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最高法院民事判決　　　　　　　　　　111年度台上字第102號 上　訴　人　文怡開發股份有限公司 法定代理人　王香谷 訴訟代理人　蔡宜蓁律師 被 上訴 人　國揚實業股份有限公司 法定代理人　林子寛 訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　黃介南律師 　　　　　　陳宜鴻律師 上列當事人間債務人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國 110 年5月19日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第148 號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人請求給付新臺幣肆拾肆萬捌仟玖佰壹拾玖 元之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 一、上訴人主張：兩造於民國104年6月19日簽訂房屋土地車位買 賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以總價新臺幣（下同 ）2億7,830萬元，向被上訴人購買位於新北市汐止區之國揚 雲端科技大樓（下稱系爭大樓）11樓之A、B、C、D戶房屋、 汽機車位及其坐落基地（下合稱系爭房地）。伊於106年3月 27日經合作金庫商業銀行股份有限公司南門分行（下稱合作 金庫）核撥貸款1億9,450萬元與被上訴人，惟被上訴人於10 5年12月8日領得使用執照（下稱使照）後，未於約定6 個月 內即106年6月8日前合法通知交屋，且遲至108年5 月15日始 完成交屋，應賠償伊自106年3月27日起至108年5月14日止之 交屋前貸款利息計712萬5,733元，及自106年6月9日起至108 年5月14日止因遲延通知交屋，應按日依伊已繳價金2億2,47 4萬元萬分之5計算之遲延利息共8,720萬8,500元等情。爰依 系爭契約第11條第1 款中段、預售屋定型化契約應記載及不 得記載事項（下稱應記載事項）第18條第3 項約定，求為命 被上訴人給付9,433萬4,233元，及其中8,720萬8,500元自10 8年5月15日起加計法定遲延利息之判決。 二、被上訴人則以：上訴人係以投資之目的購買預售之系爭房地 ，無消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項及應記載事 項第18條第3項規定之適用。又系爭契約第8條第4 項明定貸 款利息全數由上訴人負擔，其不得要求伊負擔交屋前貸款利 息。另伊於105年12月8日領得使照後，即於106年5月15日通 知上訴人交屋，並無遲延通知交屋。再者，因上訴人遲延驗 收交屋，應賠償伊因此額外支出貸款利息57萬0,881 元；其 未取得補充貸款，係可歸責，亦應賠償伊融資貸款利息 302 萬4,938元，伊得為抵銷等語，資為抗辯。 三、原審維持第一審所為上訴人上開敗訴部分之判決，駁回其上 訴，係以：上訴人係以投資目的而購買系爭房地，為兩造所 不爭。又系爭契約第28條固約定：「雙方若有爭議依消保法 規定辦理」等詞，惟依被上訴人業務處襄理蔡福星於兩造簽 訂系爭同意書時表示：「應記載的規定（即應記載事項）都 是優於合約（即系爭契約）」等語，有監視器錄影光碟譯文 可稽，可知兩造有合意於本件交易適用應記載事項。又系爭 契約第8條第4項：「甲方（即上訴人）應依本約規定配合辦 理貸款如期撥付，有關金融機構核撥貸款後之利息由甲方負 擔。」係由被上訴人單方預先擬定之定型化契約條款，亦為 兩造所不爭，其與應記載事項第18條第3 項但書：「於賣方 通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」規定牴觸部分， 依消保法第17條第4 項前段，應適用該但書規定。又系爭契 約第11條之序言，係就系爭房地辦理驗收之流程及其後複驗 、撥款、交屋之程序為總括之約定；同條第1 款前段約定被 上訴人於房屋領得使照並完成一切主建物、附屬建物設備、 必要公共設施後，即有以書面通知上訴人交屋之權利及義務 ；第2 款則約定上訴人於經通知完成各項稅費、文件繳納後 始得請求點交系爭房地，已就「通知交屋」與「點交房屋」 為不同之約定，應記載事項第18條第3 項所稱「賣方通知之 交屋日」，與房屋驗收、複驗完成及撥款後之實際點交日無 涉，應係指系爭契約第11條第1 款前段「通知交屋」時所指 定之交屋日。查被上訴人於105年12月8日取得系爭房地之使 照後，即於106年5月15日以電子郵件通知上訴人定於同年月 19日辦理交屋，有交屋通知單等可憑，應認其已通知上訴人 於106年5月19日交屋。而上訴人於被上訴人通知交屋日前， 向合作金庫繳付自同年3月27日至同年5月18日之利息共44萬 8,919 元，有借據、放款繳款存根等為據，應由被上訴人負 擔，逾此部分之請求，即屬無據。另依系爭契約第11條第 1 款中段約定，被上訴人如未於領得使照6 個月內通知上訴人 進行交屋，固應每逾1日按已繳房地價款萬分之5單利計算遲 延利息與上訴人，惟被上訴人既於106年5月15日即通知上訴 人於同年月19日辦理交屋，並無未遵期通知進行交屋，上訴 人不得請求其給付遲延通知進行交屋之遲延利息。