最高法院民事判決 110年度
台上字第841號
上 訴 人 林子玄
訴訟
代理人 廖年盛
律師
被
上訴 人 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 張振芳
訴訟代理人 林梅玉律師
參 加 人 常殷建設股份有限公司
法定代理人 陳旭隆
上列
當事人間請求
拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年6
月2日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈠字第75號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人為給付及該
訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高
等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國98年12月因信託登記取得坐落臺北
市○○區○○段○○段0000000000000 地號（下稱原866、870
、871-3地號）土地
所有權，
嗣於100年間，與鄰地合併為同地段
860 地號土地（下稱
系爭土地），信託登記為其所有。
詎上訴人
所有門牌臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號1至4 層房屋（下稱
系爭房屋）
無權占有如原判決附圖（下稱附圖）二所示甲-1、甲
-2、甲-3、甲-4、乙-1、乙-2、乙-3、丙-1、丙-2、丙-3、丁-2
、丁-3，及附圖三所示E、F、G、H、I-1、J部分之系爭土地，因
而自98年12月3 日起獲有相當於租金之利益，並致伊受有損害。
爰在原審為訴之變更，就附圖二所示甲-2、甲-3、甲-4、乙-2、
乙-3、丙-2、丙-3、丁-2、丁-3部分，依
民法第767條第1項請求
拆屋還地，及就附圖二占用部分，依民法第179 條規定請求給付
自98年12月3 日起之
不當得利。另就附圖三占用部分，依民法第
184 條第1項前段、第179條規定請求拆屋還地。先位聲明，求為
：㈠上訴人應將系爭房屋坐落系爭土地上如附圖二所示甲-2（面
積3.6平方公尺）、甲-3（面積3.1平方公尺）、甲-4（面積 0.1
平方公尺）、乙-2（面積3. 6平方公尺）、乙-3（面積3.1 平方
公尺）、丙-2（面積3.5平方公尺）、丙-3（面積3.1平方公尺）
、丁-2（面積6平方公尺）、丁-3（面積3.1平方公尺）部分拆除
，將占用土地騰空返還予伊；㈡上訴人應給付伊新臺幣（下同）
43萬7,172元，及其中19萬1,703元自103年12月24日起、18萬2,7
71元自107年4月18日起、6萬2,698元自108年5月12日起，均至清
償日止，
按年息5%計算之利息。㈢上訴人應自108年5月12日起至
返還
上開㈠部分土地之日止，按月於每月13日給付被上訴人4,47
7元。㈣上訴人應將系爭房屋坐落系爭土地如附圖三所示E（面積
0.28平方公尺、1層冷氣架）、F（面積2.5平方公尺、1、2 層間
水泥裝飾）、G（面積0.4 平方公尺）、H（面積0.33平方公尺）
、I-1（面積0.95平方公尺、第2層冷氣機含基座及鐵窗）、J第3
層（面積1.39平方公尺、第3層鐵窗）及第4層（面積1.39平方公
尺、第4 層鐵窗）部分拆除，將占用土地騰空返還予伊之判決。
並主張：如認伊請求拆除如附圖二所示甲-3、乙-3、丙-3、丁-3
部分為無理由，爰依民法第796條之1第2項
準用第796條第1 項但
書規定，請求上訴人支付償金，
備位聲明，求為命上訴人給付11
5萬4,740元本息之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，已受敗訴
判決確定，不予贅述）。
上訴人則以：伊於90年3 月間經由法院
拍賣買受系爭房屋，僅就
原狀修繕，並無故意越界增建情事。原871-3 地號本為無主地，
系爭房屋於53年間興建完成後，該土地始於80年間登記為國有，
故伊為善意
占有人，自得為該土地之使用。訴外人林建華等於97
年7月30日出具
切結書，向臺北市政府表示申購原871-3地號土地
後同意維持原狀；參加人取得系爭土地
應有部分後，亦已知悉房
屋越界情事，其總經理同意讓伊繼續使用，並為伊整修系爭房屋
之牆壁，應有默示同意伊繼續使用系爭房屋所占用之系爭土地。
系爭房屋越界面積不大，除1 樓外均屬凌空越界，且位於系爭土
地之邊角，參加人於系爭土地興建大樓時，已將越界部分作為法
定空地，取得容積樓地板面積，對大樓所有權人利益之影響甚微
，
惟該部分或屬系爭房屋之主要結構，或具防盜、防墜落之功能
，若予拆除將危及房屋安全，考量公共利益及伊利益，應依民法
第796條之1規定免予拆除，被上訴人因伊與參加人發生鄰損爭執
