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最高法院民事判決　　　　　　　　　　110年度台上字第534號 上　訴　人　吉安開發建設股份有限公司 法定代理人　余永椿 訴訟代理人　陳佳瑤律師 　　　　　　吳佳育律師 　　　　　　葉昱廷律師 被 上訴 人　林香芸 　　　　　　邱冠綸 　　　　　　吳清萍 共　　　同 訴訟代理人　葉慶媛律師 上列當事人間請求撤銷法律行為等事件，上訴人對於中華民國10 9年5月27日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第488號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 一、本件上訴人吉安開發建設股份有限公司（下稱吉安公司）之 法定代理人已變更為余永椿，有公司變更登記表可佐（見本 院卷第91頁），其具狀聲明承受為吉安公司法定代理人續行 訴訟，核無不合，先予敘明。 二、被上訴人主張：伊於民國 102年10月至同年12月間分別與上 訴人簽訂房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上 訴人林香芸、邱冠綸、吳清萍依序購買上訴人所興建「聚堡 」建案（下稱系爭建案） B區B6、B5、B1別墅房地，各戶均 附有地下室停車位（下稱地下車位），詎上訴人於106年9月 間，以地下車位非系爭買賣契約範圍，要求伊各另以新臺幣 （下同） 385萬元價購，經多次協商，上訴人原法定代理人 陳天賜於同年11月25日要求伊當場決定購買，否則價金將提 高至 600萬元，地下車位出售他人後，一樓與地下室間之電 梯或樓梯通道將以水泥封死，電梯只能停在一樓，伊因急迫 、輕率、無經驗而簽立車位買賣契約暨協議書（下稱系爭協 議書），同意各給付地下車位買賣價金 315萬元，並拋棄對 上訴人違約金之請求權，依當時之情形顯失公平。伊已給付 該約定價金（林香芸部分給付 300萬元），且因上訴人遲延 取得使用執照，林香芸、邱冠綸、吳清萍依序得請求上訴人 給付違約金 77萬4,080元、56萬0,880元、73萬3,080元。爰 依民法第74條第1項、第179條規定、系爭買賣契約第11條第 2 款約定，求為：㈠撤銷伊簽訂系爭協議書之法律行為。㈡ 命上訴人給付林香芸 377萬4,080元、邱冠綸371萬0, 880元 、吳清萍388萬3,080元及均加計自107年7月17日起算法定遲 延利息之判決（林香芸逾上開本息之請求，經第一審判決其 敗訴，未聲明不服而未繫屬本院部分，不予贅述）。 三、上訴人則以：系爭買賣契約之標的物未包含地下車位，伊於 103年1月決定變更設計，增設地下車位後，即於同年 2月通 知B區買受人，被上訴人均同意增購，嗣 106年9月間，被上 訴人拒絕簽約付款，經兩造多次協商，迄同年11月25日始簽 訂系爭協議書，無民法第74條第 1項所定情形，而伊遲延取 得使用執照，係因訴外人一百營造股份有限公司（下稱一百 公司）遲延完工及基地無自來水管線等基礎建設所致，非可 歸責於伊等語，資為抗辯。 四、原審就被上訴人上開聲明，維持第一審所為上訴人敗訴之判 決，駁回其上訴，無非以：系爭買賣契約第2條第2款固記載 「一樓規劃為停車使用」，且102年9月10日建造執照無地下 層，停車空間均設於地上一層，無地下車位之規劃，惟訴外 人薈綠環境規劃有限公司於 101年間所繪製之圖說，已畫有 汽車車道，一層全區平面圖設有通往二樓及地下室之樓梯， 且觀諸上訴人與一百公司於102年9月27日所簽訂工程承攬合 約書附件付款辦法， B區設有車庫，並應先於一樓RC結構體 施作，堪認上訴人於銷售系爭建案前，即已規劃在 B區設置 地下車位。系爭買賣契約附件五建造執照暨核准之房屋平面 圖「台電配電場預留地」與「滯洪沉砂池」之間，標○○○ 區○○○○道（綠地下面）」，上訴人於銷售現場所設置系 爭建案預售屋模型，亦於相對應位置設有類似車道之開口， 而依證人即A區A1戶買受人邱鈺祥、C區C2戶買受人周仁聰所 證，陳天賜及當時為上訴人總經理之余永椿於銷售時，確向 消費者介紹B區每戶均設有2個地下室停車位，並以模型指出 地下室車道入口之位置，告知車道高度，被上訴人主張系爭 買賣契約之範圍包括地下車位，應可採信。