最高法院民事判決 110年度
台上字第881號
上 訴 人 長虹建設股份有限公司
法定
代理人 李文造
訴訟代理人 鍾開榮
律師
被
上訴 人 張金玉
李 曄
共 同
訴訟代理人 廖克明律師
上列
當事人間請求酌減
違約金等事件，上訴人對於中華民國109
年6 月10日臺灣高等法院第二審判決（109 年度上字第357 號）
，提起一部上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、
本件被上訴人主張：被上訴人張金玉於民國103 年6月9日與
上訴人簽訂房屋及土地
買賣契約書（下稱
系爭契約），約定
其以總價新臺幣（下同）2450萬元向上訴人購買新北市○○
區○○段○○○○號土地上之「○○天際」A5棟七樓房地及地
下二樓之編號239號車位（下合稱系爭房地）。
嗣張金玉於
104 年11月30日將系爭契約之權利義務轉讓50%予被上訴人
李曄。伊依約已繳納價金645萬元，因無力繼續繳納，先後
於108 年間及109年5月5日向上訴人為
解除契約之意思表示
，並請求返還已付價金遭拒
等情。
爰依
民法第252條、第259
條、第179條規定，求為命上訴人給付200萬元，及其中78萬
元，自
起訴狀繕本送達
翌日即108年8月30日起；其餘122萬
元，自判決確定之翌日起，均加計法定
遲延利息之判決（未
繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人於原審109 年5月5日行
準備程序時，
始當庭表示依系爭契約第23條第2 項約定，向伊為解除系爭
契約之意思表示。被上訴人僅繳納價金645 萬元，伊依約扣
除總價15% 違約金367萬元後，願返還被上訴人278萬元，且
該違約金並無過高之情事等語，資為
抗辯。
三、原審審理結果，以：張金玉於103 年6月9日與上訴人簽訂系
爭契約，以總價2450萬元（含車位價款）購買系爭房地。系
爭契約第23條第2 項約定：買方如有違約事項並解除契約，
買方應另給付賣方依房地總價款15% 為上限之違約金，且該
賠償之違約金金額以不超過買方已繳價款數額為限，賣方得
逕就買方已繳價款扣抵違約金。張金玉嗣於104 年11月30日
將系爭契約之權利義務轉讓50% 予李曄，被上訴人並已繳納
價金645 萬元等情，為
兩造所不爭。張金玉先後於108年6月
20日、同年7月9日委請律師向上訴人所為解除系爭契約之意
思表示，未與李曄共同為之，尚不生解約之效力，
惟其二人
於原審109年5月5日行準備程序時，再依系爭契約第23條第2
項約定，向上訴人為解除系爭契約之意思表示，系爭契約於
斯時始合法解除。上訴人並不爭執系爭契約解除後，應返還
被上訴人價金除200 萬元外之78萬元，被上訴人自得依民法
第259條第2款規定，請求上訴人返還該價金。被上訴人既因
無力繼續繳納價金，依
上開約定解除契約，上訴人依約沒收
以房地總價15% 為上限之已繳價款，充作違約金，固屬有據
。惟系爭契約第23條第2 項之違約金約定，屬
損害賠償總額
預定性質，上訴人從事房屋興建銷售，代銷費用
核屬其出售
系爭房地應支出成本之一，
參諸財政部核定108 年度
不動產
投資開發、興建及租售業同業利潤標準，淨利率為10% ，併
考量上訴人除銷售系爭房地支出之委託代銷費用122 萬5000
元外，並未證明有超出上開統計標準之成本支出。
觀諸 108
年7 月至109年1月間之實際登錄價格介於每坪31萬4000元至
36萬4000元間，與103年6月間之價格相當，且略有漲幅，上
訴人顯無受有貶損差額損害。再斟酌被上訴人給付價金之總
數、違約之程度及社會經濟狀況等一切情狀，認上訴人得沒
收之違約金，應以系爭房地總價款之10%即245萬元為
適當，
上訴人逾上開範圍之122 萬元無沒收權利，被上訴人得依民
法第179 條規定請求上訴人返還。從而，被上訴人依民法第
252條、第259條、第179條規定，請求上訴人給付200萬元，
及其中78萬元自起訴狀繕本送達翌日即108年8月30日起、12
2 萬元自本判決確定翌日起，均加計法定遲延利息，為有理
由，應予准許，因而廢棄第一審所為駁回被上訴人請求給付
200萬元本息之判決，改判如其聲明。
四、
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。約定之違約金是否過高，應就
債務人若能
如期履行債務時，
債權人可得享受之一切權益為衡量之標準
，
非僅以約定之違約金額若干為衡量之標準；又違約金之約
定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意
旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害範圍
，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項。原審本其採
證、認事及適用
法律之職權行使，依調查所得之證據資料，
認定系爭契約於109 年5月5日合法生解除效力，上訴人除應
依民法第259條第2款規定，返還被上訴人價金78萬元本息外
，併審酌被上訴人已給付價金645 萬元、被上訴人如能依約
給付價款或辦理貸款時，上訴人所能享受之利益，
暨不動產
投資興建業之同業利潤標準淨利率為10% 等一切情狀，認本
件違約金以系爭房地總價額10%即245萬元為相當，上訴人不
得將逾278萬元之已付價金即367萬元悉數沒收，應返還 122
萬元予被上訴人，合計上訴人應依民法第252條、第259條、
第179條規定給付被上訴人200萬元之本息，經核於法並無違
背。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條
第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 李 媛 媛
法官 石 有 為
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 6 月 3 日