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最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第3187號 上　訴　人　富聯國際物業有限公司 法定代理人　王林玉美 訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　蔡順雄律師 　　　　　　鄭凱威律師 　　　　　　陳宜鴻律師 上 列一 人 複 代理 人　翁呈瑋律師 上　訴　人　台灣肥料股份有限公司 法定代理人　黃 耀 興 訴訟代理人　陳添信律師 　　　　　　李宗憲律師 上列當事人間請求酌減違約金事件，兩造對於中華民國110年5月 18日臺灣高等法院第二審更審判決（109 年度重上更一字第80號 ），各自提起上訴，本院判決如下： 主 文 兩造上訴均駁回。 第三審訴訟費用由兩造各自負擔。 理 由 一、本件上訴人富聯國際物業有限公司（下稱富聯公司）主張： 伊於民國103年7月31日承擔訴外人王進財、王林玉美於 100 年3月3日購買對造上訴人台灣肥料股份有限公司（下稱台肥 公司）於臺北市南港區興建「日升月恆」預售屋（下稱系爭 建案）如原判決附表（下稱附表）1編號1、2、3之房地（下 合稱系爭不動產，不含土地合稱系爭房屋）之房屋土地預定 買賣合約（下合稱系爭契約），總價為新臺幣（下同）3 億 1438萬元，富聯公司分期繳納至103 年12月19日之第10期「 取得使用執照」期別，就編號1、2、3 房地價金已繳4071萬 元、1861萬元、1946萬元【詳如原判決附件（下稱附件） 1 、2、3所示】。嗣發現系爭房屋有附表2所示編號1至8 之瑕 疵，於104年5月14日發函（下稱0514函）通知台肥公司改善 ，伊得於台肥公司改善前拒絕履行繳納價金、提出辦理所有 權移轉登記及貸款文件、擔保本票等義務，是台肥公司於10 4年6月2日、7月7日催告伊履行義務，並於同年12月1日解除 系爭契約，均非合法。其後，台肥公司竟將系爭不動產出售 並移轉登記予他人，有可歸責事由致給付不能，伊得依民法 第256 條規定，解除系爭契約等情。（於原審追加）先位之 訴，依第179條、第259條規定，擇一求為命台肥公司給付47 15萬7000元，及各自附件1、2、3 所示「利息起算日」欄起 加付法定遲延利息之判決。縱認台肥公司合法解除系爭契約 ，惟系爭契約約定之違約金按系爭不動產總價15%計算（471 5萬7000元）過高，應酌減為按7%計算（921萬7594元），台 肥公司逾該金額沒收之3793萬9406元為不當得利等情。備位 之訴，依民法第251條、第252條、第179 條規定，求為命台 肥公司給付3793萬9406元，及自本判決確定翌日起加付法定 遲延利息之判決。 二、上訴人台肥公司則以：富聯公司前對伊提起請求返還價款訴 訟，已經臺灣臺北地方法院以105 年度消字第35號（下稱前 案）判決駁回確定，應受前案判決之既判力拘束，不得再為 本件請求。又兩造於前案已就系爭買賣契約是否解除之爭點 ，充分攻防並經法院實質審理後，認定伊合法解除系爭買賣 契約，具有爭點效，富聯公司不得再為相反主張，其先位之 訴為無理由。系爭買賣契約既經伊於104年12月1日合法解除 ，自得依系爭契約第26條第1 項約定，沒收富聯公司已繳價 款，按房地總價15% 計算之懲罰性違約金4715萬7000元，並 未過高，富聯公司主張酌減，並依不當得利法律關係，請求 返還逾其主張按7%計算之違約金數額，均屬無據等語，資為 抗辯。 三、原審以： ㈠富聯公司於103年7月31日承擔由王進財、王林玉美前向台肥 公司購買系爭不動產之系爭契約，繳納價金至103 年12月19 日之「取得使用執照」期別，就附表1編號1、2、3房地依序 繳納4071萬元、1861萬元、1946萬元（共7878萬元，原審誤 算為7887萬元）。台肥公司就系爭建案於103年12月4日取得 使用執照等情，為兩造所不爭。 ㈡前案訴訟係富聯公司起訴，主張台肥公司未交付與廣告相符 之系爭房屋，以受有詐欺為由，依民法第92條規定撤銷系爭 契約；或依民法第365條規定解除系爭契約，或請求減少15% 價金，或依系爭契約第26條第2 項約定解除契約，依民法第 179 條規定，請求返還4715萬7000元本息。本件先位之訴， 主張台肥公司未合法解除系爭契約，將系爭不動產出售並移 轉登記所有權予他人，有可歸責事由致給付不能，依民法第 256條規定解除系爭契約，依第179條、第259 條規定，請求 返還價金4715萬7000元本息。二訴訟之原因事實及請求權基 礎均不同，本件先位之訴自不受前案判決既判力所拘束。 ㈢依系爭契約第8條第1、3項，第9條第9項，第16條第1、2 項 ，第17條第1、3項，第26條第1 項等約定，富聯公司負有依 系爭契約所定期別繳納買賣價金，配合辦理房地所有權移轉 及辦理交屋之義務，如有遲延，即屬違約，台肥公司得依第 26條第1 項約定解除契約。