再者，兩 造因上訴人自合作金庫取得之貸款未達系爭契約總價之8 成 ，有差額2,813萬元（下稱系爭差額），乃於同年4月14日簽 立補充同意書（下稱系爭同意書），約定：「如未能取得本 銀行尾款之上述貸款時，雙方同意依原合約辦理本銀貸尾款 之本金及利息之攤還方式」等語。而依合作金庫對系爭大樓 所提供之優惠房貸專案，其貸款成數依該行估價為準，最高 8 成，足見其綜合考量借款人之相關資力等狀況後，仍有核 貸至總價額8成之可能；再參諸合作金庫就上訴人於106年 7 月間申貸投資週轉金2,700 萬元時，因上訴人實收資本額僅 為3,000 萬元，又為購置系爭大樓廠房支付較多費用，導致 淨利衰退，乃建議上訴人辦理增資，以改善財務結構，可徵 其認定上訴人斯時之財務結構需要改善，而未貸以房地總價 8 成之數，此係可歸責於上訴人之事由致核貸金額不足，依 系爭同意書第2項約定，應回歸系爭契約第8條第2項第4款約 定，由上訴人於被上訴人通知送達日起7日內以現金1次給付 系爭差額。而上訴人於106年3月13日曾簽發面額為2,813 萬 元之本票與被上訴人，以擔保系爭差額之給付，有本票可憑 ，可見被上訴人至遲於該日已通知上訴人尚欠差額。則上訴 人未於同年月20日前一次補足系爭差額，應給付自翌日起至 108年5月14日止按該差額計算之法定遲延利息共302萬4,938 元。經與上訴人所得請求通知交屋日前之貸款利息44萬8,91 9 元抵銷後，上訴人已無餘額可資請求。綜上，上訴人依應 記載事項第18條第3項、系爭契約第11條第1款中段約定，請 求被上訴人給付9,433萬4,233元，及其中8,720萬8,500元自 108年5月15日起，按週年利率5%計算之利息，洵非正當，不 予准許等詞，為其判斷之基礎。 四、本院之判斷： ㈠廢棄發回部分： 按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外， 應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立 契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查關於系爭差額之處理 ，系爭契約第8條第2項第4 款約定：「若因甲方（即上訴人 ）貸款條件不合致甲方不能貸款或自願減少貸款或核准貸款 金額少於第6 條貸款金額時，甲方應…於乙方（即被上訴人 ）通知送達日起7日內以現金1次匯入乙方指定帳戶內，以為 給付。」；第5 款約定：「不可歸責於甲方或政令變更時， 乙方同意以原貸款利率再加1%之年利率計算利息，償還期限 最長五年…，由甲方按月分期償還」等語（見一審卷㈠第45 頁），有由上訴人以現金1 次給付或按月分期償還之不同。 又上訴人於事實審主張：兩造關於如其未能取得系爭差額之 補充貸款之處理，被上訴人原擬由伊一次付清貸款差額，嗣 修正為「依原合約辦理」，其後經伊董事黃英良再將之修正 為「依原合約辦理本銀貸尾款之本金及利息之攤還方式等詞 （見原審卷㈡第151至152頁），並提出電子郵件、切結書、 手機截圖畫面等為證（見原審卷㈠第319、321頁、一審卷㈡ 第315至320頁）。此似為被上訴人於事實審所未爭執。果爾 ，兩造何以將上訴人未能取得系爭差額補充貸款之處理，由 「依原合約辦理」，再修正為「依原合約辦理本銀貸尾款之 本金及利息之攤還方式」？其真意為何？究竟系爭差額之給 付，是否須視上訴人有無可歸責事由，而分別適用系爭契約 第8條第2項第4款或第5款之約定，即待進一步究明。原審未 詳加審究，遽以上訴人未能取得系爭差額之補充貸款，為可 歸責，應一次付清該差額，即認被上訴人得以上訴人遲付系 爭差額之遲延利息債權為抵銷，進而為不利上訴人之判斷， 自有可議。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢 棄，非無理由。 ㈡駁回其他上訴部分： 關於上訴人請求被上訴人給付通知交屋前房屋貸款利息 667 萬6,814元（即712萬5,733元減去44萬8,919元之餘額）及遲 延通知交屋之遲延利息8,720萬8,500元本息部分，原審維持 第一審所為其敗訴之判決，駁回該部分之上訴，經核認事用 法均無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予 廢棄，非有理由。 五、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由。依民事 訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第 1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 8 月 30 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 陳 玉 完 法官 周 舒 雁 法官 黃 書 苑 法官 謝 說 容 法官 陳 麗 玲 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 111 年 9 月 8 日