，始為興訟，顯係濫用權利等語，資為
抗辯。
原審就上開變更之訴，准如被上訴人先位聲明之判決，係以：被
上訴人於98年12月9日、同年月17日信託登記為原866、870、871
-3地號土地所有人，該等土地於100年8 月12日與多筆鄰地合併
為系爭土地。上訴人經由臺灣士林地方法院（下稱士林地院）89
年度民執強字第4710號
強制執行事件（下稱系爭執行事件），於
90年3月9日拍定取得系爭房屋及其坐落臺北市○○區○○段0 ○
段000地號（下稱871地號）土地之所有權。系爭房屋各樓層之主
體建築及鐵窗等，現分別占用系爭土地之位置及面積，如附圖二
甲-1、甲-2、甲-3、甲-4、乙-1、乙-2、乙-3、丙-1、丙-2、丙
-3、丁-2、丁-3，及附圖三E、F、G、H、I-1、J（第3層及第4層
）所示。系爭房屋南側之原871-3 地號土地，於上訴人取得系爭
房屋所有權時，業已登記為國有，自無上訴人所辯善意占有該無
主地之可言。訴外人林建華等申購原871-3 地號土地時所出具
切
結書之內容，未論及系爭房屋南側占用該土地部分；臺北市政府
都市發展局核發予參加人之拆除執照，無從解為參加人對上訴人
之默示意思表示；上訴人亦未舉證證明參加人總經理陳暉鵬同意
伊繼續使用占用土地之事實，其抗辯系爭土地地主默示同意系爭
房屋占用該土地
云云，難予憑採。查系爭房屋原為磚造3 層建物
，1、2、3層面積依序為58.08、54.72、42.72平方公尺，有建物
登記謄本
可按。依系爭執行事件執行（勘測）筆錄、建物測量成
果圖及拍賣公告
所載，士林地院人員於89年5 月25日勘測時，系
爭房屋2、3樓及3樓頂均有增建，3樓頂增建為鐵架屋頂、磚牆建
築，2、3樓、3樓頂增建面積依序為5.48、17.48、58.08 平方公
尺，3樓頂為梯形，增建部分坐落871地號土地。參之90年7月2日
航照圖所示，系爭房屋西側頂層為階梯形；91年航測影像圖顯示
，系爭房屋頂層變為長方形。再佐以諸葛慧建築師於92年7 月14
日受上訴人委任修建系爭房屋所繪平面圖，其總樓層為5層，4樓
為長方形乙情，可見上訴人於拍定取得系爭房屋後，在委請諸葛
慧整修前，曾就該房屋自行增建。至上訴人所提出64年台北市建
成區地籍調查表，就系爭房屋西側是否越界，係由當時871 地號
土地所有權人逕行指界，未經測量；而南側並無越界鄰地情事，
業據臺北市政府地政局土地開發總隊101年3月12 日、107年1 月
16日（原判決誤載為12日）函敘甚明，無從憑認系爭房屋於上訴
人拍定取得前已有越界。上訴人嗣於92年7 月間委請諸葛慧為系
爭房屋全棟整修，1至4樓之四週須拆除1/2B磚牆、1B磚牆，及新
砌1/2B磚牆、新砌1B磚牆、修建15cm之RC牆，左側向（即系爭房
屋之南側）及背向（即系爭房屋之西側）洗石子及貼面磚，有修
建平面圖及立面圖
可參；證人諸葛慧並證述：系爭房屋整修時，
有將西、南側外牆拆除等語，
堪認系爭房屋西、南側占用部分（
包括附圖二所示甲-2、甲-3、甲-4、乙-2、乙-3、丙-2、丙-3、
丁-2、丁-3，及附圖三所示E、F、G、H、I-1、J第3層及第4層）
，實
乃上訴人於拍定取得系爭房屋所有權後，另行增建或大幅整
修時，故意逾越地界所致，當無民法第796條之1第1 項規定之
適
用。又依臺北市建築管理處（下稱臺北市建管處）100 年10月21
日函文意旨，系爭房屋占用面積雖小，然興建中之建築基地若有
減少，仍可能影響容積總樓地板面積，致需變更設計並拆除已完
成之建物。故被上訴人於系爭土地上大樓興建中，提起本件訴訟
而為權利主張，自
非以損害他人為主要目的，尚不得因其後大樓
完工經核發使用執照，反推指為
權利濫用。是被上訴人依民法第
767條第1項規定，請求上訴人拆除如附圖二所示甲-2、甲-3、甲
-4、乙-2、乙-3、丙-2、丙-3、丁-2、丁-3部分，騰空返還占用
土地；依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人拆除如附圖三
所示E、F、G、H、I-1、J第3層及第4層部分，騰空返還占用土地
，均應准許。其次，上訴人所有系爭房屋無權占有系爭土地如附
圖二所示甲-1、甲-2、甲-3、甲-4、乙-1、乙-2、乙-3、丙-1、
丙-2、丙-3、丁-2、丁-3部分，獲有相當於租金之利益，致被上
訴人受損害，被上訴人自得請求上訴人返還不當得利。爰審酌占
用土地鄰近道路位置、狀況等一切情狀，認上訴人所受利益，以
土地申報總價額7%計算為適當。查系爭房屋北側占用原866 地號
，甲-1、乙-1、丙-1占用最大面積為0.7 平方公尺；西側占用原
870地號，甲-2、乙-2、丙-2、丁-2占用最大面積為6平方公尺，
加計同為西側之甲-4面積0.1公尺，合計6.1公尺；南側占用原87
1-3地號，甲-3、乙-3、丙-3、丁-3占用最大面積為3.1平方公尺
，依被上訴人主張扣除附圖四所示E、F面積後，為2.71平方公尺