查富聯公司繳納價款至第10期為 止，嗣以0514函通知台肥公司系爭房屋有附表2編號1至8 之 瑕疵，然依系爭契約第20條第3項、同條第5項第2款第1目約 定，富聯公司應於台肥公司通知辦理交屋期限內付清應負擔 之全部款項，並辦妥交屋手續；交屋係指契約第3 條之房屋 、汽車停車位（不含共有部分），富聯公司不得以共有部分 或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為 由，拒絕交屋及繳交應付款項；社區共有部分，台肥公司應 於完工後交該社區管理委員會（下稱管委會）。而附表2 編 號2、3之瑕疵，均不足影響富聯公司買受系爭不動產之價值 及效用，縱令台肥公司需予修繕，該費用與富聯公司未繳價 金（總價75%）顯不相當；其他編號1、4-8 均為共有部分或 公共設施之瑕疵，富聯公司不得以其等瑕疵及未經修繕為由 ，拒絕交屋及繳交款項，亦經前案判決認定。是富聯公司以 0514函主張同時履行抗辯，尚屬無據，其抗辯並無給付價金 遲延情事，即無可採。 ㈣台肥公司針對富聯公司0514函指述之房屋瑕疵，於104年7月 7 日覆函（下稱0707函）予富聯公司（送達該公司登記址臺 北市○○○路○段○○號7樓之7 ，下稱忠孝東路址），載明瑕 疵前已說明，請求富聯公司依約履行契約，系爭建案已取得 使用執照，提醒應付清系爭不動產款項，不得藉故拒絕或遲 延辦理交屋手續及保留款之旨，惟未獲富聯公司置理，台肥 公司再於同年12月1 日函知富聯公司（送達忠孝東路上址） ，為解除系爭契約並沒收富聯公司已繳價金之意思表示，有 上開信函及回執可稽。堪認台肥公司以書面催告富聯公司履 行契約義務未果後，於104年12月1日解除系爭契約，核與系 爭契約第26條第1 項約定相符，應屬合法。台肥公司於合法 解約後，將附表1編號1、2、3房地出售他人，自無違約。富 聯公司主張台肥公司有可歸責之給付不能情事，依民法第25 6條規定解除系爭契約，尚屬無據，則其先位依民法第179條 、第259 條規定，請求台肥公司返還沒收之價金4715萬7000 元本息，為無理由，不應准許。 ㈤台肥公司合法解除系爭契約，依系爭契約第26條第1 項約定 ，得沒收富聯公司已繳價金，作為重行出售房地所需費用及 稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金，金額以合約買賣總 價款之15% 為限。觀之上開約款後段另訂「台肥公司如另有 損害，並得要求富聯公司賠償」，可見富聯公司已付價金遭 沒收係充作懲罰性違約金。審酌台肥公司興建出售房屋當有 營業利潤，參考財政部就不動產投資開發、興建及租售業10 3年度同業利潤標準之淨利率為10%，按系爭不動產總價計算 為3143萬8000元；該公司因重行出售系爭不動產支出仲介費 用（423 萬6600元）；及富聯公司一部履行（已繳價金7878 萬元）而受有利益等一切情狀，認按總價15 %計算違約金為 4715萬7000元過高，應酌減為3143萬8000元，方屬適當。台 肥公司超逾上開金額沒收之1571萬9000元，為無法律上原因 而受有利益，致富聯公司受有損害，富聯公司備位依民法第 179 條規定，請求返還1571萬9000元及自本判決確定翌日起 計付法定遲延利息，為有理由，其餘請求，則不應准許。為 其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不 生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而將富聯公司（追加）先 位之訴駁回；備位之訴，將第一審所為富聯公司敗訴之判決 一部廢棄，改判台肥公司給付富聯公司1571萬9000元本息， 並駁回富聯公司其餘上訴。 四、本院判斷： ㈠按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反 強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事 人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。又物之出 賣人就其交付之買賣標的物，應負瑕疵擔保責任，買受人固 得請求出賣人補正，並得依民法第264 條規定行使同時履行 抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應 負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人 之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履 行抗辯之範圍應受「相當」之限制，始符公允。 ㈡經查： 1.綜合系爭契約第3條、第5條、第8條第1項、第9條第1項、 第16條第1、2項、第17條第1項、第20條第1項後段、第21 條等約款（見一審卷㈠第16、18、20-21、28-30、32、34 頁，附表1編號2、3 房地契約內容均同），可知富聯公司 就系爭不動產價金，部分自付，依已完成之工程進度所定 房屋土地付款表之規定繳款，其餘辦理貸款（編號1、2、 3房地貸款1億1376萬元、5191萬元、5422萬元）。