最高法院民事判決 111年度
台上字第86號
上 訴 人 銓誠資產管理股份有限公司
法定
代理人 葉力誠
訴訟代理人 許献進
律師
廖培穎律師
被
上訴 人 林文玲
許慧芳
林玉霜
林凱若
共 同
訴訟代理人 陳郁婷律師
蘇育鉉律師
上列
當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國110年4
月28日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第186
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：
㈠原判決附表（下稱附表）所示土地（下稱
系爭土地），為山
坡地保育區之
非建築用地，須依法定程序辦理變更編定始得
建築。伊經訴外人即林家五房代表林耀德（已死亡，被上訴
人為林家四房成員）告知，得以民國78年7月7日版之非都市
土地使用管制規則（下稱舊法規）申請變更編定，且已提出
申請（下稱系爭申請案），短期內可獲核准。伊
乃以舊法規
為據，於100年1月20日與被上訴人簽立
合建契約書（下稱系
爭契約），約定伊出資在被上訴人共有之系爭土地上興建房
屋，並於同年月25日交付面額新臺幣（下同） 5,000萬元之
即期支票為合建保證金（下稱系爭保證金）。
㈡
詎系爭申請案於103年12月3日遭新北市政府
駁回（下稱系爭
處分），伊始知該申請案
適用85年修正之非都市土地使用管
制規則（下稱85年法規），應先移由區域計畫原擬定機關即
內政部審議，且內政部業於97年5月23日函駁回。又伊於107
年2 月13日始發現被上訴人明知上情竟未告知，未揭露系爭
申請案有新舊法規適用爭議，以此背於
善良風俗之方法加損
害於伊，致伊陷於錯誤簽訂系爭契約，交付系爭保證金，乃
於同年3月22日撤銷簽訂系爭契約之意思表示。
㈢倘認伊未遭被上訴人詐欺，系爭申請案業遭系爭處分駁回，
伊及系爭土地信託登記受託人，即訴外人王進祥、陳信鋼（
下合稱王進祥2 人）分別以土地
所有權繼受人及受託人身分
，承受系爭申請案之行政救濟程序亦遭駁回，林耀德復未交
付相關文件予伊，致系爭土地無法為變更編定，乃因不可歸
責
兩造事由致給付不能，互免給付義務，被上訴人受領系爭
保證金之
法律上原因已不存在，應返還系爭保證金
等情。
㈣
爰分別依
民法第114條第2項
準用第113條、第184條第1 項後
段、第266條第2項、第179條後段、第259條規定，求為命被
上訴人各給付1,250萬元，及自100年1 月25日起算法定
遲延
利息之判決。
二、被上訴人辯以：
㈠兩造係以85年法規為本旨簽訂系爭契約，伊從未隱瞞系爭土
地無法依舊法規變更編定。被上訴人林文玲、林凱若、許慧
芳於99年9月24日與王進祥2人簽訂協議書（下稱系爭協議）
，約定系爭申請案未通過時，上訴人有依85年法規或簽約時
之法規（下合稱新法規）申請之義務，上訴人為專業土地開
發商，無誤信或被詐欺之可能。
㈡系爭土地並非無法依新法規變更編定為建築用地，伊於 101
年10月12日催告上訴人續辦變更編定，
迄未辦理，依系爭契
約第18條第1 款約定，得自同年月28日起逐日沒收17萬元保
證金為懲罰性
違約金，上訴人已無從請求返還系爭保證金。
㈢伊已依系爭契約及協議，將系爭土地信託登記予王進祥2 人
，得
類推適用民法第264 條規定，在上訴人返還系爭土地前
，拒絕返還系爭保證金。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由
如下：
㈠依
兩造不爭執事實，證人林世忠
證言，系爭契約、系爭協議
、系爭保證金支票、系爭處分、林家五房即林耀德、林世忠
、林文莉、林陳舜玉所簽協議書、契約等件，參互以觀，
堪
認林家大房即林義忠、蔡玉珠、五房地主（下合稱林家地主
）於83、84年間，就系爭土地已取得14張雜項執照，於85年
間取得13張雜項使用執照，同年12月19日以13項申請案，分
別向新北市政府申請變更編定為丙種建築用地、特定目的事
業用地、交通用地及遊憩用地。新北市政府受理後，依85年
法規於89年10月2日決議，並於92年5月2 日報請區域計畫原
擬定機關即內政部審議，林家地主對該處分不服，提起訴願
、行政訴訟，均經駁回而確定。
㈡
