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最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第2437號 上　訴　人　直興企業股份有限公司（下稱直興公司） 法定代理人　楊梓鑫 上　訴　人　直達企業股份有限公司（下稱直達公司） 法定代理人　吳麗花 共　　　同 訴訟代理人　孫銘豫律師 被 上訴 人　時鐘陳國際有限公司 法定代理人　陳茂發 訴訟代理人　洪明儒律師 上列當事人間請求確認所有權存在等事件，上訴人對於中華民國 109年8月11日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（108 年度重上 字第118號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人備位請求被上訴人拆屋還地及給付不當得 利之上訴、追加給付不當得利之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄， 發回臺灣高等法院臺中分院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 一、上訴人主張： ㈠直興公司前於民國61年間取得坐落臺中市○○區○○段○○ ○○段○○地號）1069、1079地號土地，陸續興建第一審判 決附圖（下稱附圖）編號A及部分之編號B建物。迨直達公司 再購入1112、1122 地號土地（上4筆土地，合稱系爭土地） ，伊等乃擴大B建物、興建附圖編號C、D、E、F廠房（下稱C 至F 廠房），各該建物、廠房均為伊等所有。伊等曾與被上 訴人就上述建物、廠房（改制後門牌臺中市○○區○○路 0 段000號、236號，下各稱其號），先後簽訂原判決附表（下 稱附表）一所示內容之甲、乙、丙租約。租約期滿後，被上 訴人表示僅願續租236 號4戶店面（即A建物）及其基地，並 覓訴外人華銘國際股份有限公司（下稱華銘公司）向伊等承 租其餘房地（即B 建物及C至F廠房），各方遂分別簽訂附表 一、二所示丁、子租約，被上訴人更擅與華銘公司簽訂附表 二所示丑租約收取租金。嗣華銘公司因丑租約與被上訴人發 生另案訟爭，被上訴人竟主張C至F廠房為其所有。爰先位求 為確認C、D、E廠房為直興公司所有（其中E廠房部分，係於 原審為訴之變更）、F廠房為直達公司所有之判決。 ㈡倘認C至F廠房係被上訴人拆除原建物後重建，兩造就系爭土 地並無不定期租賃關係，被上訴人實為無權占用等情。爰備 位依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人拆除C至F廠房 ，返還1069、1079（原判決誤載為1112、1122）地號土地予 直興公司，返還1112、1122（原判決誤載為1079、1069）地 號土地予直達公司，並依不當得利法律關係，求為命被上訴 人給付直興公司新臺幣（下同）66萬9,722 元本息、直達公 司61萬3,554元本息，及自109年7月1日起至返還土地止，按 年給付直興公司8萬8,172元、直達公司8萬1,162元（其中21 萬9,613元、20萬2,576元各本息及按年給付部分係於原審擴 張或追加）之判決（未繫屬本院者，以下不贅）。 二、被上訴人則以：伊向上訴人承租者實為附圖編號A、B建物、 舊有磚造廠房，及原C至F建物之坐落基地，僅因雙方不諳法 律，未區分房屋租賃與基地租賃。現有C至F廠房皆為伊基於 所有之意思，獨自出資委外拆除舊建物後重建，無論使用及 構造上均具獨立性，應由伊原始取得所有權，與孰為納稅名 義人無涉。又丙租約於101 年12月31日屆期後，伊仍使用各 該基地，上訴人未為反對表示，且繼續收受租金，兩造就 C 至F 廠房之坐落基地，已成立不定期限租賃契約，伊非無權 占用系爭土地等語，資為抗辯。 三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其等之上訴及 追加之訴，理由如下： ㈠本件1112、1122地號（重測前依序為○○○段340-4、341-2 8地號）及1069、1079地號（重測前依序為○○○段340-1、 341 地號）土地，分別為直達公司、直興公司所有。上訴人 自94 年2月16日起共同或由直興公司與被上訴人簽訂甲、乙 、丙租約，再於102年6月19日由直興公司分別與被上訴人、 華銘公司簽立丁、子租約，被上訴人則於同年月28 日就234 號、236 號所擁有之廠房及設備，與華銘公司締結丑租約。 嗣華銘公司以丑租約之租賃標的物非被上訴人所有，無權出 租，另案訴請被上訴人返還押金及租金，然受敗訴判決確定 。 ㈡另案法院依職權函調歷年航照圖比對各該建物後，發現原有 舊廠房已不存在，C至F廠房係拆除後重建之新廠房，於構造 及使用上均具獨立性，且經原審履勘現場確認屬實。復參被 上訴人就其所辯94 年4月間經上訴人同意，自行出資委外新 建C至F廠房、整修A、B建物各節，業據提出與現狀大致相符 之平面圖等件為憑，並有訴外人賴明興於另案證述在卷，且 被上訴人實際承租範圍相同之甲、乙、丙租約均無C至F廠房 等情，堪認兩造約定之租賃標的物，實為A、B建物、舊有磚 造廠房及C至F廠房坐落之基地，C至F廠房係被上訴人為符合 自己需求而出資興建，應原始取得所有權，要難僅因上訴人 繳納房屋稅，即異其認定。 ㈢上訴人於101 年12月31日丙租約期滿後，並未反對被上訴人 繼續使用C至F廠房及系爭土地，且收取102 年1月至6月之租 金25萬元，兩造就系爭土地已成立不定期限租賃關係。