兩造應 於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦稅費，台肥公司 於富聯公司依合約之付款辦法繳清房地移轉登記前應繳款 項及遲延利息時，辦理房地所有權移轉登記，俾辦理富聯 公司之銀行貸款抵押權設定手續。台肥公司應於使用執照 核發後6 個月內通知富聯公司進行驗收交屋手續，系爭房 屋就專有部分（附表1編號1、2、3房屋）、汽車停車位， 及共有部分（如社區綠化設施、地下層、屋頂突出物、安 全梯、電梯間等公共設施），分別由富聯公司及管委會成 立後驗收交付，富聯公司就專有部分驗收時，認有瑕疵或 未盡事宜，得在驗收單上要求台肥公司限期完成修繕，並 得於自備款保留房地總價5%作為交屋保留款，台肥公司應 於（專有部分）交付予富聯公司前完成修繕；富聯公司應 付清款項，辦理交屋手續。 2.系爭房屋所在「日升月恆」社區，係屬公寓大廈，參諸公 寓大廈管理條例第57條由起造人將公寓大廈共用部分、約 定共用部分與附屬設施設備、水電、機械設施、消防設施 及各類管線等，移交予管委會，與系爭契約就房屋專有及 共有部分採取分開交付之相同模式，即無不合。再自系爭 契約規範兩造履行義務之歷程觀之，台肥公司於使用執照 核發後6 個月內負有交付專有部分予富聯公司之義務，衡 以富聯公司驗收時，得就瑕疵記錄於驗收單上限期台肥公 司修繕，並以房地總價5%作為保留款；就共有部分之瑕疵 ，台肥公司於移交予管委會時仍應負責修繕，已足保障富 聯公司瑕疵擔保請求權之行使。又富聯公司需向銀行貸款 ，台肥公司需辦理房地所有權移轉，供富聯公司向銀行貸 款設定抵押權，俾取得貸款供付台肥公司餘款，兩造再進 行交屋手續，斯時管委會通常尚未成立，未得辦理房屋共 有部分之移交手續，因以系爭契約第20條第3 項、第21條 第2 項約定：共有部分須待管委會成立後接管維護，則富 聯公司辦理專有部分交屋時，不得以共有部分或公共設施 未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由，拒絕 交屋及繳交應付款項。斟酌前述台肥公司已將房地所有權 （全部）移轉，富聯公司始得向銀行貸款支付房地餘額之 狀態，足認上開約定對兩造權益均予保障，亦與公寓大廈 共有部分之接管維護現況相符，對富聯公司並無顯失公平 可言。 3.又系爭契約第26條第1 項約明：富聯公司如有違反本合約 第8條第3項逾期繳款…或第9 條貸款約定，或本合約之各 項規定，並經台肥公司以書面催告仍未於通知期限內履行 者，台肥公司得解除本合約，並「得沒收富聯公司已繳價 款，作為台肥公司重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵 償、損害賠償及懲罰性違約金」等語（見一審卷㈠第 38- 39頁）。原審尊重兩造上開約定，因以將台肥公司重行出 售支出仲介費用，另參考同業利潤之淨利率比例，及富聯 公司一部履行所受利益，綜合作為衡酌違約金之因素，據 以酌定違約金數額，亦無違誤。 ㈢原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，認定台肥公司 於103年12月4日取得系爭建案之使用執照，富聯公司僅繳納 系爭不動產價金至103 年12月19日第10期為止，嗣未再繳納 ，其以0514函主張系爭房屋有附表二編號1-8 之瑕疵，惟其 中關於專有部分之瑕疵，其修繕費用與未繳價金（不動產價 金75% ）顯然不相當，另不得以共有部分之瑕疵拒絕繳款， 因認富聯公司之同時履行抗辯，尚非有據，經核於法並無違 背。又台肥公司以0707函內容載明催告富聯公司付清系爭不 動產款項，雖未定有期限，惟自催告後經過相當期間，富聯 公司仍未為之，則台肥公司於104年12月1日依系爭契約第26 條第1 項約定，解除系爭契約，洵屬合法。原審進而依系爭 契約第26條第1項約定，審酌一切情狀，認約定按總價15%計 算之違約金過高，酌減為按10% 計算，亦於法有據。兩造上 訴論旨，徒就原審採證、認事之職權行使及其他不影響判決 結果之贅論，各自指摘原判決不利部分違背法令，聲明廢棄 ，均非有理由。末查富聯公司於上訴第三審後，始提出本院 於110年9月2日作成之110年度台上字第2214號判決，援引其 內所載系爭建案之資料，依民事訴訟法第476條第1項規定， 本院無從審酌，附此敘明。 五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第 481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 5 月 19 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 袁 靜 文 法官 陳 靜 芬 法官 石 有 為 法官 許 秀 芬 法官 林 金 吾 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 111 年 6 月 8 日