裁判書系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　 111年度台上字第1182號 上　訴　人　呂芳豪 　　　　　　呂芳杰 　　　　　　呂美芳 共　　　同 訴訟代理人　陳建昌律師 被 上訴 人　北大聯合開發有限公司 法定代理人　詹智民 訴訟代理人　洪瑞燦律師 上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國110 年11 月24日臺灣高等法院第二審判決（110 年度上字第13號），提起 上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人之其餘上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發 回臺灣高等法院。 理 由 一、本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）為上訴人與呂許阿實所共有，應有部分各 1/4。上訴人呂芳杰、呂許阿實（下稱呂芳杰等2人）於民國 107 年10月15日簽訂授權書（下稱系爭授權書），授權呂芳 豪處理系爭土地出售之相關事宜。呂芳豪嗣於108年12月3日 與伊簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託 伊以新臺幣（下同）1 億5045萬元居間銷售系爭土地，復於 109年2月13日簽署「委託銷售契約內容變更同意書」（下稱 契約變更同意書），同意委售價格變更為1 億3565萬元。迨 伊覓得買方即訴外人陳意峰於同年月14日簽署「附停止條件 定金（斡旋金）委託書」（下稱定金委託書），願以上開價 格買受系爭土地，詎呂芳豪、呂芳杰、呂許阿實（下稱呂芳 豪等3人）拒絕簽訂買賣契約書，違反系爭契約貳、第5條第 1項之約定，視為伊已完成仲介義務，伊得依該契約貳、第6 條第4項第4款、第7條第2項約定，請求給付系爭土地之報酬 及違約金。因呂許阿實於000年0月00日死亡，其所遺債務應 由繼承人即上訴人負連帶給付之責，先位依系爭契約及繼承 之法律關係，求為命呂芳豪、呂芳杰各給付被上訴人75萬元 本息，及上訴人在繼承呂許阿實遺產範圍內連帶給付75萬元 本息之判決。倘系爭契約因呂芳豪無權代理而全部或一部無 效者，呂芳豪應賠償伊所受損害，備位依民法第110 條規定 ，求為命呂芳豪給付300 萬元本息之判決（其他未繫屬本院 部分，不予論述）。 二、上訴人則以：呂芳豪等3 人與被上訴人間雖存有系爭契約， 惟該契約壹、第3條與陳意峰簽署之定金委託書第2條有關價 款支付方式不同，難認買賣雙方意思表示合致，其3 人無簽 訂買賣契約書之義務，被上訴人不得請求給付報酬及違約金 本息。被上訴人明知呂芳豪係無權代理人，非屬善意相對人 ，亦不得依民法第110 條規定請求呂芳豪賠償損害等語，資 為抗辯。 三、原審就被上訴人上開先位聲明，為上訴人敗訴之判決，駁回 其上訴，無非以： ㈠上訴人及呂許阿實為系爭土地所有權人，應有部分各1/4 ， 為兩造所不爭。又依呂芳豪及證人簡新蓉（被上訴人承辦人 ）之證述，暨呂芳杰等2人簽署之授權書，堪認呂芳杰等2人 授權呂芳豪全權代理為系爭土地之買賣事宜，呂芳豪本於該 授權及個人身分，於108年12月3日與被上訴人簽署系爭契約 ，同意委由被上訴人居間銷售，系爭契約之效力自及於呂芳 杰等2人，雖僅有部分共有人（呂芳豪等3人）簽署系爭契約 ，不影響該契約之債權效力。 ㈡呂芳豪簽署系爭契約後，於109年1月31日、同年2 月13日簽 署契約變更同意書，調降委售價格最終為1 億3565萬元，訴 外人陳意峰於同年月14日簽署定金委託書，願以相同價格買 受系爭土地，買賣契約已成立。呂芳豪等3 人無故拒絕與陳 意峰簽訂買賣契約書，違反系爭契約貳、第5條第1項「買賣 雙方價金與條件一致時，賣方應與被上訴人所仲介成交之買 方另行簽訂土地買賣契約書」之義務。上訴人雖辯稱系爭契 約壹、第3條與定金委託書第2條關於價款支付方式不同，難 認買賣契約成立。惟依系爭契約記載，委託人同意系爭土地 買賣使用房屋安全交易制度，價金保管銀行須俟買賣契約履 行完竣，經仲介公司書面通知時，始將扣除稅金、服務報酬 等費用後之價款餘額撥付予賣方，是買方分次給付價款之期 數與比例，不影響賣方權益，非屬系爭土地買賣契約必要之 點。本件呂芳豪等3 人與陳意峰就系爭土地（買賣標的）與 總價（1 億3565萬元）一致，買賣契約必要之點已達成意思 表示合致。系爭契約壹、第4 條約定，係僅針對定金之收取 及效力予以規範，陳意峰所簽定金委託書，未變更呂芳豪等 3 人於系爭土地買賣必要之點（買賣標的與總價），自不能 以文件標題非為壹、第4條第1項之「購屋承諾書」，遽謂雙 方買賣意思表示並未合致。 ㈢呂芳豪等3人違反系爭契約貳、第5條第1項所定義務，依第6 條第4項第4款約定，視為被上訴人已完成仲介義務，仍應支 付被上訴人約定之服務報酬200萬元。又依系爭契約貳、第7 條第2項約定，呂芳豪等3人應另支付按銷售金額6%計算之違 約金（813萬9000元），然審酌呂芳豪等3人未簽訂買賣書面 契約，被上訴人僅受無法請求買方給付服務報酬之損害，尚 因此減省協助辦理簽約、過戶等相關費用各情，上開約定違 約金過高，應核減為按銷售價額2%計算（271 萬3000元）始 合理。則被上訴人僅請求呂芳豪等3人給付違約金100萬元， 自無不合。又被上訴人之起訴狀，未記載拋棄法定遲延利息 請求權之意。