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最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第2799號 上　訴　人　阡群開發股份有限公司 法定代理人　林秀蓮 訴訟代理人　陳武璋律師 複 代理 人　林沛妤律師 被 上訴 人　濟生醫藥生技股份有限公司 法定代理人　蘇東茂 訴訟代理人　張皓帆律師 上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國108年9 月4日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107 年度上字第587號 ），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國106年9月25日簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），由伊向上訴人承租臺中市○○區○○○街 ○○號全部建坪（下稱系爭租賃物，其中有使用執照且合法登記之 臺中市○○區○○段○○○○ ○號建物，另稱系爭建物)，作為廠房 及倉庫使用，並申請製造業藥商許可執照（下稱藥商執照）變更 ，租期自同年11月1日起算5年。惟上訴人隱匿系爭租賃物有違章 增建（下稱違建）情事，致伊誤認均為合法建物而承租，並給付 押租保證金新臺幣（下同）30萬元、106 年11月及12月份含稅租 金各 15萬7,500元，復支出關於辦公室裝潢及水電設備、溫濕度 控制設備移機校正等（下稱系爭裝潢等）費用共121萬5,123元， 合計183萬0,123元。嗣伊向臺中市政府衛生局（下稱臺中市衛生 局）申請增設貯存藥物倉庫（下稱藥物倉庫），於辦理變更使用 執照時，始發現系爭租賃物有2/3 違建，且即報即拆，不可能變 更使用執照為倉庫使用。是系爭租賃物不合系爭租約所定使用、 收益之狀態，伊以106 年12月21日存證信函（下稱系爭存證信函 ），真意向上訴人解除系爭租約；如認該函屬終止契約，則以民 事起訴狀送達為解除租約之意思表示等情。爰依系爭租約第6 條 第4項第2款約定（下稱系爭約定）、不完全給付損害賠償規定， 求為命上訴人給付183萬0,123元本息之判決。 上訴人則以：被上訴人簽約前，僅表示承租系爭租賃物作倉庫之 用，即為系爭租約所定租賃目的，其並未提及須為合法建物，及 申請藥商執照變更；且系爭租約無約定為特定行業使用，亦未記 載伊負有使被上訴人完成變更使用執照、取得廠外倉許可或完成 藥商執照變更之義務。況被上訴人於簽約前，已前往系爭建物勘 查現況，伊負責人林秀蓮亦曾交付系爭建物所有權狀、使用執照 、分區使用證明書、伊與臺灣臺中農田水利會（下稱農田水利會 ）房地租賃契約書（下稱原租約）及附圖影本，供其審核承租之 參考，兩造復於106年9月18日以電子郵件洽談租賃事項，其應知 系爭建物登記用途為店舖，並存有2/3 違建狀態。伊已依系爭租 約，現況交付系爭租賃物予被上訴人使用收益，而符合債之本旨 ，不構成不完全給付，縱有該違建，亦無礙其作為倉庫實際面積 之使用，其不得終止租約。又被上訴人為專業藥商，較熟知申請 藥商執照變更事宜，應先確認系爭租賃物是否合於租賃目的，乃 竟疏未注意，並支出系爭裝潢等費用，且收到臺中市衛生局 106 年10月31日否准函，亦未及時終止或解除租約，就損害之擴大與 有9成過失，應減輕伊賠償責任等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以 ：上訴人向農田水利會承租土地後，建造系爭租賃物，其中系爭 建物登記為農田水利會所有。上訴人於106年8月間接獲被上訴人 有意承租系爭租賃物作為倉庫使用之通知，已偕同被上訴人員工 勘查現況2 次，被上訴人於承租前，有表示系爭租賃物須為合法 建物。