最高法院民事判決 108年度
台上字第761號
上 訴 人 許素芬
訴訟
代理人 劉孟錦
律師
上 訴 人 兆梓建設股份有限公司
法定代理人 林浩然
訴訟代理人 陳鄭權律師
王建偉律師
上列
當事人間請求返還土地事件，
兩造對於中華民國107 年12月
11日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈡字第2號），
各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均
駁回。
第三審
訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
本件上訴人許素芬主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○○○○號
土地（下稱
系爭土地）上「巴黎富邑社區」大廈（下稱系爭大廈
）之區分
所有權人及該土地共有人，
對造上訴人兆梓建設股份有
限公司（原名飛冠建設股份有限公司、珈釜建設股份有限公司，
下稱兆梓公司）亦為系爭大廈之
區分所有權人，為提供第一審共
同
被告兆笙環球股份有限公司（下稱兆笙公司）在系爭大廈地下
1、2樓經營笙揚聯誼會俱樂部，竟未經系爭土地全體共有人同意
，擅在系爭大廈之法定空地上如原判決附圖（下稱附圖）一所示
Ａ部分土地（下稱系爭空地）上，搭蓋鋼造鐵皮建物（下稱系爭
建物），並在其內設置冷卻水塔5座、控制機台等（編號A、B、C
、D、G、F，下合稱系爭設備）
等情，依
民法第767條第1 項前段
、中段及第821 條規定，求為命被上訴人拆除系爭建物及設備後
，將占用土地返還伊及其他共有人之判決（其他未繫屬本院部分
，不予論述）。
上訴人兆梓公司則以：伊興建系爭大廈時即規畫設置系爭設備供
1 樓及地下1、2樓使用，無須標示於建築設計圖中，已包括在建
造執照及使用執照之申請範圍內。且依民國100 年11月20日系爭
大廈之區分
所有權人會議（下稱系爭會議）之決議：同意伊於 5
年內提撥新臺幣（下同）500 萬元作為系爭大廈公共基金，取得
使用系爭空地及申請雜項執照之權利（下稱系爭決議），伊並
非
無權占有等語，資為
抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造不爭執許素芬
為系爭土地共有人，雙方均為系爭大廈之區分所有權人，兆梓公
司在系爭空地上搭蓋系爭建物，其內設置系爭設備等事實。依系
爭大廈之建造執照及使用執照圖說，
暨證人即桃園市政府工務局
建築管理科代理股長郭建志之證述，可見系爭空地屬系爭大廈之
法定空地，兆梓公司辯稱系爭設備包含在系爭大廈建造執照及使
用執照核准之範圍，並非可取。系爭大廈之管理委員會（下稱管
委會）於90年間起訴，請求兆梓公司拆除冷卻水塔及馬達事件（
臺灣桃園地方法院90年度訴字第1549號，下稱前案），經雙方簽
立協議書（下稱系爭協議書），成立訴訟外和解後，由管委會撤
回起訴。依該協議書約定，管委會同意兆梓公司在社區共用部分
土地上設置冷卻水塔2 組、機電設備、廣告招牌，及地下4 樓之
蓄水池等設施，並依現狀繼續使用；兆梓公司同意給付管委會50
0 萬元作為公共基金。系爭大廈其後召開系爭會議，通過冷卻水
塔使用案，作成系爭決議，同意兆梓公司自開會當日起算5 年內
提撥500 萬元作為社區公共基金，合法使用系爭空地，並給予其
申請雜項執照，系爭大廈之區分所有權人自應受其
拘束。經將管
委會於前案
起訴狀檢附之現場照片及法院於前案囑託地政事務所
測量之複丈成果圖，與本件訴訟之附圖一、二，及原審107年7月
19日現場
勘驗之照片，相互比對，
堪認兆梓公司於前案時，係設
置冷卻水塔4 座，與附圖二編號A、B、C、D之冷卻水塔位置、外
觀及數量相符。依證人即系爭社區建築師林永發之證述，兆梓公
司於法定空地上設置
上開編號A至D之冷卻水塔，不會使系爭社區
之法定空地面積不足。另依桃園市政府工務局104年1月29日，及
原桃園縣政府消防局100年4月7 日之覆函，設置冷卻水塔毋庸申
請雜項執照，系爭建物及系爭設備所在並非防火巷，不影響防火
救災，足認系爭決議並未違反建築法第7條、第11條、第25條第1
項、第28條、第73條、第77條等規定。公寓大廈管理條例（下稱
管理條例）第56條、第58條係針對起造人之規範，與兩造間系爭
社區法定空地使用權之爭議
無涉。系爭會議未討論或授權管委會
處理兆梓公司事後違約事項，針對系爭社區是否不同意該公司繼
續設置4 座冷卻水塔（終止該使用關係）之事項，尚待
區分所有
權人會議另行討論表決，非管委會所能決定或逕行終止。是兆梓
