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最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第1277號 上　訴　人　吳明翰 　　　　　　陳正山 共　　　同 訴訟代理人　姜禮增律師 　　　　　　管高岳律師 　　　　　　王韻茹律師 被 上訴 人　陳吉生 訴訟代理人　劉炳烽律師 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民 國107年11月20日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第95 5號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：臺灣新北地方法院（下稱新北地院）於民國 94年2 月24日拍賣債務人致和新興業股份有限公司（下稱致和 公司）所有坐落新北市○○區○○段○○○段000 0000地號 土地（下稱000等18筆土地），及其上如原判決附表所示4筆建 物（下稱系爭建物），經被上訴人拍定；伊係上開土地之承租 人，前依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定，主 張就上開土地有優先承買權，經原審另案以97年度重上更㈠字 第133號判決（另案判決）確認伊就其中000地號土地（下稱00 0土地）等5筆土地有共同優先承買權確定，伊其後並繳清價金 而於100年8月間登記為該土地之所有權人。系爭建物坐落於00 0 土地上，被上訴人尚未取得權利移轉證明書，若由被上訴人 取得系爭建物所有權，有權利濫用之虞，伊基於土地所有權人 及民法第876 條法定地上權人或第425條之1法定租賃權人之地 位，自得依土地法第104條第1項中段規定，就系爭建物行使優 先承買權等情。爰求為判決確認伊就系爭建物有優先承買權。 被上訴人則以：系爭建物及所坐落之000 土地原係致和公司所 有並為合併拍賣，並非土地法第104條第1項中段規定基地及房 屋分屬不同人所有且僅就其一出賣之情形。該條所稱出賣時， 應指本件強制執行程序之拍定時，伊同時拍定系爭建物及 000 土地，上訴人於當時並非000 土地之所有權人，不得主張優先 承買權等語，資為抗辯。 原審以如下理由，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，判決駁 回其上訴： ㈠新北地院執行處於94年2 月24日以93年度執字第4927號強制執 行事件（下稱系爭執行事件），拍賣債務人致和公司所有 000 等18筆土地及系爭建物，由被上訴人拍定。上訴人基於土地承 租人地位，依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定 ，就000等18筆土地主張優先承買權，經另案判決確認上訴人2 人就上揭同段000、000-00、000-0、000、000地號土地有共同 優先承買權確定，上訴人其後行使優先承買權，於100年7月8 日繳清拍賣價金，同年8月16、18日分別完成土地所有權移轉 登記，為兩造所不爭。 ㈡系爭建物及所坐落之000、000-0地號土地，原係執行債務人致 和公司所有，經新北地院執行處合併拍賣，而由被上訴人於94 年2 月24日應買拍定。優先承買權乃法定權利，不得任意創設 ，上訴人於系爭建物拍定時，並非000 土地之所有權人，雖其 嗣後因優先承買而取得000 土地所有權，其所有權人之地位並 無溯及自94年2月24日取得之效力。上訴人依土地法第104條第 1項中段規定，主張就系爭建物有優先承買權云云，委不足採 。 ㈢系爭建物及000 土地原係致和公司同時設定抵押權予訴外人華 南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），嗣華南銀行於系 爭執行事件聲請合併拍賣建物及土地後，由被上訴人合併應買 拍定，並無民法第876 條規定，僅以土地或僅以建築物為抵押 ，或經拍賣後土地與建築物之拍定人各異之情形，上訴人無從 依民法第876條規定取得法定地上權，其主張基於法定地上權 人地位，行使土地法第104條第1項中段之優先承買權，並無理 由。 ㈣依系爭執行事件之上開拍賣程序，亦無民法第425條之1第1 項 規定，出賣人僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，上訴人雖因行使優先 承買權而取得000土地所有權，系爭建物與000土地間因而存在 民法第425條之1第1 項之法定租賃權關係，惟此一法定租賃權 關係乃嗣後發生，並無回溯自94年2 月24日時發生之效力。上 訴人主張基於法定租賃權人之地位，行使土地法第104條第1項 中段之優先承買權，洵非有據。又000 土地與系爭建物間存在 民法第425條之1第1項之法定租賃關係，系爭建物占用000土地 非無法律上權源，不致發生房屋及土地因分屬不同人所有，有 拆屋還地之經濟上不利益風險；被上訴人因應買拍定系爭建物 而占用000 土地，核係正當權利之行使，並無以損害上訴人為 目的之權利濫用情事。 本院之判斷： ㈠按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有 權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條項之優 先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人 間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準。倘 基地或房屋出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基 地或房屋出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張該 條項之優先購買權（本院84年度台上字第2110號民事判決同此 見解）。 ㈡系爭執行事件合併拍賣之000 等18筆土地及系爭建物，均為債 務人致和公司所有，上訴人於系爭建物及坐落基地94年2 月24 日拍定時，並非坐落基地之所有人，為原審合法確定之事實。 上訴人雖因對於000土地行使優先購買權而取得000土地所有權 ，發生系爭建物與坐落之基地讓與相異之人，依民法第425 條 之1 規定，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，並 非謂在執行法院合併拍賣系爭建物與坐落之000土地前，上訴 人與被上訴人間已有租賃關係存在。原審本此見解，認系爭建 物與000 土地間之法定租賃權關係乃嗣後發生，上訴人不得溯 及於94年2月24日合併拍定系爭建物與344土地之時，主張有優 先購買權，並無不合。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權 行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢 棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 11 月 25 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 魏 大 喨 法官 李 寶 堂 法官 陳 毓 秀 法官 林 玉 珮 法官 李 文 賢 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 12 月 2 日