觀諸證人林忠志、許秀雲、王進祥、林世忠、陳兩維、李欽
漢之證言，系爭契約第2條、第6條、系爭協議第4條第7項約
定內容，可見兩造及王進祥2 人於締約時，確曾討論申辦土
地變更編定適用新舊法規之差異問題，並已理解由林耀德以
舊法規提出之申請變更編定案，可能無法通過，
惟因林耀德
、王進祥主張可依舊法規申請，故林耀德先試依舊法規申辦
，如未獲核准，再由上訴人、王進祥2 人委請專業規劃公司
辦理新法規變更編定程序，是被上訴人並未以詐術使兩造訂
立系爭契約。
㈢綜觀系爭契約第2條第1項、第2項、第19條第6項；系爭協議
第4條第3項、第13項、第13項之4 約定內容，足認倘林耀德
於3 個月內無法依舊法規申辦完成變更編定時，雙方同意請
林耀德撤回申請、交付相關證件資料，由上訴人接續依新法
規完成系爭土地變更編定，於簽約後4 年內取得建照，並於
建照核發3 年內取得建物使用執照，且兩造應繼續合作，全
力促成土地開發。而林耀德應交付之相關證件，為其依舊法
規申請變更編定時，所檢附包含委託書、申請書、土地所有
人變更編定同意書（下稱變更同意書）、雜項工程使用執照
等文件
正本，其目的僅係便利上訴人瞭解申辦內容，以便接
續辦理變更編定事宜。依新法規申請變更編定所需資料，則
係由上訴人委請專業規劃公司申辦。況依新法規規定，上訴
人須申請變更使用分區後，再申請開發許可，始得據以辦理
變更編定，無從以林耀德所持舊法規申辦資料，直接依新法
規申請辦理變更編定。故林耀德未交付該等文件，自不影響
上訴人委請專業規劃公司依新法規申辦，則系爭契約並無事
實上或法律上不能履行之情事。
㈣從而，上訴人分別依民法第114條第2項準用第113條、第184
條第1項後段、第266條第2 項、第179條後段、第259條規定
，請求被上訴人各返還 1,250萬元本息之保證金，均非有據
，不應准許。
四、本院之判斷：
㈠所謂給付不能，係指依社會觀念，
債務人之給付已屬不能者
而言。又非
土地所有權人申請使用地變更編定，應檢附「申
請變更編定同意書」，此觀現行非都市土地使用管制規則（
即新法規）第28條第1項第3款、第4項規定自明。
㈡系爭契約第2條第2項約定林耀德倘未能於3 個月內就系爭土
地申請變更編定獲准，應撤回原申請案，並交付包括其依舊
法規申請變更編定時，所檢附之委託書、申請書、「變更同
意書」、雜項工程使用執照等文件正本，既為原審所認定。
則倘
上開文件中之變更同意書，係上訴人依新法規申請時亦
應檢附之文件，且其取得有一定難度，是否得謂上開文件之
交付，非屬系爭契約得以履行之前提，尚待釐清。況以系爭
契約第1條第1項及所附清冊、地籍圖所示，合建土地範圍除
林家土地外，尚有訴外人陳康、陳琚安、郭來春（下稱陳康
等人）所有之寶興段552-2、552、561 地號土地。證人即負
責系爭申請案之陳兩維證稱：「……當時還有兩個地主，一
個是陳康、一個是郭來春，陳康的土地是在整個基地最主要
的地方，沒有他不行，但我們當時與他談的是舊照的合建方
式，如果適用新照，他一定不同意……」等語（分見一審卷
一11、30頁、重上卷二317、194至195 頁）。
倘若系爭契約
之合建範圍包含非林家所有之土地，上訴人於未獲林耀德交
付依舊法規申請時所檢附之變更同意書情況下，能否檢附系
爭土地之變更同意書，依新法規提出申請
一節，攸關上訴人
依系爭契約所負依新法規接續辦理系爭土地變更編定之義務
，是否因不可歸責於己之事由陷於給付不能之判斷，自有詳
加斟酌之必要。則上訴人主張：林耀德未交付陳康等人之變
更同意書，其與王進祥2 人無法另依新法規申請變更編定乙
節（見原審卷二252、456頁），自屬重要之攻擊方法，原審
未遑詳查審認，並說明上訴人主張何以不足採之理由，逕以
上訴人無法以林耀德所持舊法規申辦資料，依新法規申請辦
理變更編定，所為不利上訴人之認定，自嫌速斷，並有判決
不備理由之違法。
㈢
本件事實尚有未明，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，
指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 張 競 文
法官 陳 麗 芬
法官 方 彬 彬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日