最高法院民事判決 109年度
台上字第869號
上 訴 人 頂高建設股份有限公司
法定
代理人 陳楊鳳霖
訴訟代理人 俞 浩 偉
律師
李 永 裕律師
林 哲 誠律師
張 永 宏律師
被
上訴 人 香港商羚越有限公司台灣
分公司
法定代理人 周 瑞 國
訴訟代理人 宋 重 和律師
複 代理 人 蔡 岳 倫律師
被 上訴 人 葉
訴訟代理人 吳 忠 德律師
上列
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國107年9月
18日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第602號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊分別買受上訴人設計、興建之「頂高麗景
」大樓（下稱
系爭大樓）如原判決附表（下稱附表）㈠編號①、
②所示房屋及停車位，已付清價金。上訴人明知進出系爭大樓之
車輛依法僅得使用正門（臨台北市○○○路 ○段）車道，卻於訂
約及交屋時，向伊保證亦得自側門（臨台北市○○街○○巷）及後
門（臨同上街17巷）出入。
詎於民國 103年間，臺北市政府都市
發展局（下稱都發局）函知系爭大樓管理委員會，
上開臨○○街
車道出入口與原核准圖不同，不得使用。
是以系爭大樓僅存一處
較狹窄之正門車道出入口，效用減損，復無法修補，上訴人應負
瑕疵擔保及
不完全給付責任。依遠見
不動產估價師事務所鑑定結
果（下稱系爭鑑定），伊之房價因此減損約2.96％，故被上訴人
香港商羚越有限公司台灣分公司（下稱羚越公司）、葉分別得
請求減少價金新臺幣（下同）1,090萬2,584元、181萬6,848元，
上訴人應返還該部分價金或為同額
損害賠償等情，
爰依
民法第35
9條、第179條、民法第227條第1項
準用民法第226條第1項之規定
，
復於原審追加主張依民法第247條第2項規定，擇一求為命上訴
人給付羚越公司1,090萬2,584元、葉181萬6,848元，及均自10
5年10月6日起至清償日止法定
遲延利息之判決（未繫屬本院者，
不予贅述）。
上訴人則以：伊未曾保證住戶車輛可自系爭大樓後門、側門進出
，
兩造之
買賣契約亦無此約定。伊已依約完工交屋，系爭大樓並
無減少通常效用之瑕疵，伊毋庸負瑕疵擔保或
債務不履行責任。
且系爭鑑定未通知伊參與表示意見，已失公正性，估價內容亦有
偏差，不具參考價值。況被上訴人主張瑕疵擔保
請求權，已逾通
知後6個月
期間，所追加主張民法第247條第2 項規定之請求，亦
已罹於 2年時效等語，資為
抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判命上
訴人如數給付，係以：訴外人施蒙於99年 9月間向上訴人購買附
表㈠編號①所示房屋及停車位（含原法院 107年10月17日更正
裁
定將其中⑴部分增列停車塔編號71停車位），簽立房屋買賣預定
契約書（下稱編號①買賣契約），羚越公司於同年12月30日向施
蒙受讓上開契約之權利義務，同時通知上訴人；葉於100年8月
間向上訴人購買附表㈠編號②所示房屋及停車位；同年8月、9月
間受領房屋。系爭大樓之汽車車道出入口係位在臺北市○○○路
○段，該大樓於99年3月第2次變更設計時，於臨接同市○○街○○
巷、23巷之圍牆設置開口，但因巷道寬度均不足8公尺，依臺北
市建築物增設室內公共停車空間鼓勵要點關於設置汽車專用道應
連接 8公尺以上計畫道路之規定，不得供車輛進出使用。都發局
於103年10月21日函知系爭大樓管理委員會，系爭大樓之車道自1
樓後院進出，與原核准圖不同，不符合建築法規定，應儘速依原
核准圖說使用或辦理變更使用執照之事實，為上訴人不爭執，
堪
信為真。依據第一審共同原告湛維漢證稱停車場的圖是其在合建
資料發現的，葉則證稱：其有看車場，陳星合做簡介，其確認
沒問題，會簽約履約等語，證人即受羚越公司委託辦理交屋之林
志穎、謝嘉宏證稱：其等開車去看房子時，是從後門到停車場，
陳星合有說有三個進出動線等語，顯示上訴人公司人員確曾於訂
約或交屋時告知買方，車輛可由○○街後門或側門進出。其次，
