最高法院民事判決 110年度
台上字第2498號
上 訴 人 陳和順
訴訟
代理人 許世烜
律師
楊家明律師
被
上訴 人 匯智事業開發股份有限公司
法定代理人 邱保琪
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國 109
年12月29日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（109年度上字第1
58號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於核定租金及命上訴人給付
暨該
訴訟費用部分廢棄，發
回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件被上訴人備位之訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○
○○○號土地（下稱
系爭287、289土地，合稱系爭土地），及其
上門牌號碼臺南市○○區○○路0 段000巷000號之未辦保存登
記建物（下稱系爭建物）原為伊所有，因伊之
債權人於民國98
年間
聲請臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）98年度執字第25
29號執行事件為
強制執行，其中系爭建物於同年11月19日由第
一審共同
被告凃淑美拍定，同年月27日發給
不動產權利移轉證
書，凃淑美其後於106年3月20日再將系爭建物出售交付予上訴
人。系爭建物與系爭土地因法院強制執行而分屬不同人所有，
依
民法第425條之1規定，
推定系爭建物與系爭土地間有租賃關
係存在
等情。
爰求為命核定上訴人所有系爭建物占有系爭土地
自106年3月21日起之每月租金為新臺幣（下同）3 萬7438元；
上訴人應給付伊38萬620 元，及自判決確定
翌日起至清償日止
，
按年息5%計算之利息，並自107年2月起至系爭土地之拍定人
取得法院核發不動產權利移轉證書之前一日止，按月給付伊 3
萬7438元之判決（被上訴人依不當得利
法律關係為請求之先位
之訴，及備位之訴逾
上開請求部分，經第一、二審判決
駁回後
，未據聲明不服；其餘未繫屬部分，均不予贅述）。
上訴人則以：系爭土地自97年10月23日起即遭執行法院
查封，
被上訴人已喪失租金收取權及處分權，不能履行交付土地供伊
使用之出租人義務，伊於被上訴人交付系爭土地供伊使用收益
前，自得行使
同時履行抗辯權，拒絕給付租金。另系爭土地位
置偏遠、不便，核定之租金應以不超過土地申報地價年息百分
之1 為限等語，
資為抗辯。
原審核定上訴人占用系爭土地之每月租金為3 萬7438元，命上
訴人給付38萬620元本息，及自107年2月起按月給付3萬7438元
，係以如下理由，為其判斷之基礎：
㈠系爭建物與系爭土地原係被上訴人所有，系爭287土地面積71,
884.47㎡，系爭289 土地面積111.64㎡，系爭建物之基地坐落
面積為388.08㎡。系爭建物
嗣經被上訴人之
債權人聲請法院強
制執行，於98年11月19日由凃淑美拍定，同年月27日發給不動
產權利移轉證書。凃淑美嗣於106年3月20日將系爭建物出售予
上訴人，由上訴人取得系爭建物之事實上處分權，並占用系爭
土地全部
迄今。臺南地院於97年10月23日
假扣押查封系爭土地
，嗣以106年度司執字第7112號執行事件為
拍賣，於106年8月8
日由訴外人黃建亨等6 人拍定，
惟因上訴人主張優先承買權之
爭議，執行法院迄未核發權利移轉證明書，系爭土地現仍登記
為被上訴人所有，為
兩造所不爭。
㈡系爭土地全部為系爭建物之建築基地，依農業用地興建農舍辦
法第9條第2項第3款前段、第12條第2項之規定，足認系爭土地
除系爭建物坐落之位置外，其餘部分亦與系爭建物之使用有不
可分離之關係。上訴人既為系爭建物之受讓人，依民法第 425
條之1第1項規定，與被上訴人間就系爭土地之全部有租賃關係
存在。
㈢兩造就租金數額無法為協議，被上訴人主張依民法第425條之1
第2 項規定，訴請法院為核定，自屬有據。審酌系爭建物並未
臨接大馬路，坐落之系爭土地為農業區之耕地，附近均為農田
、魚塭，及被上訴人自陳規劃系爭建物作為休閒會館，惟實際
尚未完成規劃等情，認本件之租金額應以系爭土地申報地價之
年息2%計算，即每月3 萬7438元較為
適當，爰核定上訴人占用
系爭土地之每月租金額為3 萬7438元。上訴人
自認已占有系爭
土地之全部，並無行使同時履行
抗辯權可言。被上訴人備位之
訴依
租賃契約之
法律關係，求為命上訴人給付自106年3月21日
起至107年1月26日止之租金38萬620 元本息，及自107年2月起
至系爭土地之拍定人取得權利移轉證書之前一日止，按月給付
3萬7438元之判決，為有理由。
本院廢棄原判決之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋
所有
權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民
法第425條之1第1 項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與
人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須
以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值
為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使
用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。至因當
事人不能協議其租金數額，而由法院依同條第2 項規定，核定
之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比
較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為
決定。
㈡查兩造不爭執訴外人陳國鐘前於88年11月1 日，申請在系爭土
地及同段288 地號土地上興建儲藏室、豬舍㈠、㈡、㈢、㈣、
飼料調配室㈠、㈡、自用農舍、污水池、堆肥舍等
地上物，並
取得使用執照在案，惟並未辦理建物所有權第一次登記。又系
爭土地於原審審理時，僅有上開自用農舍及污水池，其餘之豬
舍、儲藏室及飼料調配室均已不存在（見原判決「事實及理由
欄」之㈨）。原法院另案受理107 年度重上字第36號事件而
於107 年5月3日
履勘系爭土地時，系爭建物之門窗及框、燈具
、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀，屋內外雜物堆積
，雜亂不
堪，無人居住使用。建物東側之鋼筋水泥造污水池沼
氣發電設備及堆肥舍已荒廢（見一審卷㈠第397至第417頁）。
而系爭287 土地面積71,884.47㎡，系爭289土地面積111.64㎡
，系爭建物之基地坐落面積為388.08㎡，亦為原審所認定，並
有系爭建物之拍賣公告
可參（見一審卷㈠第260 頁），似見上
訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積。原審
未遑詳
查究明上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物占用系爭土地之面
積為何？該建物是否尚有經濟價值？系爭土地上除系爭建物以
外，其他部分之使用現況為何？與系爭建物占用土地之使用上
有何不可分離之關係？俾審認兩造間就系爭土地成立租賃關係
之範圍及上訴人所受利益，憑以計算所核定之租金額數。
乃遽
認系爭土地全部為系爭建物之建築基地，已有認定事實未依憑
證據之違誤；復進而以系爭土地除系爭建物坐落之位置外，其
餘部分亦與系爭建物之使用有不可分離之關係為由，惟並未說
明其認定之依據，逕認兩造間就系爭土地面積之全部成立租賃
關係，並以之作為計算租金額數之基準，亦嫌速斷，並有判決
不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，
非
無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、
第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 邱 瑞 祥
法官 林 玉 珮
法官 李 文 賢
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日