最高法院民事判決 110年度
台上字第2109號
上 訴 人 劉武憲
訴 訟
代理 人 温令行
律師
被
上訴 人 宏昱建設開發股份有限公司（原判決誤載為宏昱
兼
法定代理人 李 英
共 同
訴 訟代理 人 王建強律師
王韻茹律師
上列
當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國109 年
12月9日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107 年度消上字第4
號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠
駁回上訴人對被上訴人宏昱建設開發股份有限公司
請求再給付新臺幣壹佰零柒萬叁仟柒佰壹拾陸元本息；對被上訴
人李英請求再給付新臺幣壹佰壹拾萬叁仟零肆拾肆元本息；如一
被上訴人為給付，另一被上訴人於給付範圍內同免給付責任之上
訴，㈡駁回上訴人其餘
追加之訴，㈢命上訴人於被上訴人宏昱建
設開發股份有限公司交付門牌號碼為臺南市○○區○○里○○○
路○○○號3樓之2 房屋之同時，給付新臺幣肆拾萬貳仟陸佰肆拾玖
元，
暨各該
訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、
本件原審駁回上訴人請求被上訴人宏昱建設開發股份有限公
司（下稱宏昱公司）再給付新臺幣（下同）107萬3,716元本
息、被上訴人李英給付110萬3,044元本息之上訴；就上訴人
之追加之訴，命宏昱公司給付544 元本息，及命於上訴人給
付40萬2,649元時交付編號E2-3 房屋（下稱
系爭房屋），並
駁回其餘追加之訴，係以：
㈠ 上訴人主張其分別向李英、宏昱公司買受坐落臺南市○○區
○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及其上系爭房屋（下稱
系爭房地），並於民國103年9月25日簽立預售屋
買賣契約（
下稱系爭契約），
惟被上訴人未依約履行：1 、系爭房地之
廣告載明公設比為百分之28，實際登記之公設比為百分之32
，減少系爭房屋之市場交易價值，
一部請求宏昱公司給付 5
萬元。2、系爭房地於104年12月4 日領得使用執照，未依約
於6個月即105年6月3日以前交付該房地，應依系爭契約第15
條第1項第4款約定計算
遲延利息，一部請求34萬7,730元。3
、伊雖於105年2月2 日登記為系爭房地
所有權人，然該房屋
不符契約本旨，依系爭契約第18條第3 項約定，應由宏昱公
司負擔105年、106年房貸利息6萬0,302 元。4、宏昱公司依
約應於103年10月1日開工卻延至同年12月31日始開工，應依
系爭契約第11條約定計付遲延利息6萬3,720 元。5、系爭房
地尚未交付，宏昱公司應依系爭契約第21條第2 項約定負擔
105年、106年房屋稅714元。6、宏昱公司違約增加房屋公設
比，且該房屋有瑕疵，
乃惡意詐害
消費者，應依
消費者保護
法（下稱消保法）第51條規定賠償一倍
懲罰性賠償金55萬1,
794 元。另李英應就
上開請求及第一審命宏昱公司給付之系
爭房屋瑕疵減少價金2萬7,400元，及房屋稅1,928 元負不真
正
連帶給付責任。
嗣於原審主張：宏昱公司遲延交付系爭房
屋，追加請求系爭契約第15條第1項第4款約定之遲延利息38
2萬2,550元、第18條第3項約定之貸款利息32萬6,447元、第
21條約定之地價稅、房屋稅2萬8,969元及第15條第4 項約定
之水電費6,344元，及各自108年6月6日起至交付系爭房屋之
日止，
按日給付3,805元
等情，
爰依系爭契約及
民法第227條
、第354條、第179條規定，請求宏昱公司再給付107萬3,716
元、李英再給付110萬3,044元，及均自105年10月25 日起算
之法定遲延利息；暨被上訴人應給付418萬4,310 元及自108
年6月17 日起之法定遲延利息（上訴人就其中原審判決其勝
訴部分即命宏昱公司給付544 元本息，提起上訴部分，另以
裁定駁回）、各自108年6月6 日起至交付系爭房屋之日止按
日給付3,805 元，並均負不真正連帶責任，宏昱公司應交付
系爭房屋與上訴人之判決。
㈡
惟查：1、系爭房地之銷售廣告記載建物公設比為百分之 28
，雖與完工後實際登記比例為百分之32不合，惟差距不大，
參酌臺中市大臺中建築師公會鑑定報告，應認不影響市場交
易價格，且上訴人取得之房屋面積增加8.05平方公尺，其價
值依契約價格計算達43萬0,702元，然依系爭契約第5條約定
面積誤差找補以百分之2計5萬5,370 元為限，
難認受有損失
，上訴人主張系爭房屋實際公設比增加致減少其市場交易價
值，宏昱公司應賠償5 萬元，自無可取。2、系爭房屋於104
年12月8日領得使用執照，依系爭契約第15條第1項第4 款約
定，應於105年6月8日前交屋，宏昱公司於同年5月18日通知
上訴人交屋，上訴人雖主張系爭房屋瑕疵未完成交屋，然該
屋經