又兩 造及華銘公司三方於各簽訂子、丁、丑租約前即有互動，其 等就其間權利義務關係，已預先規劃。由證人張維軒證述內 容，可知兩造與華銘公司議約過程，上訴人並未否認被上訴 人有出租C、D、E 廠房予華銘公司之權益。被上訴人係基於 兩造間不定期限租賃關係占有系爭土地，即非無權占有，亦 不成立不當得利。 ㈣從而，上訴人先位請求確認C至F廠房分別為其等所有；備位 請求被上訴人拆除C至F廠房，將土地分別返還，及給付相當 於租金之不當得利，均為無理由，擴張或追加之不當得利請 求，亦不應准許。 四、本院之判斷： ㈠關於廢棄發回（即原審駁回上訴人備位請求拆屋還地、給付 不當得利之上訴及追加之訴）部分： 1.按民法第451 條租賃期滿後默示更新為不定期限繼續契約之 規定，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其 他契約內容則未變更，仍繼續有效。又承租人於租賃期限屆 滿後，仍為租賃物之使用收益，出租人未即表示反對之意思 者，固視為以不定期限繼續契約，然當事人非不得以合意終 止該租賃關係。兩造原約定之租賃標的物，為A、B建物、舊 有磚造廠房及C至F廠房坐落之基地，上訴人於101 年12月31 日丙租約租期屆滿後，並未反對被上訴人繼續使用C至F廠房 及系爭土地，且收取102 年1月至6月之租金25萬元，兩造就 系爭土地已成立不定期限租賃關係，為原審認定之事實。依 上說明，該不定期限租約，即應以丙租約原訂條件（租期除 外）為權義內容。而兩造約定丙租約之租金為「每月7萬5,0 00元」，租賃標的物為234號全部、236號（其中保留右一樓 上供直興公司使用）（一審卷一24頁）；102年6月19日簽訂 之丁租約，則係由被上訴人以「每月2萬元」承租「236號共 計4戶店面及其建築基地」為租賃條件（一審卷一29 頁背面 ），可見丁租約與丙租約就租金、標的物等契約必要之點， 均有不同之約定。縱認上開不定期限租約之標的物與丙租約 相同，至簽訂丁租約前之近半年期間，雙方同意租金為25萬 元，然丁租約之租賃標的物既小於丙租約及上開不定期限租 約，且租金顯低於丙租約，或該不定期限租約期間支付租金 25萬元所換算者。倘自丁租約簽訂後，雙方不再依丙租約或 上開不定期限租約履行，被上訴人僅依丁租約按月給付2 萬 元租金，則能否謂該另成立之不定期限租約，未因丁租約之 簽訂而終止，致被上訴人得據該不定期限租約，主張有權占 有系爭土地，尚非無疑。原審未推闡探究，遽以該不定期限 租約，作為被上訴人得占有系爭土地之權源依據，並認不成 立不當得利，已有可議。 2.次按未辦理保存登記建物之所有權，原則上固由出資建造者 取得，並得自由使用收益，然該建物是否有權占有坐落之土 地，要屬別一問題。倘土地所有人有所爭執，自應由建物所 有人就有權占有之事實，負舉證證明之行為責任。土地所有 人縱知悉建物所有人將建物出租他人，然何以可據此推論出 該建物即有使用土地之權利？攸關土地所有人請求排除侵害 及返還不當得利是否有理由之判斷頗鉅，自應詳為調查審認 。丁租約之租賃標的既約定為「236號共計4戶店面及其建築 基地」，倘C至F廠房坐落之土地不在租賃範圍內，於被上訴 人證明其所有之上開建物仍有使用系爭土地權利之前，自不 得逕以兩造與華銘公司議約過程，上訴人並未否認被上訴人 有權出租C、D、E 廠房予華銘公司，而謂其不得本於所有權 為本件備位之訴之請求。乃原審僅以上訴人未否認被上訴人 有權出租C、D、E廠房予華銘公司，遽認其不得請求拆除C至 F 廠房並返還土地，暨給付不當得利，即有違證據法則，並 有判決不備理由之違誤。 3.上訴論旨，指摘原判決前揭部分違背法令，求予廢棄，非無 理由。 ㈡關於駁回其他上訴（即原審駁回上訴人先位請求之上訴及變 更之訴）部分： 原審關此部分斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，認定被上 訴人係經上訴人同意，自行出資委外拆除原有舊廠房，新建 符合自己需求、構造及使用上均具獨立性之C至F廠房，應由 被上訴人原始取得所有權，上訴人先位請求確認C至F廠房為 其等所有，要屬無據等情，維持第一審所為此部分上訴人敗 訴之判決，駁回其等此部分上訴及變更之訴，經核於法並無 違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使 ，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，不能認為有理由。末 查，原審就上訴人主張被上訴人非以自己所有之意思新建廠 房，建屋契約、追加工程報價單均為影本而無證據力各節， 已輔以其他相關單據文書、人證等證據資料，合法認定被上 訴人係為符合自己需求而新建廠房，並說明未詳載部分，於 判決結果無礙，不逐一論列之旨，尚非判決不備理由。至原 審就確認E 廠房為直興公司所有部分，漏未於主文諭知變更 之訴駁回，應由原審裁定更正。均附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第477 條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 沈 方 維 法官 鍾 任 賜 法官 張 競 文 法官 方 彬 彬 法官 陳 麗 芬 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 111 年 1 月 3 日