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最高法院民事判決　　　　　　　　　 111年度台上字第1327號 上　訴　人　林 吉 佐 　　　　　　郭方和美 　　　　　　謝 夏 蕙 　　　　　　群策資產管理股份有限公司 上 列一 人 法定代理人　周淑惠　 共　　　同 訴訟代理人　林志強律師 　　　　　　趙子澄律師 被 上訴 人　楊張素雲 　　　　　　楊 遠 皇 　　　　　　楊 遠 智 　　　　　　楊 娟 娟 　　　　　　楊 敏 敏 共　　　同 訴訟代理人　曾國龍律師 　　　　　　石正宇律師 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110年1 2月30日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第19 2號），提起上訴，本院判決如下：　　　　　 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 一、本件被上訴人之被繼承人楊春寄及被上訴人楊張素雲（下稱 楊春寄等2 人）原就上訴人林吉佐、謝夏蕙、郭方和美（下 合稱林吉佐等3人，後2人下稱謝夏蕙等2 人）出售之臺北市 ○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）及林吉佐 併同出售坐落該土地上門牌為臺北市○○區○○街000巷0號 房屋（下稱系爭房屋）應有部分3分之2（下稱系爭應有部分 ，與系爭土地下合稱系爭房地），各依土地法第34條之1第4 項、第104條第1項規定分就系爭土地及系爭應有部分請求確 認有優先購買權及補訂契約、移轉登記等項，嗣於原審撤回 關於系爭應有部分之上開請求，核屬訴之一部撤回，該撤回 並經上訴人同意（見原審更審卷第205 頁），原判決誤為減 縮應受判決事項之聲明，於訴訟結果無礙，該部分未繫屬於 本院，合先敘明。 二、被上訴人（即本訴訟原告）主張：系爭土地原為楊春寄等 2 人與林吉佐等3 人共有，應有部分除林吉佐為3分之1外，其 餘均為6分之1，系爭房屋原為林吉佐應有部分3分之2、謝夏 蕙等2人各6分之1。謝夏蕙等2人於民國103年3月28日將其應 有部分共3分之1贈與上訴人群策資產管理股份有限公司（下 稱群策公司）。嗣林吉佐等3人依土地法第34條之1規定，於 同年4 月11日將系爭土地全部，併同林吉佐所有系爭應有部 分，分別以新臺幣（下同）2907萬1763元、20萬元價格出賣 與訴外人張文暎，並於同年月15日通知楊春寄等2人，該2人 於同年月23日表示願以同一條件優先購買。林吉佐等3 人雖 通知楊春寄等2人於同年5月15日簽約及給付第1期30%簽約款 （下稱簽約款），卻於同年4 月17日先將系爭房地出售予群 策公司，再於5 月15日當日以尚有其他優先承購權人為由， 拒絕簽約及收受簽約款。嗣楊春寄死亡，其優先承購權及移 轉登記請求權由伊共同繼承等情。爰依土地法第34條之1第4 項規定，求為確認伊就系爭土地有優先承購權；林吉佐等 3 人應按如原判決附件（下稱附件）即103年4月11日買賣契約 （下稱4 月11日買賣契約）之同一條件，與伊訂立買賣契約 ，並於伊給付價金1938萬1175元之同時，林吉佐、謝夏蕙、 郭方和美各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、 6 分之1移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、伊公同共有3分 之1 之判決。就群策公司之主參加訴訟則以：群策公司就系 爭土地並無基地租賃關係，其主張就系爭土地有優先承購權 ，為無理由等語，資為抗辯。 三、群策公司以被上訴人及林吉佐等3 人為共同被告，提起主參 加訴訟，主張：系爭房屋係訴外人即楊春寄之姐楊紅柑所興 建，楊春寄與楊紅柑間有使用借貸關係，嗣楊紅柑將系爭房 屋出賣與林吉佐等3人，林吉佐等3人與楊春寄間推定有民法 第425條之1第1項所定之租賃關係，謝夏蕙等2人將系爭房屋 應有部分3分之1贈與伊，伊與系爭土地共有人間，即存有法 定租賃關係，且系爭房屋仍具經濟價值，林吉佐等3 人出賣 系爭房地，伊各得依土地法第104條第1項、第34條之1第4項 規定主張優先承購系爭土地及系爭應有部分，且伊之優先承 購權優於被上訴人。