最高法院民事判決 110年度
台上字第2451號
上 訴 人 麗莊建設開發股份有限公司
法定
代理人 李昭賢
訴訟代理人 王國忠
律師
莊美貴律師
被
上訴 人 李爵君
上列
當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國110年1
月21日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（109年度消上字第2號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於
駁回上訴人之其餘上訴及該
訴訟費用部分廢棄，發回
臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國103年4月20日向上訴人購買明水
森林」社區建案（下稱
系爭建案）編號00棟0 樓之房地（即坐
落臺南市○○區○○段○○號土地、權利範圍160/10000，及其
上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○ 號0樓之0房屋，下稱系
爭房地），約定房屋價款新臺幣（下同）869萬元、車位價款1
42萬元、土地價款838 萬元，合計共1849萬元，並簽訂房屋預
定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）、土地預定買賣合約書（
下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約）。系
爭建案自同年5 月26日開工，上訴人遲至106年7月14日始完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施及取得使用執照
，遲延295 日完工，視同其違約。伊於同年月28日依系爭房屋
契約第13條第2項、第27條第1項、預售屋買賣
定型化契約應記
載及不得記載事項（下稱系爭預售屋契約記載事項）第24項第
1 款規定，向上訴人為
解除契約之意思表示，自得依系爭房屋
契約第27條第1項、系爭土地契約第11條第1項，及系爭預售屋
契約記載事項第24項第3款規定，求為命上訴人給付
違約金184
萬9000元本息之判決（第一審判命上訴人返還被上訴人495 萬
元本息，未據上訴人聲明不服；原審判決駁回被上訴人逾上述
金額之請求部分，亦未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：伊雖遲延完工295 日，
惟因可歸責於伊之天數僅
有18日，未達系爭房屋契約第13條第2項所定之3個月
期間，被
上訴人解除系爭房地契約並
非合法。被上訴人因違約拒絕受領
點交，伊已於109年1月20日通知被上訴人解除系爭房地契約，
被上訴人請求給付違約金有違
誠信原則，且違約金之約定亦屬
過高等語，資為
抗辯。
原審就
上開部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上
訴，係以如下理由，為其判斷之基礎：
㈠被上訴人於103年4月20日向上訴人購買系爭房地，約定房屋價
款869萬元、車位價款142萬元、土地價款838 萬元，合計1849
萬元，並簽訂系爭房屋、土地契約，被上訴人已繳房地價款49
5 萬元。系爭建案於103年7月31日實際開工，較原訂開工日逾
期66日，於106年7月14日取得使用執照，較自103年5月26日起
算850 個日曆天超過295日，為
兩造所不爭。
㈡依系爭房屋契約第13條第1 項前段之規定，已就工期計算明文
記載為「日曆天」，上訴人抗辯應以「工作天」為計算，並無
足採。綜參兩造不爭執事項、建造執照、系爭房地契約、客戶
變更設計總表、客戶申請工程變更展延工期彙整表、客戶變更
設計工期說明、臺南市政府工務局函、使用執照執行要點、水
利局函、地震災害後工程設施檢核表、建築物無障礙設施勘檢
檢視表、裁罰書、社團法人臺南市建築師公會鑑定報告（下稱
建築師公會鑑定報告）、臺灣省土木技師公會（下稱土木技師
公會）0206地震後結構安全鑑定報告、中央氣象局永康氣象站
降雨量逐日氣象資料等，及證人裘維平、郭鴻鑾、陳淑娟之證
述，相互以觀，上訴人抗辯施工期間因有：⑴污水及下水道審
查開工延宕66日、⑵美濃大地震結構檢測及安全鑑定停工94日
、⑶梅雨及颱風季節停工30日、⑷審照期間延長56日、⑸因登
革熱疫情經勒令停工29日、⑹客戶變更設計增加工程60日、⑺
外牆磁磚重新施工日數10日、⑻被上訴人遲延繳付各期房屋價
款17日，係不可歸責於伊之事由，應自逾期天數中扣除者，其
中就⑴、⑷、⑸、⑹、⑺、⑻部分：均不應扣除工期。就⑶梅
雨及颱風季節停工部分：應扣除16日工期，其餘則不應扣除。
就⑵美濃大地震結構檢測及安全鑑定停工部分：上訴人於 105
