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最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第2080號 上　訴　人　余明清 　　　　　　楊筠靜 共　　　同 訴訟代理人　何孟育律師 被 上訴 人　余武雄 訴訟代理人　王翼升律師 　　　　　　林佳怡律師 上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，上訴人對於中華 民國108年6月5日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度重 上字第203號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由 一、本件被上訴人主張：兩造共有坐落南投縣○里鎮○○段○○○ ○○○○○○號土地（下稱系爭土地），應有部分各為1/3 。上 訴人於民國106年12月8日以新臺幣（下同）1450萬元出售系 爭土地應有部分各1/3 與訴外人鄭健志，並簽訂如原判決附 件（下稱附件）所示之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ）。嗣經鄭健志於106 年12月18日函知伊於10日內行使優先 承購權，伊即於同年月26日通知鄭健志及上訴人，伊願以同 一價格對上訴人所有系爭土地應有部分各1/3 行使優先承購 權，則伊與上訴人間之買賣契約已成立。詎上訴人與鄭健志 嗣竟於107 年1月5日合意解除系爭買賣契約，因伊之前已行 使合法優先承購權，上訴人及鄭健志均應受拘束，該解除契 約自非合法等情。爰依土地法第34條之1第4項規定及買賣契 約，先位聲明，求為㈠確認伊對系爭土地如原判決附表（下 稱附表）所示之共有人及應有部分，就系爭買賣契約同一價 格之優先承購權存在。㈡上訴人就系爭土地如附表所示之應 有部分，與伊以系爭買賣契約同一價格訂立買賣契約，於伊 履行該買賣契約義務之同時，將附表所示之應有部分移轉登 記予伊。並於原審追加備位聲明，求為㈠確認伊就上訴人余 明清與鄭健志所訂系爭買賣契約同一價格，有優先承購權存 在。余明清就系爭土地應有部分各1/3與伊以總價725萬元訂 立買賣契約，於伊給付725 萬元之同時，將該應有部分移轉 登記予伊。㈡確認伊就上訴人楊筠靜與鄭健志所訂系爭買賣 契約同一價格，有優先承購權存在。楊筠靜就系爭土地應有 部分各1/3 與伊以總價725萬元訂立買賣契約，於伊給付725 萬元之同時，將該應有部分移轉登記予伊之判決。 二、上訴人則以：因系爭土地須藉由余明清○○○鎮○○段 ○○○ ○號土地（下稱155 地號土地）與道路相通，各別出賣有損 價格，是伊委託訴外人銓家房屋仲介股份有限公司（下稱銓 家公司）銷售時，即表明系爭土地應有部分必須與155 地號 土地併同出賣之意，故系爭買賣契約與155 地號土地買賣契 約為連件買賣。被上訴人於存證信函僅表示願意購買系爭土 地，不願購買155 地號土地；且系爭買賣契約特約㈣另有「 配合土地建築線之核准、搭橋、搭排、農路通行」等事項， 被上訴人並未接受系爭買賣契約之同樣條件，難認合法行使 優先承購權。鄭健志因被上訴人不願出賣系爭土地應有部分 各1/3，而無向伊購買系爭土地應有部分2/3及155 地號土地 意願，致系爭買賣契約特約㈣「另共有人主張優先承買權時 則買方有權主張本案買賣無條件取消」約定之解除條件成就 ，該買賣契約失其效力，並非伊與鄭健志事後合意解除系爭 買賣契約等語，資為抗辯。 三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，判決如被上訴人先 位聲明（備位聲明毋庸裁判），無非以：兩造共有系爭土地 ，應有部分各1/3。上訴人與鄭健志於106 年12月8日簽訂如 附件所示之系爭買賣契約，余明清於同日與鄭健志另簽訂15 5 地號土地買賣契約。鄭健志嗣於同年月18日通知被上訴人 得行使優先承購權，被上訴人於同年月26日以存證信函表示 願以同一價格購買上訴人所有系爭土地應有部分各1/3 ，行 使優先承購權，鄭健志、上訴人依序於106年12月27日、107 年1月2日分別收受等情，為兩造所不爭。依上訴人與銓家公 司所簽專任委託銷售契約書，及系爭買賣契約、155 地號土 地買賣契約，暨證人即銓家公司營業員劉皇君、地政士張敏 華之證述，足認上訴人與鄭健志簽訂系爭買賣契約，余明清 與鄭健志簽訂155 地號土地買賣契約，二者為連件買賣。被 上訴人嗣已表示以同一價格就上訴人所有系爭土地應有部分 各2/3行使優先承購權，不因前開連件買賣而取得155地號土 地之優先承購權，上訴人亦不得要求其買受連件買賣全部土 地。況以系爭（3筆）土地互相毗連，與155地號土地間隔水 源段148地號土地，155地號土地西南方有中正路可供聯絡， 155 地號土地可單獨利用，並無與系爭土地合併開發之關係 ，亦無二者整體出售經濟效益較高之問題。