。被上訴人請求返還自98年12月3 日起之不當得利，應區分合併
日（100年8月12日）前、後，分別按原866、870、871-3 地號及
系爭土地之申報地價計算。查98年12月3 日至同年12月31日，原
866、870、871-3地號申報地價依序為每平方公尺（下同）4萬0,
240元、6萬5,420元、4萬0,240元；99年1月1日至100年8 月11日
，原866、870、871-3地號申報地價依序為4萬0,240元、6萬8,56
0元、4萬4,080元；100年8月12日至101年12月31日，系爭土地公
告地價為7萬1,784元；102年1月1日至104年12月31日，系爭土地
公告地價為6萬3,615元；105年1月1日至106年12月31日，系爭土
地公告地價為8萬4,399元；107年1月1日至108年5 月11日，系爭
土地公告地價為8萬0,697元；108年5月12日以後系爭土地公告地
價為8萬0,697元，有公告地價查詢表可按。據以計算，被上訴人
請求上訴人給付自98年12月3日起至108年5 月12日止占用土地之
不當得利共43萬7,172元，及其中19萬1,706元自103 年12月24日
起，18萬2,771元自107年4月18日起，6萬2,698元自108年5 月12
日起算之法定
遲延利息，並自108年5月12日起至返還占用土地之
日止，按月於每月13日給付4, 477元，
核屬正當，亦應准許。又
被上訴人請求拆除如附圖二所示甲-3、乙-3、丙-3、丁-3部分為
有理由，已如前述，其備位之訴即
無庸審究等詞，為其判斷之基
礎。
按民法第796條之1第1 項規定：土地所有人建築房屋逾越地界，
鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利
益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界
者，不適用之。上開但書所謂「故意逾越地界」，須以土地所有
人建築房屋時，有逾越地界之認識為必要。查系爭房屋所坐落87
1 地號土地之面積為63平方公尺，有土地登記謄本可按（見一審
卷第56頁），大於原審所認定上訴人拍定取得系爭房屋之面積，
是上訴人仍有可能在地界內增建或修建系爭房屋。原審雖認定上
訴人取得系爭房屋所有權後，曾為增建或大幅整修之事實，但未
進一步審認其就越界建築一事有無認識，遽謂其係故意逾越地界
而無民法第796條之1第1 項規定之適用，尚屬速斷。次查，臺北
市建管處於100 年10月18日查覆一審法院函文內載：建築基地面
積在取得建造執照後興建過程中，如發現建築基地之小部分遭鄰
房占用，應依「臺北市建造執照申請案之建築基地為鄰房占用處
理原則」檢討辦理等語。該函檢附上開處理原則明定：「建築基
地內部分土地被鄰房占用（以下簡稱
侵占地），其基地面積、建
蔽率及容積率依左列原則計算：㈠侵占地應計入基地面積。㈡侵
占地面積於檢討容積率時，該部分可視為空地。…」（見一審卷
第101、103頁）。似見建築基地被鄰房占用時，被占用土地仍應
計入基地面積，於檢討容積率時不受影響。至原審所援引臺北市
建管處100 年10月21日函文，係針對「建築基地面積經法院判決
造成減少」之情形釋疑（見一審卷第108 頁），與建築基地被鄰
房占用之情形不同，原判決憑以認定系爭房屋占用系爭土地，使
系爭土地建築基地面積減少，可能影響系爭土地上興建大樓容積
總樓地板面積，致須變更設計並拆除已完成建物云云，與卷證資
料不符，自有違法。再者，原審囑託臺北市建成地政事務所將附
圖二與合併前地籍圖套繪並分別計算占用面積，據該所檢送 106
年11月30日複丈成果圖（見更一審卷㈠143、145頁），上載系爭
房屋占用原870、871-3地號土地之面積，似與原判決認定不同，
究以何者為正確，有待釐清。又被上訴人於98年12月9 日、同年
月17日因信託登記而為原866、870、871-3 地號土地所有人，既
為原審所認定，則被上訴人在此之前，似無因該等土地被占用而
受損害之可言，原審未說明依據，遽命上訴人給付自98年12月 3
日起算之不當得利，亦有理由不備之違法。另按公告地價與申報
地價不同，二者不容混淆，原判決就100年8月12日以後應給付不
當得利金額之計算，似將系爭土地「申報地價」誤載為「公告地
價」，並有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分違背
法令，求予
廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 7 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 陳 麗 玲
法官 黃 書 苑
法官 梁 玉 芬
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 7 月 14 日