上訴人交屋時並交付光碟，其內容顯示系爭大樓車輛之行車動線
，係由系爭大樓之後門進入停車塔或由側門進入雙車梯，再由○
○○路0段之前門離開，且據上訴人公司業務部副理陳星合之證
述，其
迄至都發局通知前，尚不知上開通行方式係屬違法。是以
兩造就系爭大樓既存在買賣關係，被上訴人主張其車輛由23巷側
門雙車梯及17巷後門通行屬於買賣之約定內容，自
非無憑。上訴
人提供之二車道係違法通行，已屬不完全給付，且其情形為可歸
責於上訴人而又無法補正，應依民法第227條第1項、第226條第1
項之規定，負
損害賠償責任。依遠見不動產估價師事務所就系爭
大樓於99年12月30日買賣時之房價，因上開車輛出入口問題導致
售屋價差所為之系爭鑑定，認為車輛若得使用○○街二處出入口
，可減少會車等待之時間，由於塔式車位與地下車位各自獨立出
入係屬雙車道之概念，而經由○○○路進出，無法會車係屬單車
道之概念，影響住宅之價差約為2.96％。經斟酌該估價報告書係
由臺北市不動產估價師公會領有估價師證書之會員作成，其估價
程序應符合相關法規及慣例。其以 8樓為基準，採比較法與收益
法評估，在案例選取時分別採用單車道與雙車道之評估價格，在
比較價格係參考信義房價指數，成本法中營造工程價指數係參考
主計處之建築工程總指數修正，再以此評估價格之比例做為其價
差比例，求得兩種不同出入車道影響住宅之價差，應為可採。從
而，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，分別
請求2.96％價差之損害賠償1,090萬2,584元、181萬6,848元各本
息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不
失立約人之真意。上訴人一再辯稱：伊與施蒙簽立編號①買賣契
約之附件1「房屋平面圖及停車空間平面圖」、附件9「二次施工
範圍配置圖」，與使用執照竣工圖均顯示系爭大樓正門為唯一車
道出入口為正門等語，並提出上開圖說為據（一審卷㈢第99-127
頁、原審卷㈡第368-369 頁），羚越公司復
自承施蒙購屋及其受
讓時均為預售屋狀態（一審卷㈠第6 頁），則編號①買賣契約內
容何以包含臨○○街之車道出入口？當事人如何認知買賣契約之
內容包含該等車道出入口，
尚非無進一步研求之餘地，原審
未遑
詳究，徒以交屋時，上訴人之人員告知車輛可由後門或側門進出
，即認係雙方契約之約定，尚嫌速斷。又鑑定為一種調查證據之
方法，
鑑定人或受囑託之機關或團體依其特別知識就鑑定事項加
以判斷，本應詳盡說明其獲得鑑定結論之理由，所得之鑑定意見
僅係供作法院判斷事實之證據資料，其可採
與否，法院仍應踐行
調查證據之程序而後定其取捨。觀之兩造間訂立之買賣契約書（
一審卷㈠第18-97頁、卷㈡第18-28頁）及附表㈠所示標的，被上
訴人購買之房屋樓層、面積似各不相同，所附停車位數目為3至9
個不等，衡諸
經驗法則，車道出入方式之改變對於停車位之使用
影響較大，所附停車位愈多者，所受影響理應愈大。系爭鑑定似
均以8樓建物、面積162.9坪為估價基準（一審卷㈡第134、144頁
），則其認定附表㈠標的之房價一律減損2.96% ，所憑依據為何
，
猶待進一步釐清。且葉係於100年8月間向上訴人購屋，為原
審認定之事實。系爭鑑定以99年12月30日作為估價基準日，是否
符合葉購屋當時之交易情形，亦滋疑問。況依系爭鑑定報告記
載，似見鑑定會勘當日，僅由被上訴人表示意見，上訴人則未到
場表示意見（一審卷㈡第122、131頁）。原審未詳為調查，徒憑
上開鑑定意見，即採為
裁判之依據，無異將法院採證認事之職權
委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據方法之趣旨，殊有違背。
上訴論旨，指摘原
判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 李 文 賢
法官 陳 毓 秀
法官 王 金 龍
法官 陳 玉 完
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 8 月 10 日