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最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第1582號 上　訴　人　陳弘洲即全家企業社 訴訟代理人　吳順龍律師 　　　　　　黃佩成律師 被 上訴 人　恩慈生物科技有限公司 法定代理人　葛俊言 上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國109年7 月31日臺灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（ 109年度上更一 字第 6號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。 理 由 一、本件上訴人主張：伊向被上訴人（原名恩慈醫療器材有限公 司）承租其所有門牌號碼為花蓮縣花蓮市○○路○段○○號0至 0 樓房屋（下稱系爭房屋）經營旅宿業，兩造於民國105年4 月26日簽立租賃契約（下稱系爭租約）並辦理公證，約定租 期自民國 105年4月1日起至115年3月30日止，每月租金新臺 幣（下同）30萬1000元，伊依約給付押金 180萬6000元（下 稱系爭押金）予被上訴人。詎被上訴人法定代理人葛俊言竟 於106年 6月間（6月10日、11日、27日），屢以強制力禁止 伊員工（黃瑞潔、蔡夢妮）及伊進入系爭房屋，嗣更將系爭 房屋供他人使用，顯已違反系爭租約約定及民法第 423條規 定，伊以口頭催告被上訴人交付系爭房屋予伊使用，被上訴 人拒不履行，爰以106年8月4日起訴狀繕本及107年 5月15日 民事辯論意旨狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。系爭 租約已經伊合法終止，爰依系爭租約第 8條第1項第2款約定 ，請求被上訴人返還系爭押租金等情。求為命被上訴人給付 180萬6000 元及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息 之判決。 二、被上訴人則以：伊未阻擋上訴人或其員工使用系爭房屋，伊 於106年6月27日僅阻止上訴人將物品搬走。上訴人未依約給 付106年5月份租金，縱伊於106年6月27日後不提供系爭房屋 與上訴人使用，亦屬行使同時履行抗辯權與留置權，上訴人 以起訴狀繕本送達終止租約，並不合法。伊 106年9月7日答 辯狀中提及上訴人未給付 106年5、6月份租金60萬2000元， 系爭租約終止之時間應為106年9月7日。上訴人積欠 106年5 月至8月租金計120萬4000元，另依租約約定上訴人須給付相 當4個月租金之違約金120萬4000元，伊以系爭押金抵扣，上 訴人不得請求返還系爭押金等語，資為抗辯。 三、原審維持一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以： 兩造於105年4月26日簽立系爭租約，約定上訴人以每月租金 30萬1000元向被上訴人承租系爭房屋經營旅宿業，上訴人已 交付押金 180萬6000元。稽之證人即上訴人員工黃瑞潔、蔡 夢妮於本件審理，及另件偵查中所述，無從證明被上訴人法 定代理人葛俊言或其父，於106年6月10日、11日以強制力禁 止該2人進入系爭房屋內，參諸上訴人以106年 6月14日函被 上訴人，請求准予於同年 6月15日終止系爭租約，且其自承 同年月20日已未使用系爭房屋等情，可見106年6月15日前， 系爭房屋仍由上訴人支配。縱葛俊言曾稱阻止上訴人進入系 爭房房內等語，惟依證人即106年6月27日至現場處理之員警 藍瑞益於偵查中所述，及上訴人所提照片，尚無從證明被上 訴人於該日有施強暴脅迫，禁止上訴人進入系爭房屋內之事 實。上訴人未舉證證明106年6月27日以後，被上訴人有再阻 止其進入系爭房屋之事實，其主張因可歸責於被上訴人事由 ，致其無法繼續使用系爭房屋，以起訴狀繕本送達被上訴人 終止系爭租約，難認有據。系爭租約第3條第4項約定「承租 人如有遲延給付租金之情形，經出租人催告後逾期 1個月未 給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人」。被上訴人 於106年6月13日發函催告上訴人給付106年5月份之租金，為 上訴人所不爭，則上訴人倘有遲延給付租金之情，被上訴人 得請求給付違約金。系爭租賃標的其中5間房，自 106年8月 間起始由葛俊言之父提供予第三人使用，被上訴人至少得請 求上訴人給付106年5、6、7月份之租金 90萬3000元，及該3 個月之違約金90萬3000元，合計為 180萬6000元。系爭租約 未禁止出租人以押金扣抵承租人應付之租金及違約金，被上 訴人以系爭押金扣抵上開租金、違約金，上訴人請求被上訴 人返還系爭押金，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 四、查系爭租約第3條第4項約定「承租人如有遲延給付租金之情 形，經出租人催告後逾期 1個月未給付者，應按當月租金加 倍付違約金給出租人」（見一審卷第10頁）。原判決未敘明 上訴人經被上訴人催告給付系爭租約 106年6、7月租金後， 逾 1個月仍未給付之事實（參見原判決第20頁），遽認被上 訴人因上訴人未給付 106年6、7月租金，得請求上訴人給付 該 2期租金未付之違約金，已有判決不備理由之違法。又契 約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債 務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其 為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以 免對債務人造成不利，此觀民法第 250條之規定及其修正理 由自明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同 法第 252條亦有規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可享受之一切利益為斟酌之標準。倘違約金係 損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際所受之積極 損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。原法院 審判長未依民事訴訟法第199條第1項規定，命兩造就系爭約 定之違約金性質及是否過高為適當完全之辯論，亦有可議。 上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。末 查原判決認系爭租約租賃標的中 5間房，自106年8月間起由 葛俊言之父提供予第三人使用（見原判決第20頁），則兩造 間系爭租約是否已終止？案經發回，宜併予釐清，附此敘明 。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 7 月 9 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 林 恩 山 法官 吳 青 蓉 法官 黃 麟 倫 法官 吳 美 蒼 法官 滕 允 潔 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 110 年 7 月 15 日