按土地法第34條 之1 之立法意旨，在兼顧共有人權益範圍內，不影響共有物 整體之開發及利用，為簡化或消滅共有關係，被上訴人單獨 就系爭土地行使優先承購權，即屬合法，否則上訴人藉由其 經濟優勢，以合併出售被上訴人無需求之155 地號土地，變 相限制其行使優先承購權，顯然不公。最高法院98年度台上 字第1285號、88年度台上字第2126號判決事實均不同，無援 引至本件之餘地。共有人依土地法第34條之1第4項之優先承 購權，係屬法定形成權，不容當事人任意限制或剝奪，系爭 買賣契約特約㈣約定「本案買賣…或另共有人主張優先承買 權時則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」等語 ，係被上訴人行使優先承購權後，系爭買賣契約雙方善後處 理之條款，不影響被上訴人行使優先承購權。又上訴人與鄭 健志於106年12月8日簽訂系爭買賣契約，被上訴人於107 年 1月2日將行使優先承購權之意思表示達到上訴人，兩造間形 成與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣關係，鄭健志與上 訴人於其後之107 年1月5日合意解除系爭買賣契約，對被上 訴人不生影響。從而，被上訴人先位請求㈠確認其對於系爭 土地如附表所示之共有人及應有部分，有與系爭買賣契約同 一價格之優先承購權存在；㈡請求上訴人訂立買賣契約；㈢ 於其履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移 轉登記予被上訴人，應予准許，其備位請求毋庸再予裁判等 詞，為其判斷之基礎。 四、本院判斷： ㈠按依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於 共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同 樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範 圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得 要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表 示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按 其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。 ㈡查兩造為系爭土地之共有人，上訴人出賣系爭土地應有部分 各1/3予鄭健志，並於106 年12月8日簽訂如附件所示之系爭 買賣契約；余明清另將其所有155 地號土地全部出賣予鄭健 志，亦於同日簽訂155 地號土地買賣契約，二者為連件買賣 。鄭健志嗣於同年月18日函知被上訴人簽訂系爭買賣契約之 事等情，為原審認定之事實。稽諸系爭買賣契約除於第2 條 約定價款為1450萬元外，另有付款期別（簽約款、尾款）， 應同時履行條件（買方開立票據等），第6 條稅費負擔，特 約㈠「由買方向有關機關申請搭橋、搭排、農路通行、至指 定建築線核准；但所有申請所需費用皆由買方負擔」等條件 （見一審卷第157-163頁）。則上訴人將155地號土地設為連 件買賣，並約定上開特約條件之目的為何？上訴人辯稱系爭 土地須藉由155 地號土地與道路相通，各別出賣有損價格乙 節，是否全無可採？自有再予斟酌之餘地。再者，被上訴人 於106 年12月26日寄發鄭健志及上訴人之存證信函僅記載： 「查本人…主張對余明清及楊筠靜所有上開三筆土地（權利 範圍三分之二）以『同一價格』行使優先購買權」等語（見 一審卷第35-36 頁）。是否被上訴人僅係同意以系爭買賣契 約所載「價款1450萬元」購買上訴人所有系爭土地應有部分 各1/3？針對同屬買賣標的之155地號土地，及付款方式、稅 負、特約有關搭橋、搭排、農路通行等其他買賣條件，究竟 有無在其同意範圍內？有所不明。此與被上訴人是否表明以 同樣條件行使優先承購權，攸關頗切，乃原審未遑調查審認 ，即認被上訴人合法行使優先承購權，亦嫌速斷。上訴論旨 ，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查先位之 訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件必以先位之 訴判決確定時，始為解除條件成就之時。原審對於被上訴人 先位之訴之判決，猶待事實審調查審認尚未確定，其備位之 訴應併予發回，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 6 月 10 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 袁 靜 文 法官 陳 靜 芬 法官 李 媛 媛 法官 石 有 為 法官 林 金 吾 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 110 年 7 月 1 日