年2月6日美濃大地震後，依臺南市政府工務局函示，於同日進
行地震災後工程設施檢核，復因網路平台出現質疑系爭建案未
進行建築結構檢查之聲浪，於同年3 月29日委託土木技師公會
進行系爭建案結構安全鑑定，經該公會於同年5月9日檢送鑑定
報告。上訴人為確認工程設施安全無虞後再行繼續施工，符合
承購戶之合理期待及利益，更係履行社會責任之體現，所為委
託鑑定之41日期間，為系爭房屋契約第13條第1 項但書約定之
「因天災地變致不能施工」期間，該41日工期應予扣除。至上
訴人於美濃大地震發生後自行檢核工程設施，因無安全疑慮而
無停工之必要，此期間（105年2月6日至同年3月29日）共53日
工期，則不得扣除。
㈢依系爭房屋契約第13條第1項前段、第2項約定，及系爭預售屋
契約記載事項第12項之規定，
所稱完工之工期，應自實際開工
日起算850 個日曆天完工，始為合理。上訴人遲誤開工66日而
於103年7月31日實際開工，其自實際開工日起至系爭建案取得
使用執照之日止，共逾期229日，扣除不應列入工期之57日（1
6+41），系爭建案逾期完工日數為172日。
㈣系爭房地契約雖無賣方違反「開工及取得使用執照期限」時，
買方得解除契約及請求賣方賠償違約金之相關約定，惟依
消費
者保護法第17條第5 項規定內容及其立法意旨，系爭預售屋契
約記載事項第24項第3 款之規定，仍構成
買賣契約之內容。被
上訴人自得依上開規定解除系爭房地契約，請求賠償違約金。
被上訴人依約行使契約上之權利，並無違反誠信原則可言。上
訴人逾期66日開工，開工後逾期172日完工，合計逾期238日，
被上訴人於106 年8月1日解除系爭房地契約，其因上訴人違約
所受之損害，為逾期238 日不能占有使用處分系爭房地之利益
。經審酌上情，被上訴人請求之違約金，以酌減為依系爭房地
總價百分之10計算即184萬9000元，尚屬
適當。
本院廢棄原判決之理由：
㈠
按法院認定事實應依憑證據，而證據之證明力由法院依其自由
心證斷定之，法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之
結果，以判斷事實之真偽。取捨證據、認定事實固屬事實審法
院之職權，然其認定仍須合於
論理法則、
經驗法則與
證據法則
。
㈡查上訴人於105 年2月6日美濃大地震後，依臺南市政府工務局
函示，於同日進行地震災後工程設施檢核，復因網路平台出現
質疑系爭建案未進行建築結構檢查之聲浪，於同年3 月29日委
託土木技師公會鑑定，為原審認定之事實。卷附之當日檢核表
列載應檢核之工程項目共8項，檢核事項則係地震前12小時或7
日內，有無澆置之混凝土及有無模板支撐？是否完成結構體？
有無鋼構工程、塔式吊車、施工架、臨時擋土支撐或構台等，
所須載填內容則僅有「是」、「否」兩項欄位，及造成上開工
程之何項損害（見一審卷㈠第52頁），均屬簡易檢核之初判事
項，則系爭建案之各該工程設施縱經上訴人依檢核表逐項檢核
，是否足以確認系爭建案之各項工程設施安全無虞而應繼續施
工？
並非無疑。原審既認上訴人因網路平台出現質疑聲浪，而
於同年3 月29日委託鑑定，
迄至同年5月9日鑑定報告提出之日
止，屬於因天災地變致不能施工之事由，竟認上訴人於美濃大
地震發生當日自行檢核工程設施後，無需再經鑑定確認即應繼
續施工，尚嫌速斷。
㈢卷附之建築師公會鑑定報告謂：美濃大地震之災害影響社會大
眾及建築
主管機關針對建築結構安全之重視甚鉅，工程興建中
之建設公司配合停工進行建築結構安全檢測應為履行社會責任
之義務行為（見一審卷㈠第265 頁）；對照原審亦
肯認上訴人
於美濃大地震發生當日雖已進行地震災後工程設施檢核，惟因
網路平台出現質疑聲浪而委託土木技師公會鑑定，係符合承購
戶之合理期待及利益，更為履行社會責任之體現，則上訴人執
該鑑定報告結論，抗辯自105年2月6日美濃大地震迄至同年3月
29日委託土木技師公會鑑定之53日期間，亦不應列入遲延工期
，是否不可採？非無再為研求之餘地。倘上開期間不應列入遲
延期間，被上訴人因上訴人逾期完工不能占有使用處分系爭房
地之利益為若干？依系爭房地總價百分之10計算上訴人應賠償
之違約金額是否過高？自有再為斟酌之餘地。上訴論旨就原判
決之不利部分指摘為不當，聲明廢棄，非無理由。
㈣末查系爭土地契約之出賣人為
第三人（見一審卷㈠第17至20頁
），上訴人既非該契約當事人，被上訴人何以得向上訴人主張
該契約權利，案經發回應併注意及之，令當事人為說明及相關
之舉證。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、
第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 邱 瑞 祥
法官 林 玉 珮
法官 李 文 賢
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日