鑑定人認定之瑕疵，如更換無熔絲開關、加裝漏電斷路
器、應更換或增設插座、中性線/ 火線反接之改正等，瑕疵
甚微修補費用僅2萬7,400元，宏昱公司雖應修繕然不負遲延
責任，其於105年6月8 日以準備給付之事實通知上訴人以代
提出，無遲延情事。上訴人主張宏昱公司未依債之本旨提出
給付，應依系爭契約第15條第1項、第4項及第21條約定
給付
遲延利息、水電費、貸款利息，均無可取。宏昱公司於 105
年5 月18日以簡訊通知上訴人交屋，依系爭契約第21 條第1
項、第2 項約定，上訴人請求逾宏昱公司同意負擔之地價稅
544 元（105年2月1日至同年5月21日）及房屋稅1,928 元（
105年2月1日至同年5月21 日）部分，亦無可取。3、系爭契
約第11 條第1項約定，系爭房地之建築工程應於103年10月1
日前開工，該建築工程開工，包括施作建築主體工程前應完
成之擋土牆雜項工程，宏昱公司於103年7月10 日取得（103
）南工雜字第00033號擋土牆雜項執照、同年月28 日開工，
未逾系爭契約第11條第1 項前段約定之開工日期，上訴人主
張逾期開工應給付遲延利息，自無可取。4 、系爭房屋之公
設比自百分之28增加至百分之32，
非屬瑕疵，且與商品或服
務安全之危險
無涉。系爭房屋
縱有瑕疵，其修復費用僅2 萬
7,400 元，相較房地總價尚屬輕微，且該瑕疵項目如更換無
熔絲開關、加裝漏電斷路器、中性線/ 火線反接改正，均屬
施工疏失，尚難認該當消保法第51條規定之惡意詐害。上訴
人主張宏昱公司應給付懲罰性賠償金，
尚無可採。末上訴人
主張李英應就系爭契約之履行與宏昱公司負不真正連帶責任
，惟其主張之
瑕疵擔保、
不完全給付等均係基於房屋買賣預
售契約而來，房屋、土地買賣預售契約雖係聯立契約，然各
依所訂契約負履行責任。上訴人主張李英應與宏昱公司就系
爭契約之履行負不真正連帶責任，亦無可取。又依系爭契約
第15條第1項第3款約定，上訴人繳清契稅、規雜費、面積誤
差找補、貸款差額利息等計40萬2,649 元，與宏昱公司之交
屋義務間，具有對待給付之性質，且依系爭契約第15 條第1
項第3 款約定，上訴人有先給付義務，則宏昱公司就其交屋
義務為同時履行
抗辯，要求上訴人提出40萬2,649 元，自屬
可採等詞，為其論斷之基礎（未繫屬本院部分，不予贅述）
。
二、查系爭契約第15條第1項第2款約定：「賣方就契約約定之房
屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」（見一審卷㈠第
15頁），而系爭房屋有應更換無熔絲開關、加裝漏電斷路器
、更換或增設插座等瑕疵，為原審所認定，上訴人主張依系
爭契約第15條第1項第2款約定，宏昱公司通知交屋之日即應
完成瑕疵修繕，然其通知交屋未完成修繕，其已陷於給付遲
延等語（見原審卷㈠第366頁、第524頁至第525 頁），此攸
關宏昱公司於105年5月18日通知交屋，是否符合債之本旨，
自待釐清，原審未詳加探求
兩造上開約定之真意，逕認宏昱
公司已依債之本旨提出，
不無可議。次按消保法第51條規定
企業如故意或過失造成消費者損害，消費者得請求懲罰性賠
償金。企業經營者負消保法之懲罰性賠償金責任者，不以故
意行為為限，亦包括未盡注意義務之過失行為。原審以系爭
房屋瑕疵係屬被上訴人施工疏失，並非惡意侵害，即認不該
當消保法第51條規定之懲罰性賠償要件，未免速斷。又上訴
人主張被上訴人同列為系爭契約之賣方，於各該條文
所載之
賣方未區分土地或房屋，且系爭房屋不能與系爭土地分離，
兩者具一體性，李英應就宏昱公司所負上開契約義務負不真
正連帶責任，提出系爭契約書為證（見一審消字卷㈠第 195
頁、補字卷第78頁背面至第83頁），原審未說明其不可採之
理由，即認上訴人僅能請求宏昱公司給付，不無可議。再按
同時履行抗辯權之行使，乃於他方請求時，拒絕自己之對待
給付，當事人之一方提起訴訟請求他方給付時，他方固得以
同時履行抗辯為
防禦方法，然基於辯論主義，自需他方已為
同時履行抗辯之事實上主張，法院始得斟酌而為
裁判。宏昱
公司在原審陳稱：伊未主張同時履行抗辯等語（見原審卷㈡
第20頁），乃原審命上訴人於宏昱公司交付系爭房屋之同時
給付40萬2,649元，自有未合。原審命宏昱公司為40 萬2,64
9 元之對待給付既無可維持，
本案給付即命宏昱公司交付系
爭房屋亦失所依附。末查上訴人於原審追加聲明，請求被上
訴人「各給付」上訴人418萬4,310元本息（見原審卷㈡第38
頁），惟原判決於事實及理由欄此部分記載之聲明係被上訴
人「給付」上訴人418萬4,310元本息（見原審卷㈡第62頁）
，與上訴人上開聲明似有不符，
猶待釐清。上訴論旨，指摘
原判決該部分違背
法令，求予廢棄，非無理由。
三、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 陳 麗 玲
法官 謝 說 容
法官 黃 書 苑
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日