至被上訴人委請 訴外人董郁琪律師於 106年10月11日寄發存證信函（下稱系 爭存證信函）雖記載車位在地上一層，新增地下室不在買賣 契約範圍，要求上訴人回填自行開挖之地下室，惟依董郁琪 於另案刑事偵查（下稱刑案）所證，可知係因被上訴人不諳 法律，未能清楚表達主張，而董郁琪亦未明確了解被上訴人 之真意，自行代為請求上訴人回填開挖之地下室，顯與被上 訴人認地下車位為其所有，毋庸再給付價金之本意未符，不 得憑此即認被上訴人知悉系爭買賣契約未包含地下車位。上 訴人於106年9月7日取得使用執照後，通知被上訴人於7日內 決定是否同意以 385萬元購入地下車位，逾期不回覆，將自 行處分（下稱系爭通知），同時委請證人鄧秉科開挖一樓地 面樓板，準備施作通往地下室之樓梯，嗣因某戶拒絕購買， 再委請鄧秉科將該戶之樓板填回，嗣兩造於同年10月25日經 由證人即代書方偉光協調未果，而上訴人不爭執陳天賜於同 年11月25日協商時，曾稱如果不買，將調回原價 600萬元， 被上訴人遂因上訴人已雇工回填一樓地面樓板，隨時可能處 分地下車位，亦難容忍具獨立、隱密性之別墅地下室由他人 使用，如不當場決定，價金將暴增一倍等緊急迫切之情狀， 而於同日簽訂系爭協議書，同意各給付上訴人地下車位買賣 價金 315萬元，並拋棄對上訴人可得請求之逾期違約金債權 ，堪認上訴人係利用被上訴人之急迫，使其為上開約定，且 邱冠綸、吳清萍均已為該金額之給付，林香芸則給付 300萬 元，依締約當時情形顯失公平，被上訴人得請求撤銷簽訂系 爭協議書之法律行為。上訴人依約應於104年6月10日前取得 使用執照，系爭建案新建工程之承攬人及監造人均為上訴人 之履行輔助人，對於開工前基礎建設有無之調查及工程進度 管控等原因所生遲延，上訴人應與其使用人負同一責任，不 得主張為不可歸責，其遲於 106年9月7日始領得使用執照， 按林香芸、邱冠綸、吳清萍已付價金計算，得依序請求上訴 人給付 77萬4,080元、56萬0,880元、73萬3,080元之違約金 。從而，被上訴人依民法第74條第 1項規定，請求撤銷其簽 訂系爭協議書之法律行為，並依同法第 179條規定及系爭買 賣契約第11條第2款約定，請求上訴人給付林香芸 377萬4,0 80元、邱冠綸371萬0,880元、吳清萍388萬3,080元各本息， 應予准許等詞，為其判斷之基礎。 五、按法院依民法第74條第 1項之規定撤銷法律行為或減輕給付 ，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法 律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給 付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得 因利害關係人之聲請為之。所稱急迫，係指現有法益受到緊 急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而財產上之給付或給 付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平 關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況 等情形決之，倘給付欠缺對價或對價嚴重失衡，依其情形法 院難為公平之調整，固可撤銷其法律行為；如非重大失衡， 且可經由法院公平調整，僅得減輕其給付。查系爭買賣契約 記載「一樓規劃為停車使用」，且兩造簽立該契約時之建造 執照無地下層，停車空間均設於地上一層，無地下車位之規 劃，為原審確定之事實，而被上訴人所指系爭建案預售屋模 型之地下停車場出入口，與路面間似未呈可供車輛進出之坡 道狀，反有凸出物及高低落差（見一審卷一第65頁、原審卷 一第43頁），且依變更前後之設計圖及系爭建案完工後照片 （見原審卷一第45、47、49頁、一審卷一第 251頁），上訴 人主張該位置係台電配電室，似非無據，參諸被上訴人所提 出邱冠綸之系爭買賣契約書，以手寫記載：「現在是建商自 行開挖地下室做為停車使用」（見一審卷一第38頁），佐以 董郁琪於刑案另證述：曾將系爭存證信函草稿以電子郵件寄 給被上訴人修改，經再確認內容後始寄出（見原審卷二第 1 60頁），則上訴人有否以該預售屋模型向被上訴人及證人邱 鈺祥、周仁聰說明 B區設有地下車庫，並指明車道出入口所 在？系爭存證信函記載被上訴人所購建物之車位在地上一層 ，新增地下室不在買賣契約範圍，要求上訴人回填自行開挖 之地下室，是否與被上訴人之真意不符？已非無疑。