最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2636號 上　訴　人　吳葉富 訴訟代理人　邱靖貽律師 被 上訴 人　楊韻貞 　　　　　　李雨蒼 共　　　同 訴訟代理人　楊昌禧律師 複 代理 人　徐德勝律師 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華 民國107年2月14日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（106 年度 上字第138號），提起上訴，本院於109年7 月21日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段0000○0 地號 土地（下稱系爭土地）原為伊與訴外人吳何榮、吳汶達（原名吳 何堂）及陳吳有玉（合稱吳何榮等3 人）共有。伊於民國77年間 ，將應有部分11分之3 （下稱系爭應有部分）借名登記予訴外人 李芳明（已歿）名下，並經全體共有人同意，於82年間在系爭土 地上搭建未辦理建物第一次所有權登記之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮 屋），出租他人使用。李芳明嗣於88年1月6日以贈與為原因，將 系爭應有部分移轉登記予被上訴人楊韻貞名下。楊韻貞於89年間 ，以其為系爭土地共有人，吳何榮等3 人未經全體共有人同意， 擅自搭建系爭鐵皮屋使用，訴請吳何榮等3 人拆屋還地，經原法 院認定系爭鐵皮屋乃伊出資起造，吳何榮等3 人非系爭鐵皮屋事 實上處分權人，駁回其訴確定在案。楊韻貞嗣於98年9 月23日以 新臺幣（下同）147 萬6480元將系爭應有部分出售予被上訴人李 雨蒼，並辦理所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）。李雨蒼再 於101 年間訴請伊拆除系爭鐵皮屋，返還占有土地及不當得利， 亦經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以101 年度訴字第1672 號判決（下稱第1672號判決）認定系爭鐵皮屋就系爭土地有法定 租賃關係存在，非無權占用，駁回其拆屋還地部分之訴，准許部 分不當得利請求確定在案。伊就系爭土地有法定租賃權存在，自 得依土地法第104條第1項規定，享有依同樣條件優先向楊韻貞購 買系爭應有部分之權利，然楊韻貞並未將上開購買條件通知伊。 爰依土地法第104 條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購 買權，並命李雨蒼塗銷系爭移轉登記，楊韻貞於伊給付147萬648 0 元後，將系爭應有部分所有權移轉登記予伊之判決（未繫屬本 院部分，不另贅述）。 被上訴人則以：第1672號判決雖認定上訴人就系爭土地有法定租 賃關係存在，惟上訴人已在該案中自承系爭鐵皮屋非其所有，且 楊韻貞非該判決之當事人，並無爭點效之適用。又系爭土地非上 訴人借名登記予李芳明名下，並無所謂土地與房屋為一人所有之 情形，自無民法第425條之1第1 項之適用，當不得主張土地法第 104 條之優先購買權。楊韻貞出售系爭應有部分予李雨蒼時，系 爭土地之公告現值為每平方公尺3萬8400元。上訴人於105年間起 訴時，其公告現值已調漲為每平方公尺5萬8840元，漲幅高達53% ，上訴人於伊等買賣7年後方行使優先購買權，而欲以7年前之低 價購買，顯有違誠信原則，縱可准許，亦應依情事變更原則酌增 價額；況系爭鐵皮屋已於訴訟繫屬中遭拍賣，由訴外人沈芳英取 得事實上處分權，上訴人即無從主張優先購買權等語，資為抗辯 。 原審審理結果以：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。 其立法目的在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之單 純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免 租賃關係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地， 有違房屋利用之經濟效用。又原告之權利保護要件是否具備，應 以事實審言詞辯論終結時是否存在為基準。原告起訴時，雖已具 備權利保護要件，如於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認原 告之訴為無理由，而為其敗訴之判決；縱因情事變更導致權利保 護要件之欠缺者亦然。系爭鐵皮屋業於106年9月8 日由沈芳英於 高雄地院105年度司執字第17264號強制執行程序中得標買受，該 院於同年月15日核發不動產權利移轉證書，上訴人已喪失對於系 爭鐵皮屋之事實上處分權，就系爭土地亦不再與系爭土地共有人 間存有法定租賃關係，而由沈芳英繼受。上訴人於事實審言詞辯 論終結前，既已不具土地法第104條第1項所指承租人身分，自無 從據此主張優先購買權。上訴人雖援引最高法院106 年度台上字 第2335號、103 年度台上字第2188號判決（下稱第2188號判決） ，指稱土地法第104 條之優先購買權為形成權，一經行使即生與 出買人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，其不受事後喪失系 爭鐵皮屋所有權之影響云云，然細繹第2188號判決所示之房屋雖 經拆除，然當事人間原乃訂有租地建屋之契約，與本件自始即無 租約之情況並不相同。且上開二份判決之基地租賃關係均無移轉 予訴外第三人之情況，與本件上訴人在言詞辯論終結前即已不具 承租人身份之情形亦有不同，自難比附援引。從而上訴人請求確 認其就系爭應有部分之優先購買權存在，及命李雨蒼塗銷系爭移 轉登記、楊韻貞於其給付147 萬6480元後，將系爭應有部分所有 權移轉登記於其，均屬無據，不應准許，為其心證之所由得，並 說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取與不再逐一論駁之理由 ，爰廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。 按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租 人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣 契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約， 但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟 上之效用，並杜紛爭，則該買賣契約效力之存續，自以承租人於 基地所有權移轉登記完成前，仍具優先購買資格為要件。倘承租 人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權，而 無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，則除承租人對 基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受 ，買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外，應解為買賣契約隨 同其喪失優先購買資格而失效。查上訴人為系爭鐵皮屋之事實上 處分權人，與系爭土地共有人存有法定租賃關係，而對於系爭應 有部分有優先購買權；系爭鐵皮屋於原審言詞辯論終結前已由沈 芳英得標買受，上訴人因而喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權， 而不再與系爭土地共有人間存有法定租賃關係，乃原審所認定。 上訴人於105年4月19日提起本件訴訟，對楊韻貞主張就系爭應有 部分有優先購買權，其起訴狀繕本於同年5月10日送達楊韻貞（ 見一審卷㈠第48頁），二人間固因而成立買賣契約，然上訴人未 取得系爭應有部分之移轉登記，即已喪失承租人資格，房屋拍定 人沈芳英復未承受前開買賣契約，揆諸前開說明，應認該買賣契 約已失效。至上訴人援引之第2188號判決，係以承租人向基地所 有人租地建屋，租賃關係不因房屋滅失而消滅，承租人資格仍然 存續為前提所為論述，與本件上訴人之法定租賃關係隨同系爭鐵 皮屋事實上處分權之移轉而消滅，上訴人已喪失承租權之情形， 並不相同，自難比附援引。上訴人於事實審言詞辯論終結前，對 系爭應有部分既已無可得主張之權利，其請求確認對系爭應有部 分之優先購買權存在，並請求李雨蒼塗銷系爭移轉登記，及楊韻 貞於其給付147 萬6480元後，將系爭應有部分移轉登記予其，均 屬無據。原審為不利上訴人之判決，理由雖未盡相同，但結論並 無二致。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由 。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 8 月 4 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 高 孟 焄 法官 袁 靜 文 法官 彭 昭 芬 法官 徐 福 晋 法官 邱 璿 如 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 8 月 10 日