系爭土地買賣契約未完成交易，係可歸責呂芳 豪等3人所致，系爭契約第6條第4項第4款課予呂芳豪等3 人 仍應給付被上訴人服務報酬之義務，係對其等違約之處罰， 與第7條第2項約定之違約金，均為損害賠償總額預定性質。 呂芳豪等3 人經被上訴人催告後，仍未給付服務報酬及違約 金，被上訴人請求其3 人加付法定遲延利息，洵屬有據，此 與最高法院62年台上字第1394號判決先例之「借款債務約定 違約金，不能就該借款債務再請求遲延利息」情形不同，即 無違反該判決可言。 ㈣從而，被上訴人依系爭契約及繼承之法律關係，請求呂芳豪 、呂芳杰各給付75萬元本息，及上訴人在繼承呂許阿實遺產 範圍內連帶給付75萬元本息，為有理由，應予准許等詞，為 其判斷之基礎。 四、本院判斷： ㈠1.按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致， 為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契 約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例 ，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者 ，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要 之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立。 2.查呂芳杰等2 人授權呂芳豪全權代理為系爭土地之買賣事 宜，呂芳豪本於該授權及個人身分，於108年12月3日與被 上訴人簽署系爭契約，同意委由被上訴人居間銷售系爭土 地，為原審認定之事實（見原判決第4 頁）。稽諸系爭契 約之壹「銷售條件」，包括第1條「土地標示」，第2條「 銷售總價」，第3 條「價款支付方式及時間」（第一期簽 約款：買方應支付總價款10% 。第二期用印款：買方應支 付總價款20%。第三期完稅款：即土地增值稅單核下3日內 ，買方應支付總價款20% 。第四期尾款：買方應支付總價 款50% ，且賣方同意買方得以本土地向金融機構申辦抵押 貸款，並以該金融機構所能核准之最高額度作為尾款，不 足部分應於完稅前以現金壹次補足…），第4 條「定金（ 及附停止條件定金）之收取及其效力」（見一審卷第23-2 5 頁）。而被上訴人覓得買方陳意峰簽署之定金委託書， 第壹條「不動產標示」，第貳條「承購條件」之「承購 總價及支付方式」，除列明總價外，並有第一期（簽約備 證，買方應支付總價款之15% ）、第二期（簽約備證翌日 起7個工作日內或土地增值稅單核下3日內，買方應支付總 價款之15%）、第三期（尾款，買方應支付總價款之70%… 尾款配合貸款核撥支付，若貸款額度不足支付尾款時，不 足部分買方應於完稅前以現金補足）等語（見同上卷第39 頁）。似見呂芳豪等3 人委託被上訴人居間銷售系爭土地 ，陳意峰委託被上訴人表達購買意願，雙方除標的及總價 外，均將「價款支付方式及時間」列為銷售、承購（買賣 ）之重要事項，以系爭土地總價達1 億3565萬元之鉅額， 能否謂雙方未有將之列為買賣之必要之點？自滋疑義。又 對照系爭契約（賣方）將價款支付方式分4期，比例為10% 、20%、20%、50% ；定金委託書（買方）將價款支付方式 分3期，比例為15%、15%、70%，顯然不同。且尾款均記載 「以金融機構貸款核撥支付」，即賣方須先將系爭土地所 有權移轉予買方，買方始得辦理貸款以資支付尾款，則呂 芳豪等3人依系爭契約、定金委託書，分別在取得價款50% 、30% 時移轉系爭土地所有權，與其等承擔之風險攸關頗 切。倘若價款支付方式及時間為系爭土地買賣必要之點， 雙方各自表述不同之價款分期及比例，能否謂已達成買賣 之意思表示合致？非無詳予研求之餘地。原審未詳查細究 ，逕以陳意峰分次給付價金之期數與比例，不影響呂芳豪 等3 人權益，遽謂價款支付方式及時間非屬買賣必要之點 ，進而認定雙方買賣意思表示合致，殊嫌速斷。 ㈡次按違約金，屬於損害賠償總額預定性質者，係當事人特別 約定損害賠償之總額。是債權人就債務人因給付遲延所生之 損害已涵括在內，自不得再行請求按法定利率計算之遲延損 害。查系爭契約貳、第6條第4項第4 款約定，係對委託人因 違約而課予應給付相當於服務報酬金額之義務，與其第7 條 第2 項約定之違約金，均屬損害賠償總額預定性質，既為原 審所認定（見原判決第9 頁）。則被上訴人催告上訴人給付 上開服務報酬及違約金後未付，請求上訴人加付法定遲延利 息，能否謂非屬上訴人給付遲延之損害，而得再行請求？不 無疑問。原審未推闡明晰，即為不利上訴人之判決，亦有未 合。 ㈢被上訴人先位之訴有無理由，猶待事實審調查審認，尚未確 定，則備位之訴應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決不 利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 9 月 8 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 袁 靜 文 法官 陳 靜 芬 法官 許 秀 芬 法官 李 寶 堂 法官 林 金 吾 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 111 年 9 月 28 日