而上訴人於同年9 月間經農田水利會同意轉租系爭租賃物 後，即通知被上訴人，並點交系爭租賃物，以進行廠房及倉庫之 裝潢規劃等事宜。嗣兩造於同年月25日就系爭租賃物簽訂系爭租 約，租期自同年11月1日起算5年。惟上訴人於106年9月29日傳真 農田水利會同意轉租函予被上訴人時，未一併傳真系爭建物所有 權狀，亦未證明於簽約前，已將系爭建物所有權狀、使用執照、 測量成果圖、原租約等件交付被上訴人，且所提供不完整原租約 3 頁、同意轉租函及所有權人同意書，未提及增建部分，堪信被 上訴人於簽約時或以前，不知系爭租賃物存有2/3 違建。又兩造 間就系爭租約之租賃標的為合法建物，已達成合意，不須書面或 特定形式為之，不能以系爭租約第7條第2項約定系爭租賃物若遭 政府拆除部分或全部，應由上訴人負責協調處理，即遽認被上訴 人於簽約前，已知系爭租賃物有2/3 違建。則系爭租賃物僅系爭 建物為合法，其餘屬違建，且系爭建物之用途為店舖，未經辦理 變更使用執照，經臺中市衛生局106 年10月31日函否准增設藥物 倉庫，被上訴人更無從以有2/3 違建之系爭租賃物申請使用執照 變更，亦不可能獲准作為藥物倉庫使用，核與系爭租約所定租賃 標的之使用收益狀態不符，即不能達系爭租約之目的，被上訴人 得以系爭存證信函，依系爭約定終止租約，上訴人業於106 年12 月22日收受該函。而被上訴人已依系爭租約於簽約時給付押租保 證金30萬元、同年11月4日及12月1日給付各該月含稅租金各15萬 7,500元，並支出系爭裝潢等費用共121萬5,123元，合計183萬0, 123 元，參以上訴人之債務不履行情狀，與兩造於簽約前所訂協 議書第2 項約定意旨無異，應屬被上訴人因終止系爭租約所受之 損失，自得依系爭約定請求賠償。至被上訴人未主動要求提供系 爭租賃物之權狀證明文件，乃係信賴上訴人委任處理租賃事務之 黃雙雄所述系爭租賃物為合法建物，尚無違一般經驗法則，難認 與本件債務不履行之發生有相當因果關係，自無與有過失可言。 從而，被上訴人依系爭約定，請求上訴人給付183萬0,123元本息 ，為有理由，其另主張不完全給付損害賠償部分，毋庸再予審酌 等詞，為其判斷之基礎。 查被上訴人承租系爭租賃物作為倉庫之用，系爭租賃物包含 2/3 違建及合法之系爭建物，系爭建物之用途為店舖，因未辦理變更 使用執照，經臺中市衛生局106 年10月31日函否准增設藥物倉庫 等情，為原審認定之事實。而被上訴人接獲該否准函後，仍於同 年11月4日、12月1日分別給付各該月份租金（一審卷11頁）。則 系爭租賃物縱有2/3 屬違建，能否謂其餘之系爭建物不能經由變 更使用執照程序，申請臺中市衛生局准許增設藥物倉庫而使用？ 系爭租約究須全部終止，抑可一部終止？非無進一步研求之必要 。原審未遑詳查，徒以被上訴人無從以系爭租賃物申請使用執照 變更及獲准作為藥物倉庫使用，即認系爭租賃物不符約定之使用 收益狀態，被上訴人得依系爭約定終止全部租約，尚嫌速斷。其 次，原審既認被上訴人以系爭存證信函終止系爭租約，上訴人已 於106年12月22日收受該函；參以兩造於108年5月3日簽訂協議書 ，約定被上訴人交還系爭租賃物鑰匙，該租賃物自是日以後，均 由上訴人自由使用收益，不在其向被上訴人請求租金之範圍等情 （原審卷148頁），則被上訴人給付106年11月份及12月22日以前 之租金，即屬租賃關係存續中，因使用系爭租賃物而支付之對價 ，自不受系爭租約嗣經終止所影響。原審竟謂上開租金為被上訴 人因終止租約所受之損害，所為上訴人此部分不利之認定，亦有 違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 12 月 16 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 沈 方 維 法官 鍾 任 賜 法官 陳 靜 芬 法官 陳 麗 芬 法官 張 競 文 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 12 月 28 日