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最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2445號 上　訴　人　林昆賢 訴訟代理人　黃冠霖律師 被 上訴 人　侯順嚴（原名侯文欽） 訴訟代理人　黃裕中律師 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國107年1 月23日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106 年度重上字第29 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國96年9月19日以總價新臺幣（下同）2 ,258萬元，向被上訴人及第一審共同被告昇晃建設股份有限公司 （下稱昇晃公司）購買「崧園-鳳凰城」集合住宅編號B7 第1、2 樓精華店鋪之預售屋1戶，及地下1層編號第124、125號等2 個汽 車停車位（下合稱系爭建物），與該建物所坐落基地即嘉義縣太 保市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地應有部 分（下稱系爭土地，並與系爭建物合稱系爭不動產），並簽立土 地、房屋預定買賣契約（下合稱系爭買賣契約，分稱系爭土地買 賣契約、系爭房屋買賣契約）。伊已陸續給付買賣價款478 萬元 ，詎被上訴人、昇晃公司未依約於98年1 月20日前完工，亦未於 取得使用執照後6個月即99年9月19日前將系爭不動產交付伊使用 ，竟於同年3 月19日完工後，將上開集合住宅變更為飯店使用， 並以7 億元價金出售與第一審共同被告崧園酒店股份有限公司， 拒不履行系爭買賣契約，致伊支付價金478 萬元，及受有按已付 房地價款萬分之5 計算之遲延完工、交屋損害516萬9,570元，並 得依約請求給付按房地總價20% 計算之違約金451萬6,000元等情 ，爰依民法第226條、消費者保護法第17條、內政部98年8月10日 修正前之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第16條第 1項第4款規定，及系爭土地買賣契約第6條第2項、第13條第2 項 、系爭房屋買賣契約第7條第2項、第19條第2 項約定，求為命被 上訴人給付伊723萬2,785元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即10 4年7月30日起算法定遲延利息之判決（上訴人逾上開請求部分， 除其請求昇晃公司給付723萬2,785元本息部分，因昇晃公司於第 一審受敗訴之判決後，於原審未據繳納裁判費，而遭駁回上訴確 定外，其餘請求部分經第一審為上訴人敗訴之判決後，已因其未 提起第二審上訴而告確定）。 被上訴人則以：伊雖為系爭土地所有權人，惟僅提供土地與昇晃 公司合建，有關地上物之開發計畫、興建、銷售均由昇晃公司負 責，系爭土地買賣契約亦由昇晃公司以賣方身分與上訴人簽訂， 伊非系爭契約之當事人。又上訴人用以支付系爭不動產價款之 4 紙支票，均交付昇晃公司總經理黃順仁受領簽收，未給付伊任何 價款。況系爭買賣契約係約定總價給付，並未就買賣之土地、建 物分別定價，且分期付款金額亦以房地總價支付，兩造間無買賣 關係存在等語，資為抗辯。 原審將第一審所為命被上訴人給付723萬2,785元本息部分之判決 廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以：系爭土地買賣契約 當事人欄所示賣方標示方式為「昇晃建設股份有限公司、負責人 ：陳芳琴（以下稱乙方）」，其下蓋用昇晃公司章及負責人私章 ，其旁並列一行書為「土地所有權人- 侯文欽」，蓋用被上訴人 私章，但其下無「（以下稱乙方）」之文字，且上開「以下稱乙 方」之文字，係位於上開「負責人：陳芳琴」正下方，並非位於 昇晃公司與上訴人姓名間，自形式上觀之，所稱乙方即賣方，應 指昇晃公司。佐以契約末尾簽名欄之記載方式，仍為「乙方（賣 主）昇晃建設股份有限公司、負責人：陳芳琴……、土地所有權 人：侯文欽」之記載，並未於土地所有權人上方加註「乙方（賣 主）」。再依系爭土地買賣契約第1條第1項土地標示，約定乙方 在系爭土地上興建「崧園- 鳳凰城」，係載明賣方投資興建系爭 建物出售，及買方買受系爭建物（含停車位）之基地持分，而本 案負責興建系爭建物者既為昇晃公司，則該契約所指之乙方自為 昇晃公司。