最高法院民事判決 110年度
台上字第215號
上 訴 人 陳 昱 廷
訴訟
代理人 莊
惟 堯
律師
被
上訴 人 一福開發股份有限公司
法定代理人 呂 淑 容
被 上訴 人 游張燕玉
共 同
訴訟代理人 莊 志 成律師
上列
當事人間請求酌減
違約金等事件，上訴人對於中華民國 109
年1月14日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第176 號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於
駁回上訴人之上訴及該
訴訟費用部分廢棄，發回臺灣
高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國102 年間以新臺幣（下同）1605萬
元向被上訴人游張燕玉購買其所有坐落新北市○○區○○段○○
○○○○○○○ ○號土地
應有部分，及向被上訴人一福開發股份有
限公司（與游張燕玉合稱被上訴人）購買預定在
上開土地興建
之「上河園」建案（下稱
系爭建案）D6-14F房地（下稱系爭房
地），於簽訂土地、房屋預定
買賣契約書（依序稱系爭土地買
賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），陸續繳付
訂金、簽約金、開工款及購屋價款計310 萬元後，即未
按期付
款，被上訴人因而於106年11月2日發函通知解除系爭買賣契約
，並依系爭土地買賣契約第19條第2項第1款、系爭房屋買賣契
約第25條第2項第1款約定（合稱系爭約款），沒收總價15% 即
240 萬7500元（下稱系爭價金）作為違約金。然系爭房地並無
被上訴人銷售系爭建案時
所稱之面向綠地及建物間具有寬闊棟
距，有廣告不實情形；且系爭約款沒入價金15% 作為違約金，
過高而顯失公平，應予酌減。
爰依
民法第259 條及
不當得利之
規定，求為命被上訴人如數返還系爭價金，及自
起訴狀繕本送
達
翌日起加付法定
遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述
）。
被上訴人則以：銷售廣告未標示棟距尺寸，因呈現角度不同，
產生視覺感受落差，無以此陷
消費者錯誤之意，且系爭買賣契
約已檢附相關建照平面圖供消費者審閱，無從以此撤銷詐欺或
解除契約。上訴人簽約後未依約繳納買賣價金，經伊以
存證信
函解除系爭買賣契約，並沒入系爭價金作為違約金，作為其價
格跌落、委託房屋代銷公司佣金（買賣價金6%）之損害，金額
尚屬相當，無酌減必要等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：
被上訴人並無以不實廣告詐欺上訴人購買系爭房地情事，上訴
人不得據此撤銷購買該房地之意思表示，及依不當得利規定請
求被上訴人返還系爭價金；上訴人因未依約繳納買賣期款，被
上訴人已以存證信函催告並解除系爭買賣契約，該買賣契約合
法解除，被上訴人依系爭約款得沒入系爭價金作為違約金，該
違約金約定並未過高，
無庸酌減。上訴人依民法第259 條及不
當得利之規定，請求被上訴人再給付240 萬7500元本息，為無
理由等詞，為其判斷之基礎。
本院廢棄發回之理由：
按當事人得約定
債務人於
債務不履行時，應支付違約金，惟約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條
第1項、第252條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，
須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡
量標準。債務已為一部履行者，亦得
比照債權人所受之利益減
少其數額。倘違約金係
損害賠償總額預定性質者，尤應
衡酌債
權人實際上所受之
積極損害及
消極損害，以決定其約定之違約
金是否過高。依系爭買賣契約關於違約處罰之約定，
兩造以系
爭約款所定之違約金，似屬損害賠償額預定性質之違約金；上
訴人於被上訴人通知解除契約之前，已繳納價金共310 萬元，
為原審認定之事實。則就上訴人已履約部分，被上訴人是否未
受有利益？倘受有利益，其情為何？原審於審酌沒收之違約金
是否過高時，未併予審酌，已有疏略。另系爭建案銷售廣告各
建物之棟距（原審卷㈠319 頁上圖），經比對該建案現場照片
（同上卷319 頁下圖），及依被上訴人所提系爭買賣契約附件
二平面圖之棟距尺寸比例尺1/469（同上卷273頁）換算後（同
上卷303、305頁），似有較窄之情，上訴人並以被上訴人提供
之系爭建案廣告圖示（同上卷235 頁），主張該建案棟距因素
與其購屋意願有關，似
非全屬無稽。上均與系爭約款所定違約
金應否酌減及如何酌減攸關，自有調查審認必要。原審復未就
相關違約金有無過高而應予酌減之事實，曉
諭兩造提出攻防及
為
適當完全之辯論，即逕認系爭買賣契約約定之違約金尚屬適
當，無庸酌減，遽為上訴人不利之論斷，自屬速斷。上訴論旨
，指摘原判決此部分違背
法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、
第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 李 文 賢
法官 謝 說 容
法官 林 玉 珮
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 5 月 13 日