上訴 人賠償2個月之租金共200萬元，並得以同額之押租金為抵銷。從 而，上訴人以先位聲明請求愛版公司、以琳書房依序返還已收取 之租金（含押租金）並賠償損害167萬1,186元、830萬3,389元各 本息，不應准許。而被上訴人已提出交付合於約定使用收益之租 賃物，無不完全給付之情形，亦不負物之瑕疵擔保責任，上訴人 不得終止系爭契約並主張減少價金（租金）。況上訴人於105年8 月12日提起上訴時，始追加備位之訴主張減少價金（租金），縱 自其103年12月31日發函通知起算，亦逾6個月之除斥期間。則上 訴人以備位聲明請求愛版公司、以琳書房依序返還租金並賠償損 害98萬1,186元、447萬8,389 元各本息，亦無理由，為其心證之 所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及舉證為不足取，以及無再 會同建管處勘驗系爭房屋之必要，與不再逐一論駁之理由，因而 維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。 按租賃物之出租人，依民法第 423條規定，固負有「以合於所約 定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保 持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，惟此所謂合於所約定 使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收 益之狀態而言。本件原審參酌上開事證，綜合研判，本其認事、 採證及解釋契約之職權行使，並據調查所得之證據資料，合法認 定系爭契約之租賃標的未包含中央通道，且系爭房屋無漏水之瑕 疵，遮雨棚、樓梯、地下室、騎樓亦無違建情形；另上訴人所述 鋼筋裸露、鐵管鏽蝕、地板凹陷相關狀況，經臺北市建築師公會 鑑定結果，研判尚無達危害鑑定標的物主結構安全、人身安全之 程度，被上訴人已提出交付合於約定使用收益之租賃物，上訴人 不得解除或終止系爭契約，因而為上訴人不利之判決，經核於法 並無違背。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實之職權 行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄 ，非有理由。另原判決第3頁倒數第7列及第13頁倒數第3至4列將 先位聲明對於愛版公司之請求167萬1,186元誤繕為1,670萬1,186 元；第4頁第14至16列將前3年租金約定為每月以琳書房85萬元、 愛版公司15萬元，誤繕為85萬元（愛版公司）、15萬元（以琳書 房）；後3年租金約定為每月以琳書房87萬5,500元、愛版公司15 萬4,500元，誤繕為 87萬5,500元（愛版公司）及15萬4,500元（ 以琳書房），均應由原法院依職權更正之，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 10 月 9 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 鄭 傑 夫 法官 盧 彥 如 法官 黃 莉 雲 法官 林 麗 玲 法官 吳 麗 惠 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 108 年 10 月 25 日