況系爭 買賣契約所載買賣標的房屋，各僅如附表所示買賣契約約定 面積（見一審卷一第158、184、210 頁），上訴人已將與上 開面積大致相符如附表所示所有權狀登記面積之建物分別登 記為被上訴人所有，其第一層之主要用途為集合住宅及2 個 停車位（見原審卷一第51、53、55頁），且系爭買賣契約附 件各樓層平面圖，1樓均設2個停車位，並無地下室（見一審 卷一第181、207、233 頁），觀諸建造執照附表加註事項記 載系爭建案應依公寓大廈管理條例相關規定辦理（見一審卷 一第239頁），而依該條例第58條第1項規定起造人或建築業 者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，則上訴人主張其不 能在取得B 區地下室之建造執照前，同意出售地下車位（見 原審卷二第306、307頁），是否全然無據？能否以上訴人於 簽訂系爭買賣契約前，曾擬在B 區設置地下室，即謂兩造間 之買賣標的包含地下車位？非無進一步研求之餘地。原審未 遑詳加調查審認，遽謂系爭買賣契約之範圍包括地下車位， 不免速斷。又被上訴人於106年9月20日接獲上訴人之系爭通 知，即委由董郁琪律師於同年10月11日寄發存證信函，復於 同年月25日經由方偉光協調爭議，且B區各戶一樓與地下車 位間原無樓梯或電梯通連（見一審卷一第201、207頁、原審 卷一第501、543頁），使用執照取得時，停車位由一樓對外 進出（見原審卷一第215至220頁），則被上訴人就當時房屋 之現況及兩造間爭議之解決，似已有相當之資訊可供斟酌或 委請律師採取必要之權利保全程序，得否因上訴人預告可能 將地下車位出售他人或提高價金，即謂被上訴人之現有法益 受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境？被上訴人已依 系爭協議書各取得地下車位部分之建物面積696.84平方公尺 ，權利範圍6分之1所有權登記（見原審卷一第51、53、55頁 ），可否認其所為價金之給付欠缺對價或嚴重失衡，依其情 形法院難為公平之調整？兩造以系爭協議書第10條約定相互 拋棄對他方違約之各項請求權，是否係使被上訴人為財產上 之給付或為給付之約定？依其情形有無顯失公平？凡此攸關 上訴人是否有暴利行為及法院得否撤銷被上訴人簽訂系爭協 議書之法律行為之判斷，自待釐清，乃原審未予詳查細究， 逕以上開理由為上訴人不利之論斷，自有可議。上訴論旨， 指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 10 月 14 日 最高法院民事第九庭 審判長法官 盧 彥 如 法官 吳 麗 惠 法官 林 麗 玲 法官 王 本 源 法官 張 恩 賜 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 110 年 10 月 27 日 ┌─────────────────────────────┐ │附表：建物面積明細表（單位：平方公尺） │ ├────┬──────┬────────┬────────┤ │被上訴人│建 物 項 目 │買賣契約約定面積│所有權狀登記面積│ ├────┼──────┼────────┼────────┤ │ │主建物 │300.19 │300.15 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ 林香芸 │附屬建物陽台│21.68 │21.68 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ │附屬建物雨遮│9.54 │12.46 │ ╞════╪══════╪════════╪════════╡ │ │主建物 │295.55 │295.51 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ 邱冠綸 │附屬建物陽台│21.22 │21.22 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ │附屬建物雨遮│9.45 │12.37 │ ╞════╪══════╪════════╪════════╡ │ │主建物 │300.24 │300.20 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ 吳清萍 │附屬建物陽台│21.68 │21.68 │ │ ├──────┼────────┼────────┤ │ │附屬建物雨遮│9.54 │12.46 │ └────┴──────┴────────┴────────┘