伊接獲林吉佐等3人通知後，已於103年 4月17日表示願意購買系爭房地，並於同年4月21日與林吉佐 等3人簽訂買賣契約書（下稱4月21日買賣契約），被上訴人 無端興訟爭執，伊乃依民事訴訟法第54條第1 項規定，提起 主參加訴訟等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先承購權， 林吉佐等3 人應將系爭土地移轉登記予伊之判決（關於群策 公司請求確認就系爭應有部分有優先承購權，及林吉佐等 3 人將該應有部分移轉登記予群策公司部分，經法院為群策公 司勝訴之判決後，未據被上訴人及林吉佐等3 人聲明不服， 已告確定）。 四、林吉佐等3人除與群策公司為相同主張外，另以：楊春寄等2 人雖表示欲行使優先承購權，惟經伊先後於103年4月30日、 同年8月18日定期催告締約，均未履行，伊於103年9月5日、 110年8月16日，二度為解約之意思表示，已無補訂書面契約 義務。又被上訴人要求以作成和解、調解筆錄之方式簽約， 復於原審減縮、更正訴之聲明僅就系爭土地行使優先承購權 ，拒絕購買系爭應有部分，自屬變更同一條件，其行使優先 承購權未合法等語，資為抗辯。 五、原審以： ㈠系爭土地原依續為楊乞、楊溪灶所有，嗣由楊春寄、楊紅柑 共同繼承，應有部分各3分之1、3分之2。楊紅柑於78年4月1 8 日以買賣為原因將其應有部分移轉登記予林吉佐、謝夏蕙 、郭方和美，應有部分各3分之1、6分之1、6分之1，楊春寄 於102 年3月8日以夫妻贈與為原因將其應有部分6分之1移轉 登記予楊張素雲。楊春寄於00年00月00日死亡，其繼承人為 被上訴人；另系爭房屋為楊紅柑於40年間建造及50年間辦理 登記，78年5 月26日以買賣為原因移轉登記予林吉佐、謝夏 蕙、郭方和美，應有部分各3分之2、6分之1、6分之1；謝夏 蕙等2 人於103年4月10日再將其應有部分以贈與為原因移轉 登記予群策公司等項，為兩造所不爭執。 ㈡楊紅柑固因興建系爭房屋而取得該屋所有權，其後於46年 1 月15日取得系爭土地應有部分3分之2，惟其於78年4 月18日 、同年5 月26日先後將系爭土地應有部分3分之2，及系爭房 屋全部轉讓林吉佐等3 人時，並無因讓與致系爭房屋及系爭 土地異其所有人之情形，與民法第425條之1所定情形不符， 且林吉佐等3 人與楊春寄間，亦無何房屋受讓人與讓與房屋 之土地所有人，或房屋受讓人與土地受讓人之關係，是林吉 佐等3 人於受讓系爭房屋後，不得對楊春寄主張就系爭土地 有租賃關係存在。至於使用借貸契約為債之關係，僅於契約 當事人間有效力，第三人非當然受拘束，縱楊紅柑與楊春寄 間就系爭土地有使用借貸關係，亦僅生土地受讓人是否繼受 該法律關係之問題，仍無民法第425條之1規定之適用。林吉 佐等3 人共有之系爭房屋，就系爭土地而言，與楊春寄間並 無租賃關係，群策公司自謝夏蕙等2 人再受讓系爭房屋應有 部分3分之1，亦無從就系爭土地取得基地租賃關係。群策公 司主張其得以系爭土地承租人身分取得土地法第104條第1項 所定具物權效力之優先承買權，要無可採。然因群策公司為 系爭房屋之共有人，依土地法第34條之1第1項規定，就林吉 佐出售之系爭應有部分有優先承購權，其已於103年4月17日 行使該優先承購權，並於同年月21日簽訂4 月21日買賣契約 ，得請求林吉佐將系爭應有部分移轉登記予群策公司。 ㈢楊春寄等2人與林吉佐等3人均為系爭土地共有人，林吉佐等 3人依土地法第34條之1規定，將系爭土地全部，併同林吉佐 所有系爭應有部分各以2907萬1763元、20萬元價格，出賣與 張文暎，並簽訂4月11日買賣契約。楊春寄等2人依土地法第 34條之1第4項規定，就系爭土地有優先承購權。林吉佐等 3 人通知該2人於函到10 日內確答是否願以同一條件優先承購 ，經楊春寄等2人於103年4月23 日函覆表示同意，共同行使 其優先承購權，該函於同日送達，有存證信函、送達證書可 佐。