上訴人所購買建物為公寓大廈，買賣標的需按建築設 計各區分所有範圍比例，分別計算坐落基地之應有部分，再以基 地應有部分併同區分所有建物作為買賣標的，此非單以地主身份 之被上訴人所得處理之事務，被上訴人於系爭土地買賣契約署名 ，並於該契約騎縫章處用印，僅係表彰其為系爭建物所在基地之 土地所有權人，雖其與昇晃公司內部成立合建契約，惟對外既推 由昇晃公司出面負責銷售、簽約事宜，難認兩造間有何買賣關係 存在。又上訴人用以支付系爭價款之4 紙支票，均交付昇晃公司 總經理黃順仁受領簽收，且其中除發票日為97年3 月15日之支票 未指定受款人外，其餘3 紙支票均指定受款人為昇晃公司，足見 上訴人給付買賣價款之對象僅為昇晃公司，未給付款項予被上訴 人。況系爭土地、建物買賣契約未分別定價，而係約定總價給付 ，且分期付款金額，亦以建物、土地總價支付，無從區分用以清 償土地或建物之價金各為若干，難認被上訴人為系爭土地買賣契 約之出賣人。另系爭房屋買賣契約之當事人欄、簽署姓名欄上， 所載之賣方均為昇晃公司，亦不及於被上訴人。從而，上訴人依 系爭買賣契約及債務不履行之法律關係，請求如其上述所聲明， 不應准許等詞，為其判斷之基礎。 按訴訟上之自認，除依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷外，在 辯論主義之範圍內有拘束法院之效力。又當事人於準備書狀將他 造主張之事實整理為不爭執事項，並於言詞辯論時引用該書狀為 陳述，既係在法官前積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事 訴訟法第279條第1項所規定之自認，除當事人能證明其所不爭執 之事項與事實不符，為發現真實，仍得適用同條第3 項之規定， 許其撤銷與該事實不符之不爭執事項外，自應受該不爭執事項之 拘束。查被上訴人、昇晃公司與上訴人於96年9 月19日訂立系爭 土地及房屋買賣契約，價金2,258 萬元一節，經被上訴人之訴訟 代理人於第一審提出爭點整理狀而列為不爭執事項，並於該院10 5 年11月11日言詞辯論時表明「引用歷次書狀所述」，有該爭點 整理狀、筆錄足憑（一審卷㈠第346頁、卷㈡第327頁）。則被上 訴人就上訴人主張向其及昇晃公司購買系爭土地、建物，及與其 等簽訂系爭買賣契約之情，應已自認。嗣被上訴人於原審抗辯其 非系爭土地買賣契約之出賣人云云（原審卷第17頁、第105 頁） ，是否有撤銷其先前自認之意思？該自認是否業經合法撤銷？均 未經原審詳予調查審認，遽以前揭理由為上訴人不利之論斷，已 有可議。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過 去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及 誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其 判斷之基礎。系爭土地買賣契約之立契約書人欄於「賣方」處下 方，及契約末尾簽名欄在「乙方（賣主）」處下方之昇晃公司旁 ，均記載：「土地所有權人- 侯文欽」，並蓋用被上訴人私章， 被上訴人亦於該契約騎縫章處用印，均為原審所確定之事實。而 系爭房屋買賣契約之立契約書人欄、契約末尾簽名欄，所載之賣 方均為昇晃公司，並無任何關於被上訴人之記載，亦未蓋用被上 訴人私章，有該契約書足稽（一審卷㈠第58頁至73頁），似見系 爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約之賣方欄位記載不同。果爾 ，上訴人一再主張被上訴人為系爭土地之出賣人，是否全無足採 ？原審於系爭土地買賣契約簽訂時，被上訴人為系爭土地所有權 人之情況下，遽認系爭土地之出賣人僅為昇晃公司，而不及於被 上訴人，是否無悖於經驗法則、交易習慣？尤非無再進一步研求 之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由 。另上訴人於第一審請求被上訴人與昇晃公司共同給付，則其請 求被上訴人給付部分應為 258萬4,785元、239萬元、225萬8,000 元（合計723萬2,785元）各本息，原判決第9 頁倒數第10列誤繕 為516萬9,570元、478萬元、451萬6,000 元各本息，宜由原審自 行更正，附此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 2 月 6 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 鄭 傑 夫 法官 盧 彥 如 法官 林 麗 玲 法官 張 恩 賜 法官 吳 麗 惠 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 2 月 17 日