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最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2505號 上　訴　人　陳凱莉 訴訟代理人　楊珮如律師 被 上訴 人　黃麗花 　　　　　　佳德建設股份有限公司 上 列一 人 法定代理人　王海霖 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年1 月18日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（104年度上字第146號 ），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺 灣高等法院臺南分院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國102年2月1 日與被上訴人佳德建設股 份有限公司（下稱佳德公司）、黃麗花簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）1450萬元，向佳德公司 購買門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○號建物（下稱系爭房屋 ）、及向黃麗花購買系爭房屋基地即坐落臺南市○○區○○段○○ ○ ○號土地（下稱系爭土地、與系爭房屋合稱系爭房地），伊於 訂約當日給付145萬元，並於系爭契約第17 條約定交屋時，如電 梯（下稱系爭電梯）未能裝設，兩造同意保留50萬元至電梯裝設 完成。被上訴人已於102年2月26日移轉系爭房地所有權予伊，並 於同年3月6日點交系爭房地；惟系爭電梯尚未安裝完成，被上訴 人通知於102年9月10日與伊辦理驗收系爭電梯，該電梯存有未申 請昇降設備使用許可證、在開門狀態時電梯門板會佔用到樓梯及 通道之通行之設備完整性瑕疵、目前未裝置閉鎖裝置，非屬得合 法使用之電梯，欠缺契約預定之效用及品質，經伊函催改善，被 上訴人竟表明已驗收完成，置之不理，應連帶負瑕疵擔保責任， 並應負不完全給付之債務不履行責任，伊自得依民法第359 條規 定請求減少價金，並依民法第360條、第227條規定請求債務不履 行損害賠償。又系爭電梯不得使用自應封存，減少系爭房屋之經 濟價值，伊得請求減少價金或損害賠償即系爭房地總價之2 成即 290萬元等情，爰求為命被上訴人連帶給付290萬元本息之判決（ 被上訴人反訴請求上訴人給付尾款50萬元部分，已受敗訴判決確 定）。 被上訴人則以：兩造於訂約時，伊已將系爭房屋設計圖及使用執 照交予上訴人，其應知申請建造執照圖說，並無系爭電梯設計， 上訴人於訂約並已知系爭房屋2樓、3樓及4 樓後面有增建，自已 知悉系爭房屋建蔽率及容積率超出法令規範，致系爭電梯已無從 再申請建築許可，否則主管機關不可能在系爭電梯尚未裝設完竣 下即核發使用執照，足認上訴人訂約時已知悉系爭電梯為使用執 照核發後之二次施工，不在原核准建築範圍內，自不得主張減少 價金。又伊交屋時即向上訴人告知因宥於空間有限，系爭電梯 1 樓軌道門僅能向右突出，2至5樓軌道門可向左或向右突出，且經 上訴人同意，足證上訴人於交屋前後對系爭電梯係屬違章設置且 空間不足等情事均已知悉，伊不負瑕疵擔保責任。至系爭電梯閉 鎖裝置及每層樓圍封出入口問題，屢經伊提出修補請求，上訴人 均拒絕伊為瑕疵修補，自應視為已受領系爭電梯等語，資為抗辯 。 原審維持第一審所為上訴人上開部分敗訴之判決，駁回其其餘上 訴，無非以：查兩造於102年2月1 日簽訂系爭契約，由上訴人以 1450萬元向佳德公司購買系爭房屋及向黃麗花購買上開房屋坐落 之系爭土地，系爭房屋起造時有預留電梯間，於101年5月10日核 發建築物使用執照，之後佳德公司增建系爭房屋三、四、五樓部 分，並於101年8月發包電梯工程。簽訂系爭契約時，系爭電梯因 尚在施工，兩造遂於系爭契約第17條為上述記載，而上訴人迄今 尚未支付50萬元，被上訴人則於102年2月26日將系爭房屋及系爭 土地所有權移轉予上訴人，並於同年3月6日交付，其時系爭電梯 尚未安裝完成，系爭電梯未申請電梯使用許可證等情，為兩造所 不爭執。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、第 355條第1項分別定有明文。查系爭電梯為被上訴人於取得使用執 照後之施工修改項目，未經主管機關核發雜項執照。復因系爭房 屋建築面積二次建築至約佔滿基地、建蔽率約100%（已超過法定 建蔽率60%之限制）、容積率約395%（已超過法定容積 200%之限 制），系爭電梯自屬增建部分，依證人即仲介趙美琪證稱：於訂 約時系爭電梯在施工中尚未增建完成，被上訴人確有將系爭房屋 設計圖說交付予上訴人等語，上訴人實難諉為不知悉系爭電梯屬 二次施工。而社團法人臺南市建築師公會鑑定（下稱系爭鑑定） 認：因基地標的物現況業已涉及二次建築，已超出法定建蔽率、 法定容積率之規定，業已無可能藉由補辦理相關建築許可程序、 修補至符合建築法令規定之合法電梯等情，足認上訴人於締約時 即已知悉買賣標的物中之系爭電梯具有未能合法使用之情形，而 仍買受之；被上訴人復於102年3月6日及同年9月間，陸續依約交 屋（含系爭電梯）予上訴人，是上訴人主張被上訴人應就此負瑕 疵擔保責任，或被上訴人之給付為不完全給付或加害給付，尚非 可採。至於系爭電梯存有每層樓未加裝閉鎖裝置及每層樓（含機 房）出入口處未以不燃材料圍封出入口處之瑕疵，已經高雄市機 械安全協會、系爭鑑定為認定；參諸系爭電梯對系爭契約之目的 是否能達成，不可或缺，被上訴人應為上述瑕疵之修補，與上訴 人支付保留款50萬元，具有對待給付關係，上訴人主張同時履行 抗辯予以拒付尾款，核屬有據。從而，上訴人依民法第359 條、 第360條、第227條等規定，請求被上訴人連帶給付290 萬元本息 ，尚屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。 惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。查系爭電梯對 系爭契約之目的是否能達成，不可或缺，系爭電梯存有每層樓未 加裝閉鎖裝置及每層樓（含機房）出入口處未以不燃材料圍封出 入口之瑕疵等情，為原審所認定；上訴人並陳稱系爭電梯在開門 狀態時電梯門板會佔用到樓梯及通道之通行之設備完整性等瑕疵 ，上述瑕疵並減損系爭房屋之經濟價值等語。倘系爭電梯確具有 減少通常效用之瑕疵，並減損房屋之價值，則其減少之價金或損 害賠償之金額若干，原審胥未認定。如其減少之價金或損害賠償 之金額大於上訴人因同一事由而行使同時履行抗辯致未給付尾款 50萬元，則是否不能請求被上訴人為給付，自滋疑義。原審未遑 調查審究，逕駁回上訴人此部分之請求，不免疏略。上訴論旨， 指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 5 月 14 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 高 孟 焄 法官 彭 昭 芬 法官 邱 璿 如 法官 徐 福 晋 法官 袁 靜 文 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 5 月 19 日