是楊春寄等2人已合法行使優先承購權，並於103年4月2 3 日生效，而與林吉佐等3人成立與4月11日買賣契約同一條 件為內容之買賣契約。觀諸4 月11日買賣契約內容係系爭土 地由林吉佐等3人依土地法第34條之1第1項規定以2907萬176 3 元出售，系爭應有部分由林吉佐本於所有權以20萬元出售 ，系爭土地與系爭應有部分買賣之當事人及出售方式不同， 並無不可分，且系爭房屋其中應有部分3分之1屬群策公司所 有，亦無因被上訴人買受系爭應有部分，而得簡化共有關係 之情形，況群策公司就系爭應有部分已依土地法第34條之 1 第4 項規定行使優先承購權，自無強令被上訴人須就系爭房 地一併承購之必要。被上訴人主張簽訂買賣契約後，以扣除 其本身所有之系爭土地應有部分後之價金1938萬1175元給付 林吉佐等3人，難認有變更4月11日買賣契約之同一條件。又 楊春寄等2人依林吉佐等3人之通知，於103年5月15日前往簽 約，卻無法補訂書面契約（原因如下述），楊春寄等2 人為 解決雙方無法簽約之爭執，旋於次日提起本訴訟。林吉佐等 3 人於第一審審理期間，復以103年8月18日存證信函，要求 楊春寄等2人於文到5日內簽約並給付簽約款，惟因雙方已有 爭執，且上訴人否認楊春寄等2人之優先承購權，楊春寄等2 人乃以103年8月27日板橋國慶郵局203號存證信函（下稱203 號存證信函），敘明仍依同一條件承購，並表達鑑於雙方互 信基礎尚有不足，願於103 年9月5日第一審言詞辯論期日作 成和解、調解筆錄等情，此僅係其表達冀望於法院和解、調 解之意圖，難謂有增加4 月11日買賣契約所無之條件。是楊 春寄等2 人依土地法第34條之1第4項規定，就系爭土地有優 先承購權，且已合法行使，被上訴人於繼承楊春寄之權利後 ，請求確認就系爭土地有優先承購權，於法有據。 ㈣上訴人雖辯稱因楊春寄等2人先後3次遲延簽約及給付簽約款 ，林吉佐等3人已於103年9月5日解除系爭買賣契約。惟查： 依證人蕭琪琳之證詞，可知103年5月15日雙方約定會合，楊 春寄等2 人之代理人即被上訴人楊遠皇及其配偶邱娟娟當日 已備妥支票，準備簽約及給付簽約款，係因林吉佐等3 人委 任之律師告知尚有其他具有物權效力之優先承購權人存在， 且群策公司到場表明其為該人，致何人有優先承購權發生爭 議。參酌林吉佐等3 人先於103年4月21日與群策公司簽約並 收受簽約款，且謝夏蕙等2人於臺灣臺北地方檢察署104年度 偵字第16226 號刑事案件供稱：為使群策公司得以購買系爭 土地，始將系爭房屋應有部分3分之1先贈與群策公司等節， 益見林吉佐等3人於當日並無與楊春寄等2人簽約之意思，難 認楊春寄等2 人有何簽約或交付簽約款遲延之情。另林吉佐 等3人於103年8月18日以存證信函通知楊春寄等2人簽約及給 付簽約款，楊春寄等2人即於同年月27日以203號存證信函回 覆，願依4月11日買賣契約之同一條件，於第一審103年9 月 5日言詞辯論期日作成和解、調解筆錄，嗣林吉佐等3人於該 辯論期日當庭表示備妥契約書，願與楊春寄等2 人簽約等語 ，有相關存證信函、筆錄可稽，嗣林吉佐等3 人未再定期催 告，逕以楊春寄等2 人未於上開言詞辯論期日當庭簽約及給 付簽約款，而係要求以和解、調解筆錄方式簽約為由，以11 0年8月16日民事陳報狀繕本之送達為解約之意思表示，該解 除契約並不合法。 ㈤從而，被上訴人請求確認其就系爭土地全部有優先承購權， 及林吉佐等3 人應按附件買賣契約之同一條件，與被上訴人 訂立買賣契約，林吉佐、郭方和美、謝夏蕙並應於被上訴人 給付扣除本身所有之系爭土地應有部分後之價金1938萬1175 元之同時，各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、 6分之1移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、被上訴人公同 共有3分之1，為有理由。群策公司以被上訴人及林吉佐等 3 人為被告提起主參加訴訟，請求確認其就系爭土地有優先購 買權，及林吉佐等3 人應將系爭土地所有權移轉登記予群策 公司，則為無理由，不應准許。