公司於系爭空地上設置如附圖二編號A至D之冷卻水塔，並非無權
占有。至系爭建物，及附圖二編號G之冷卻水塔、編號F之控制機
（下稱編號G、F之設備），非在系爭決議之範圍，兆梓公司屬無
權占用。許素芬依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定
，請求兆梓公司拆除系爭建物及編號G、F之設備，返還前開占用
之土地與全體共有人，為有所據，
難認權利濫用，應予准許，逾
該範圍之其餘請求，則不應准許，為其
心證之所由得，並說明兩
造其餘攻擊
防禦方法暨舉證於判決結果不生影響，無須逐一論駁
之理由，因而就許素芬請求兆梓公司拆除系爭建物及編號G、F之
設備，返還占用土地與其及其他共有人全體部分，廢棄第一審所
為許素芬敗訴之判決，改判如其聲明；另就許素芬請求兆梓公司
拆除附圖二編號A至D之冷卻水塔，及返還占用土地部分，維持第
一審所為許素芬敗訴之判決，駁回其上訴。
按公寓大廈之區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項
，而召開區分所有權人會議，為該團體之意思決定機關，管理條
例對於區分所有權人會議之決議若有程序上瑕疵，其效力及如何
解決並無規定，鑑於該團體係區分所有權人集合而成之社員團體
，
猶如民法之社團總會，當區分所有權人會議決議之召集程序或
決議方法違反
法令或章程時，依管理條例第1條第2項
適用民法第
56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷
決議，但在未撤銷前，決議仍為有效。又公寓大廈共用部分，除
管理條例第7條第1款至第5 款所列者外，得經約定供特定區分所
有權人使用，為約定專用部分，此觀管理條例第3條第4、5 款、
第7條、第16條第2項、第58條規定甚明；
惟約定專用部分，依同
條例第9 條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方
法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都
市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4 項規定，僅
生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求
主管機
關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求
損害賠償之問題
，非屬效力之規定。是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人
同意由特定區分所有權人專用，
尚非無效，該特定區分所有權人
須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去
違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地。本
件系爭會議作成之系爭決議，縱如許素芬所指在程序上有瑕疵（
決議比例不足），然於該決議未經區分所有權人訴請法院撤銷前
，仍屬有效。又原審本於採證、認事之職權行使，合法認定兆梓
公司依系爭決議（約定）同意之範圍，設置冷卻水塔4 座，毋庸
申請雜項執照，其依約定專用水塔坐落之系爭空地，不會使系爭
大廈之法定空地面積不足，亦不影響防火救災，核無違反建築法
第7條、第11條、第25條第1項、第28條、第73條、第77條，及管
理條例第7條第4款、第9條第3項、第15條第1項、第23條第2項第
1 款等規定之情形，非屬無權占有。然兆梓公司搭蓋系爭建物、
編號G、F之設備，逾越系爭決議（約定）使用之範圍，屬無權占
有，許素芬本於系爭土地共有人身分，得請求兆梓公司除去該建
物及設備後，返還占用之土地與全體共有人，因以
上揭理由，分
別為不利兩造之判決，經核於法並無違背。兩造上訴論旨，各就
原審採證、認事之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之論述
，指摘原判決關此不利己部分違背法令，聲明廢棄，均無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、
第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨
法官 滕 允 潔
法官 李 瑜 娟
法官 林 金 吾
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 2 月 21 日