因而關於系爭土地方面，就 被上訴人之本訴訟部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判 決，改判如被上訴人上開聲明，就群策公司之主參加訴訟部 分，廢棄第一審所為群策公司勝訴之判決，改判駁回其該部 分之主參加之訴。 五、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民 法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時 ，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而 異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護 之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使 用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人 ，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受 讓人是否繼受該法律關係之問題，自無上開規定之適用。原 審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜據相關事證， 合法認定楊紅柑將系爭土地應有部分3分之2及系爭房屋全部 轉讓林吉佐等3 人時，並無因讓與致系爭房屋及系爭土地異 其所有人之情形，與民法第425條之1所定情形不符，群策公 司不因自謝夏蕙等2 人處受讓系爭房屋應有部分3分之1，即 對系爭土地有基地租賃關係，其不得以系爭土地承租人身分 主張有土地法第104條第1項之優先購買權；另楊春寄等2 人 為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定就系爭 土地有優先承購權，且系爭土地之承購與系爭應有部分之出 售並非不可分，楊春寄等2 人已合法行使優先承購權，被上 訴人於繼承楊春寄權利後，得請求林吉佐等3 人按附件買賣 契約中關於系爭土地之同一條件，與其訂立買賣契約，並於 其給付價金1938萬1175元之同時，林吉佐、謝夏蕙、郭方和 美應各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、6分之1 移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、被上訴人公同共有 3 分之1 。因以上揭理由，就此部分為不利上訴人之判決，經 核於法並無違誤。又被上訴人就系爭應有部分請求確認有優 先購買權及簽訂契約、移轉登記等事項，於原審已撤回該部 分之訴（原判決誤為減縮應受判決事項之聲明），其判決主 文所確認者僅為被上訴人就系爭土地有優先承購權，並於原 判決理由欄項下詳加說明其就系爭土地有優先購買權，及得 以同一條件簽訂契約及移轉登記等項，故其所命林吉佐等 3 人應按附件買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約 ，係指就系爭土地部分，並不包括系爭應有部分，當無違反 當事人處分權主義可言。上訴論旨，指摘原判決違背法令， 聲明廢棄，非有理由。 六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第4 49條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 7 月 28 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 袁 靜 文 法官 林 金 吾 法官 石 有 為 法官 許 秀 芬 法官 陳 靜 芬 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 111 年 8 月 15 日